فتح الله فوزي: 150 شركة عقارية تنتج 25 ألف وحدة سنويا.. وهوامش الأرباح لا تتخطى 20%

قال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد: إن حدوث فقاعة عقارية فى السوق المصرى "مستبعد"، والأقاويل المتداولة بشأن ذلك الصدد لا تنم عن دراسة أو معلومات حقيقية والغرض منها التأثير على صناعة العقار، مشيراً إلى أنه بناءً على الإحصائيات الرسمية والتحليل الدقيق فإن السوق المصرى يتسم بطلب هائل ومتنامى فى ظل الكثافة السكانية المرتفعة التى يصل تعدادها إلى 100 مليون بزيادة سنوية 2.5 مليون نسمة، وهناك من 800 إلى 900 ألف زيجة سنوية، أى أن الطلب المتوقع أو الاحتياج الحقيقى للوحدات السكنية لا يقل عن 500 إلى 600 ألف وحدة سنويا.
وأضاف خلال ورشة عمل لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين: "بتحليل الطلب السنوى نجد أن الشريحتين المستهدفتين من القطاع الخاص وهما الإسكان الفوق متوسط والفاخر بنسبة 15% من إجمالي الطلب (حوالي 100 ألف وحدة سنويا) تقوم شركات القطاع الخاص وعددها 150 شركة تقريبا بإنتاج وتسليم حوالي 25 ألف وحدة سنويا، بينما الشريحتين الأكبر وهم الاجتماعي والمتوسط 85% من الطلب، وتتولى الدولة تنفيذ مشروعات مدعومة بنِسَب مختلفة تتناسب مع إمكانياتهم المالية للشريحة المستهدفة".
وأوضح أن الدولة توفر وفقا لجميع الإحصائيات حوالي 170 إلى 200 ألف وحدة سنويا من إجمالي 500 ألف وحدة مطلوبة بما يدلل على وجود عجز متراكم فى تلبية المطلوب من الوحدات العقارية ويحيل دون حدوث الفقاعة او الجمود لفترات طويلة.
وأشار إلى أن مؤشرات الشركات العقارية خلال 2016، 2017 والنصف الأول من 2018 تعكس نمواً متزايداً فى حجم المبيعات رغم الارتفاعات السعرية، حيث أن النصف الأول من العام الجاري استطاعت الشركات تحقيق مبيعات تفوق مبيعات نفس الفترة من العام الماضي، لافتا إلى أن مؤشر "عقار ماب" أظهر وفقا لدراساته نمواً سنويا فى حجم الطلب على العقارات يعادل 18%.
ولفت إلى أن هوامش أرباح الشركات العقارية من عمليات البيع لا يتعدى 15 إلى 20%، وهو ما تظهره النتائج المالية للشركات المدرجة بالبورصة المصرية، كما أن الزيادات فى أسعار الوحدات العقارية حقيقية وناتجة عن التغيرات فى تكاليف التنفيذ وليس لغرض الشركات جنى المزيد من الأرباح بما يحيل دون حدوث أية انخفاضات سعرية فى السوق.
وأضاف أن هناك العديد من العوامل التى تسهم فى رفع أسعار المنتجات العقارية بصورة مستمرة على رأسها الأراضى، والتى يمثل وزنها النسبى حاليا بين 40 إلى 50% فالوحدات التي ينتجها شركات القطاع الخاص في العاصمة الإدارية مثلا سعر بيع المتر المربع يتراوح من ( 10 – 12 ألف جنيه ) يبلغ متوسط تكلفة الأرض 4000 جنيه وتكلفة المبانى 3000 إلى 4000 جنيه للمتر، ومع إضافة التكاليف الأخرى مثل التصميم والإشراف والرسوم الإدارية والبيع والتسويق والضرائب نجد أن تكلفة الوحدة لا تقل عن 80% من سعر البيع، مشيرا إلى أن هناك بعض شركات تحقق هامش ربح صفر أو تحقق خسائر نتيجة خطأ في دراسة التكلفة التقديرية للمشروع أو ارتفاع التكلفة خلال فترة التنفيذ.
وأشار الى أن عمليات إعادة البيع تشهد تباطؤ في ظل الارتفاعات السعرية بالنظر إلى رغبة صاحب الوحدة البيع "كاش"، فى حين أن أغلب الشركات العقارية تطرح الوحدات بانظمة تقسيط متنوعة وهو ما يتناسب مع العملاء.
وأوضح أن الفترة المقبلة، قد تشهد تعثراً من قبل بعض المضاربين أو الحاصلين على أكثر من وحدة عقارية بغرض إعادة بيعها مستقبلاً فى ضوء التزاماتهم بسداد أقساط لتلك الوحدات متواكب مع ارتفاع الأسعار وزيادة تكلفة التزاماته ويجد صعوبة إعادة بيع الوحدة أو التنازل عنها حاليا باسعار تحقق لهم المكاسب المطلوبة، مشيراً إلى أنه فى حال قيام العميل برد الوحدة إلى الشركة سيتم وفقا للتعاقد خصم حوالى 10% من إجمالى ثمن الوحدة.
وأكد أن التحدى الحالى أمام القطاع هو ضعف القدرة الشرائية للشرائح المستهدفة مع العملاء فى ضوء الزيادات السعرية، مشيراً إلى أنه يمكن التغلب على ذلك بتنشيط آلية التمويل العقارى ووضع الية لمتابعة تكاليف إنشاء المشروع خلال فترة التنفيذ.
ولفت إلى أنه سيتم المناقشة مع شعبة الاستثمار العقارى وجميع المهتمين بالقطاع التقدم لوزارة الإسكان بمقترح عدم إصدار قرارات مطابقة إلا للوحدات المشطبة لضمان استغلال الوحدات سريعاً من قبل العملاء وسيتم التقدم بالمقترح حال الاتفاق بين المطورين والاستماع إلى مختلف الآراء.
وأشار إلى أن الفترة المقبلة، تتطلب الاهتمام بالصناعة وتحقيق وفرة في الأراضى الصناعية بهدف زيادة الإنتاج وخفض فاتورة الاستيراد من الخارج، وذلك لمواجهة العجز المتوقع فى الميزان التجارى وفقا لتقرير البنك الدولى، والذى توقع وصوله إلى 38 مليار دولار نهاية 2018، والمتوقع أن يصل إلى 50 مليار دولار خلال الخمس سنوات القادمة.