قانون الأراضى الموحد يحدث طفرة فى السوق العقارى ويكبل مافيا الأراضى

شهدت الفترة الماضية تجاوزات عديدة فى ملف أراضى الدولة، مما جعل الخبراء يطالبون بتطبيق قانون موحد للأراضى، وذلك للحفاظ على أراضى الدولة من مافيا الأراضى، حيث يتمثل هذا القانون فى إنشاء جهة موحده لإصدار تراخيص الأراضى سواء كانت أراضى زراعية أو صناعية أو استثمارية أو سياحية أو عمرانية، وذلك لمنع عمليات التلاعب بالأراضى وعمليات التسقيع، حيث شهدت العشرون سنة الماضية تجاوزات عديدة فى أراضى الدولة أدت إلى إهدار المال العام وإهدار العديد من الأراضى دون الاستفادة المثلى منها.
وأكد بعض الخبراء أن هذا القانون يجعل الاستثمار العقارى فى مصر يسير فى اتجاه صحيح ويشجع مناخ الاستثمار الجاد، موضحين أن هذا القانون يحمى أراضى الدولة ويمنع عمليات التعدى عليها، بالإضافة إلى أنه يمنع التداخل الحالى بين جهات الولاية المختلفة بما يسهل عملية تخصيص الأراضى.
وأعلنت كل من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة التعمير والتنمية الزراعية وهيئة التنمية السياحية والصناعية والمركز الوطنى لاستخدمات اراضى الدولة أن هذا القانون يحافظ على أراضى الدولة ويحميها من التعدى عليها، مقترحين أنه لابد من اتباع نظامى حق الانتفاع لمدة 49 سنة وحق الامتياز بشروط معينة وعدم اللجوء إلى نظام المزايدات إلا فى أضيق الحدود.
يقول المهندس حسب الله الكفراوى وزير الإسكان الأسبق: لابد من إعداد قانون موحد للأراضى وإنشاء جهة موحدة للأراضى تخضع لها جميع أراضى الدولة التى تملكها، حيث شهدت السنوات الماضية العديد من التجاوزات فى أراضى الدولة، مما أدى إلى إهدار العديد من الأراضى دون الاستفادة منها، حيث سيتضمن هذا القانون إجراءات عقابية للمتلاعبين بأراضى الدولة، كما يحميها من مافيا الأراضى .
وأضاف الكفراوى أن هذا القانون لا يمنع الهيئات التابعة لها الأراضى من ممارسة اختصاصها، حيث ستستمر كل هيئة فى إدارة أراضيها ولكن وفقا للقانون الجديد بدلا من مواد التصرف والبيع والتخصيص المذكورة فى القوانين الصادرة منذ السبعينيات والثمانينيات.
فى حين اختلف معه فى الرأى صلاح حجاب رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال أنه من الصعب ضم جميع أراضى الدولة فى قانون واحد وجهة واحدة لأن لكل أرض طبيعتها الخاصة التى يتم التعامل على أساسها، فالأراضى الزراعية لا تعامل معاملة الأراضى الصناعية وهكذا فى الأراضى السياحية والعمرانية، لذلك من الصعب تطبيق هذا القانون.
وأضاف أن لكل أرض استخداما وأسلوبا للتصرف فيها طبقا لسياسة الدولة، فمن الأفضل بدلا من عمل هذا القانون أن يتم عمل دراسة على جميع الأراضى، بحيث يتم وضع جميع العوائق التى تقف أمام كل نوع من الأراضى على حدة، فعن طريق ذلك يمكن تجنب الهيئات المختلفة والمشاكل التى تقع فيها، وبالتالى نستطيع النهوض بهذا القطاع بصفة عامة.
وأكد حمادة صلاح الخبير العقارى أن أساليب التصرف فى أراضى الدولة تخضع للمصلحة القومية العليا، حيث شهدت هذه الاساليب تطورا هائلا خلال العقود الأخيرة، ومنها الزيادة السكانية الرهيبة وعشوائية استخدام أراضى الدولة وظهور التكتلات الاقتصادية الدولية، موضحا أن هذه الاساليب لم تحقق آمال وطموحات الدولة، التى تتمثل فى إصدار العديد من القوانين والقرارات التى تنظم أساليب إدارة واستغلال التصرف فى أراضى الدولة، بحيث يتناسب كل أسلوب مع المراد التنموى المخطط، هذا بالإضافة لوضع مخطط استخدامات أراضى الدولة من حيث المكان والمساحات وفق خطة زمنية محددة.
