خالد ناصر في ندوة على هامش معرض بيزنكس: سوق العقارات يواجه بعض التحديات ولكنه لا يعاني من الفقاعة العقارية

شارك خالد ناصر ، رئيس مجلس الادارة و المدير الاقليمي لشركة ري/ماكس في مصر و الامارات في معرض بيزنكس 2018 في ندوة عن سوق العقارات في مصر تمت خلالها مناقشة ظاهرة "الفقاعة العقارية ".
واوضح خالد خلال الندوة ان الفقاعة العقارية هي ازدياد في أسعار العقارات زيادة مضطردة بناءً على زيادة الطلب والمضاربات ، هي تحدث نتيجة لعدة عوامل شراء غير حقيقية ، من ضمنها التسهيلات الائتمانية التي توفرها البنوك والتي بالتالي تشجع العديد ممن لا يملكون قوة شرائية حقيقية على شراء العقارات ، وبالتالي زيادة حجم الطلب في السوق العقارية . كذلك تتسبب المضاربات الكاذبة المتضخمة في ارتفاع الإستثمارات في أصول ما إلى ما هو أكثر من قيمتها الحقيقية . هذه العوامل تؤدي الى ارتفاع الاسعار بصورة مبالغ فيها ولا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية بسبب زيادة الطلب الغير اصيلة. وعندما يتراجع الطلب يؤدي ذلك الى هبوط حاد في الاسعار وانهيار السوق العقارية ، وهو ما يسمى بالفقاعة العقارية .
واضاف خالد ان الوضع مختلف تماما في مصر . فنقطة التحول حدثت عند تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016 ، فارتفعت عائدات البنوك الى 20% لامتصاص السيولة من السوق وابطاء عجلة التضخم ومحاربة السوق السوداء . وادى تحرير سعر الصرف كذلك الى ارتفاع اسعار مواد البناء ، بالاضافة الى ارتفاع اسعار الطاقة حوالي 200%، وارتفاع الجمارك على الصادرات من بعض مواد البناء ، وتطبيق ضريبة القيمة المضافة مما ادى الى ارتفاع اسعار العقارات بنسبة 60% في 2017 ثم 40% في 2018 واثر بالتالي على القدرة الشرائية للمواطن . بينما ساهم تحرير سعر الصرف للجنيه من ناحية اخرى في جذب استثمارات للمصريين الذين يعيشون في الخارج، حيث اصبحت القوة الشرائية للدولار اعلى من نسبة الزيادة في اسعار العقارات ، مما خلق فرصة شرائية جيدة بالنسبة لهذه الفئة .
واكد خالد ان ما تمر به سوق العقارات في مصر بالتالي ليس فقاعة عقارية لانه نتيجة لارتفاع اسعار البناء والضرائب المستحدثة ، وهذه كلها عوامل من غير المتوقع ان تتغير في المستقبل القريب . واضاف ان السوق العقارية في مصر تعاني من بعض التحديات حالياً تكمن في القدرة الشرائية والسيولة ، فعلى الرغم من ان المطورين العقارين يقدمون العديد من التسهيلات في تسديد الاقساط ، فما زالت تعتبر مرهقة للغالبية. كذلك تأثر السيولة بسبب ارتفاع الفوائد البنكية ، وارتفاع اسعار العقارات مما يهدد بعائد استثماري غير مضمون عند اعادة البيع ، والخوف من تذبذب سعر العملة ، والضرائب العقارية ، وعدم وجود صناديق استثمارية عقارية كبرى .