وأضاف أن الأساليب التى تم تطبيقها على اراضى الدولة كانت قرارات لا تطبق بشكل صحيح، ففى القرار الجمهورى رقم 154 لسنة 2001 بشأن استخدام أراضى الدولة حتى عام 2017 ، كانت الأراضى يتم استخدمها بغية تعظيم العائد منها فى إطار منظومة متكاملة لتحقيق فكرة الاستخدام الأمثل لها إلى حد إنشاء هيئة عامة حكومية تتبع رئيس مجلس الوزراء وتعنى بتحقيق تلك الفكرة بالتنسيق مع سائر الجهات المعنية، وبالفعل تم عمل هذه الهيئة المتمثلة فى المركز الوطنى لاستخدامات أراضى الدولة بالقرار الجمهورى رقم 153 لسنة 2001، وكان الهدف من هذا المركز هجر العديد من المبادئ والأفكار البالية التى لم تعد تتناسب مع التوجه الحديث للبناء والتنمية، ومنها تقنين أراضى وضع اليد ووضع ضوابط للأراضى التى تدخل الزمام وخارجه، وأن الأرض لمن يزرعها، والنظر إلى الأبعاد الاجتماعية للعشوائيات وغيرها من الأفكار التى تم طرحها، هذا بالإضافة لتجريم التعدى على أراضى الدولة وجعلها مستثناة من فرصة الاكتساب بالتقادم وعدم ترتيب أى حقوق من أى نوع عليها.
وقال إنه لابد من تعيين متخصصين فى شئون أراضى الدولة حتى لا يتم إهدارها، وتفادى التجاوزات التى تحدث احيانا لعدم استيفاء الشروط اللازمة للتصرف فى الأراضى، فضلا عن الفصل غالبا بين نصوص وشروط التخصيص والبيع وبين تطبيق تلك النصوص عند مخالفتها، والاجتهاد غير مؤسس بوضع إجراءات وخطوات تعوق آلية الاستغلال والتصرف فى أراضى الدولة وهو ما يعوق الاستثمار الجاد، وافتقادهم لحافز المتابعة والرقابة فى مرحلة ما بعد التصرف، ومنها عدم تحصيل مستحقات الدولة المالية فى توقيتاتها التعاقدية وعدم استخدام الأراضى المتصرف فيها فى الغرض المخصصة من اجله والتقاعس عن القيام بالمحافظة على أراضى الدولة وحمايتها من التعدى مما يسهم فى خلق تواجدات وعشوائيات ترهق ميزانية ومرافق الدولة وحجب المعلومات والبيانات والإحصاءات الخاصة للأراضى وفرض نوع من أنواع السرية غير المبررة.
وأكد على أن كل هذه المشاكل كانت نتيجة لتعدد وتنوع التشريعات والقوانين التى تحكم الإدارة والاستغلال والتصرف فى الأراضى، وكان نتيجة لتنوع التشريعات تنوع الهيئات والجهات المنوط بها التصرف فى اراضى الدولة، وبالتالى تعددت الجهات التى تباشر استغلال الأراضى ذات النشاط الواحد وتعددت معايير وأسس تسعير الأراضى ذات النشاط الواحد وعدم وجود مرجعية ثابتة واضحة لتسعير وحصر أراضى الدولة عموما، والأخذ بنظام الشهر الشخصى لدى أغلبية مأموريات الشهر العقارى والتوثيق، ووجود تداخلات متعددة فى الأراضى للجهات صاحبة الولاية عليها، مما يترتب على ذلك خلافات حكومية ذات أثر سلبى على المراكز القانونية للأفراد مما يعد معوقا حقيقيا للاستثمار والتنمية.
وأضاف أن المادة السابعة من قانون رقم 61 لسنة 1963 الخاص بإصدار الهيئات، تنص على أن مجلس إدارة الهيئة هو السلطة العليا المهيمنة على شئونها وتصريف أمورها واقتراح السياسة العامة التى تسير عليها، كما يتيح له إصدار القرارات واللوائح الداخلية والقرارات المتعلقة بالشئون المالية والإدارية والفنية للهيئة دون التقيد بالقواعد الحكومية وذلك فى الحدود التى يمنحها قرار رئيس الجمهورية، وكان هذا القانون توجها للمشرع فى العديد من القوانين والقرارات فى مجال استغلال أراضى الدولة، ومن ضمن هذه القوانين، القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن تنظيم الأراضى الصحراوية، وقانون رقم 7 لسنة 1991 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة، وقانون رقم 31 لسنة 1984 فى شأن بعض القواعد الخاصة بالتصرف فى أملاك الدولة الخاصة، وقانون رقم 5 لسنة 1996 الخاص بقواعد التصرف بالمجان فى الأراضى الصحراوية أو تأجيرها بإيجار اسمى لإقامة مشروعات استثمارية عليها، وقانون رقم 8 لسنة 1997 الخاص بضمانات وحوافز الاستثمار والمعدل بالقانون رقم 13 لسنة 2004، وأخيرا القرار الجمهورى رقم 549 لسنة 1970 بالتراخيص للمحافظين فى بيع أملاك الدولة.
وأوضح أن قانون 61 لسنة 1963 كان قاعدة انطلقت منها بعض قرارات رئيس مجلس الوزراء فى التصرف فى أراضى الدولة، ومنها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 857 سنة 1985 الخاص بقواعد التصرف فى أملاك الدولة الخاصة بواضعى اليد، وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2903 لسنة 1995 الخاص بقواعد التصرف فى الأراضى المعدة للبناء المملوكة للدولة ووحدات الإدارة المحلية، وقرار رقم 2904 لسنة 1995 الخاص بقواعد وشروط المنظمة لإدارة واستغلال والتصرف فى الأراضى المخصصة للهيئة العامة للمجتمعات العمرانية الجديدة، وقرار رقم 2906 لسنة 1995 الخاص بالقواعد والشروط المنظمة للاستغلال والتصرف فى أراضى الدولة المخصصة للهيئة العامة لمشروعات التنمية الزراعية، وقرار رقم 2908 لسنة 1995 الخاص بالقواعد والشروط المنظمة لأراضى الهيئة العامة للتنمية السياحية، كل هذه القوانين كانت تتيح بيع الأراضى بنظام التخصيص أو والأمر المباشر والتأجير، إلى أن صدر القانون رقم 89 لسنة 1998 الصادر بتنظيم المناقصات والمزايدات، وعن طريق هذا القانون أصبح محظورا على جميع الجهات الحكومية عدم بيع الأراضى الا بالمزاد العلنى.
وطالب صلاح بضرورة تدخل المشرع بشكل عاجل لتصويب مسار أسلوب التصرف فى أراضى الدولة ورفع الآثار المترتبة على تطبيق قانون المناقصات والمزايدات وتوحيد التشريعات المنظمة لسياسة التصرف فى أراضى الدولة وتوحيد أسس ومعايير تسعير الأراضى ذات الاستخدام الواحد وإزالة التقسيمات القانونية ذات الأثر السلبى على الأراضى، ووضع الآليات الفعالة للرقابة والمتابعة والإشراف من الجهات المعنية على استخدامات أراضى الدولة واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة حال ارتكاب أى مخالفة، ووضع معايير واضحة وشفافة للتصرف فى الأراضى وتحديد أساليب التسعيرة من خلال جهة واحدة رئيسية يناط بها وضع قواعد التصرف ومعايير التسعير، وتبنى منظومة استخدام مثالى لأراضى الدولة، ورسم إطار عام وخلاق للمشروعات الاقتصادية، والإسهام البناء والملموس فى تنفيذ خطط التنمية، والتفاعل السريع والحاسم مع أى عوائق إدارية أو روتينية تحول دون استخدام الأراضى المثالية، والمتابعة والإشراف والرقابة لضمان حصول الدولة على مستحقاتها المالية، ورفع أى تدخل أو ازدواج بين اختصاص الجهات الحكومية العاملة فى مجال الاراضى، وترسيخ ودعم مصالح الدولة والنظر إلى أهدافها كغايات إسترتيجية.
كما طالب بوضع آليات قانونية وواقعية تكفل حظر استخدام الأراضى فى غير الغرض المخصصة من أجله وحظر التجزئة وحظر الاقتراض بضمان الأراضى المبيعة ما لم يكن ذلك لصالح المشروع المزمع تنفيذه وبموافقة جهة الولاية على الأرض، واستخدام الأراضى استخداما فعليا وفقا للبرنامج الزمنى المعتمد من الجهة البائعة، وإصدار رخصة للمشروعات تجدد سنويا لكل مشروع رهنا بالتزام المستثمر بشروط البيع أو التخصيص وفرض نسبة مالية من قيمة المشروع على الأرض للمتابعة والإشراف أسوة بما هو متبع فى المشروعات الهندسية، وإنشاء شرطة متخصصة للأراضى أسوة بالشرطة المتخصصة فى سائر الجرائم الحيوية التى يهتم المجتمع بمحاربتها، ومحاربة ظاهرة وضع اليد والتعدى على أراضى الدولة.
ولمعرفة مدى أهمية هذا القانون لشركات الاستثمار العقارى أكد مدحت منسى مدير عام لشركة نيو ارك سيتى للمقاولات والاستثمار العقارى أن هذا القانون سيحرك عجلة الاستثمار العقارى إلى الأمام، حيث شهد القطاع العقارى بصفة عامة العديد من الاضطرابات خلال الفترة الماضية، جعلت البعض يطالب بهذا القانون.
وأضاف منسى أن هذا القانون كان من المفروض أن يتم عمله "من زمان"، وذلك للحفاظ على أراضى الدولة، بحيث يتم التعامل مع الأراضى بجدية، بحيث تحدد فترة للبدء فى المشروع، وإذا مرت هذه الفترة تسحب الأرض ويتم إعطاؤها لمستثمر جاد، ولكن استشرت فئة سماسرة الأراضى بالسوق العقارى خلال الفترة الماضية.
وأشار منسى إلى أن هذا القانون سيوفر العديد من الأراضى وذلك بعد أن سادت خلال الفترة الأخيرة مشكلة ندرة الأراضى، بالإضافة إلى أن هذا القانون يحقق الشفافية فى التعامل مع أراضى الدولة، وبالتالى ستحل العديد من المشاكل التى أحاطت بهذا القطاع.
واتفق معه حسام فاروق رئيس مجلس ادارة شركة شروق الغد للاستثمار والتسويق العقارى فى أن هذا القانون سيحقق فوائد عديدة للقطاع العقارى، حيث يحميها من عمليات التلاعب وتسقيع الأراضى، التى تؤدى إلى تذبذب السوق العقارى بصفة عامة.
وأضاف فاروق أنه لابد من أن يحدد القانون طبيعة كل أرض ومدى صلاحيتها للمشاريع المختلفة، حيث يجب أن يحدد القانون اتجاه المشروع هل هو مشروع سكنى أم تجارى، وفقا لاحتياج الأرض والمنطقة، بحيث يكون فى تنمية عمرانية بالفعل ويسير هذا القطاع فى الاتجاه الصحيح.
ومن ناحية أخرى أكد الخبراء المثمنون أن هذا القانون يحمى أسعار الأراضى من الارتفاع، حيث يحدد هذا القانون سعر الأراضى الأساسى دون مغالاة فى الأسعار، فيوضح إبراهيم عارف الخبير المثمن أن القانون سيخصص فصلا لقواعد تسعير الأراضى سواء كانت مستهدفة بالمزاد أو التخصيص بالأمر المباشر، حيث سيتم إنشاء لجان فنية لوضع الحدود الدنيا للمزايدات بمعايير معينة، وستكون هناك معايير أخرى لتسعير أراضى التخصيص وحق الانتفاع وحق الامتياز، ومنها نوعية النشاط الذى تخصص له قطعة الأرض، حيث ستزيد أسعار أراضى النشاط الصناعى والسياحى عن الزراعى والسكنى والخدمى، كما سيؤخذ فى الاعتبار حجم العوائد المالية المتوقعة من إنشاء المشروع على قطعة الأرض، ومدى قرب القطعة من المجتمعات العمرانية المتكاملة.
وأشار عارف إلى أن هذا القانون من أفضل القوانين العقارية التى تم اقتراحها على مجلس الوزراء، حيث يمنع عمليات التلاعب العديدة التى تمت على الأراضى خلال العشرين عاما الماضية، حيث تم الحصول على أراض بنظام التخصيص بمساحات شاسعة دون الاستغلال الأمثل لهذه الأراضى، بالإضافة إلى أن الفترة الماضية شهدت عمليات تسقيع الأراضى بشكل مبالغ فيه، مما أدى إلى رفع أسعار العقارات بشكل جنونى.
واتفق معه فى الرأى نادر خزام الخبير المثمن فى أن هذا القانون سيحافظ على أسعار العقارات، موضحا أن هذا القانون فى صالح القطاع بصفة خاصة وفى صالح اقتصاد الدولة بصفة عامة، مشيرا إلى أن القطاع العقارى مر بالعديد من المشاكل خلال الفترة الماضية جعلت السوق العقارى يتراجع إلى الوراء، حيث انخفضت حركة المبيعات.
وأضاف خزام أن بعض القوانين تحتاج إلى تعديل جذرى، وذلك من أجل إصلاح القطاع بشكل عام، موضحا أن من أبرز هذه القوانين، قانون رقم 89 لسنة 1998 وقانون 143 لسنة 1981 وقانون 7 لسنة 1991، بالإضافة إلى تحديد آليات للمتابعة والمراقبة وتجريم أى تعديات على الأراضى المملوكة للدولة وعدم تقنين أى أوضاع مخالفة للقانون وتغليظ العقوبة بحيث تكون عقوبات رادعة لمنع أى إساءة لاستخدامات الأراضى المملوكة للدولة.