الإيجار القديم.. بين نار الحق المهدور والأزمة الاجتماعية

"عازر": يخص الأشخاص الاعتبارية فقط وهدفه تحقيق العدالة بين المالك والمستأجر
رئيس الاتحاد الرسمي للمستأجرين: لا يوجد توريث في عقد الإيجار ولكن هناك امتداد بشروط
خبير عقارات: يجب أن يكون هناك فترة انتقالية قبل تطبيق القانون على السكني
تعديل قانون الإيجار القديم من الملفات المعقدة والحساسة، والتي بدأ مجلس الوزراء مناقشته مع السلطة التشريعية وعدد من لجان مجلس النواب للوصول إلى حل، وصيغة قانون جديد يعيد التوازن بين المستأجر والمالك وعلاج المشاكل القديمة بينهما، على أن تُراعي هذه التعديلات الشرائح الاجتماعية الأكثر احتياجًا.
تضمنت التعديلات زيادة القيمة الإيجارية لتكون 5 أمثال القيمة السارية بينما تضاعف سنويا بنسبة 15%، كما تسعى التعديلات لتوفيق أوضاع الأماكن المؤجرة وتنظيم الإجراءات القضائية والقانونية التي تتعلق بإخلاء المكان المؤجر، وهذا من أجل انتهاء الحد الأقصى للمدة المبنية بالقانون وهي 5 سنوات في ظل امتناع المستأجر عن ذلك.
ويوجد أكثر من 45 مليون وحدة سكنية مؤجرة وفقا لقانون الإيجار القديم في مصر وفي ظل أسعار الإيجار الجديد الفلكية فماذا عن تأثير تعديلات قانون الإيجار القديم عليهم؟
ميرفت عازر: لا يمكن الاعتراض عليه لأنه له علاقة بالمؤسسات والحكومة فقط
قالت المهندسة ميرفت عازر، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن القانون لم يناقش بعد في الجلسة العامة، لكن تم مناقشته في لجنة الإسكان، وهو يخص الشخصيات الاعتبارية فقط وتم الموافقة عليه، وسيناقش في الجلسة العامة هذا الأسبوع، وهذا من أجل تحقيق العدالة والاستقرار بين المالك والمستأجر.
وأوضحت أن القانون بخصوص السكني مازال يحتاج إلى الفحص والبحث فيه وحوار مجتمعي، ولا يمكن الاعتراض عليه لأنه له علاقة بالمؤسسات والحكومة فقط، كما أن توفير مكان أو بديل سيكون سهلا بسبب تواجد حياة كريمة ويمكنهم استغلال أراضي الحكومة الجديدة والمباني الجديدة، موضحة أن أغلب هذه المباني والوحدات تحتاج إلى التجديد وآيلة للسقوط.
المستشار شريف الجعار: نزع الملكية حق للدولة
قال المستشار شريف الجعار رئيس الاتحاد الرسمي للمستأجرين، إن القانون لا يزال عبارة عن مقتراحات ويخص الأشخاص الاعتبارية، والاعتباري ليس له وارث وسيبقى طوال الوقت موجود في المكان، وهذه العلاقة ليس لها وقت نهاية لذا من الضروري وضع مدة له.
وأوضح أن القانون والأحكام الدستورية حكمت أن عقد الإيجار يمتد لجيل واحد فقط، حيث له بداية وله نهاية، وبالنسبة للفترة الانتقالية فهي من أجل الاعتباريين فقط، بينما تم تحديد الفترة الانتقالية للأشخاص الطبيعيين في حكم المحكمة الدستورية الصادر في 2002 وصدق عليه بعد 30 حكم بعدها إلى 2008 فلا يوجد فترة انتقالية للطبيعي فهي محددة من قبل الدستور وهي جيل واحد فقط لا يجب الاعتداء على حكم محكمة دستورية.
لا يوجد توريث في عقد الإيجار ولكن هناك امتداد بشروط، موضحا أن التوريث يتم طبقا للشريعة للذكر مثل حظ الأنثيين لكن هذا لا يحدث بل ما يحدث هو أن يمتد بشروط، مثل أحد الأبناء الذي كان يقيم مع الأب وهو الوحيد الذي بقى، وينطبق عليه الشروط مما ينطبق عليه امتداد العقد وهذا منعا للتشرد والضياع، حيث نص قانون المحكمة الدستورية على أنهم كانوا محل اعتبار جوهري أثناء العقد وهم الأسرة، فلا يمكن أن يوجد فترة انتقالية للأشخاص الطبيعيين فهو صادر من محكمة الدستورية وتليها العشرات من أحكام النقض.
وأوضح أن حكم 5-5-2018 بخصوص الأشخاص الاعتبارية أكد عدم الامتداد للاعتباري والامتداد للطبيعي، حيث كان الطعن على نص المادة كله لكن تم الرفض واستثناء أن تكون مطلقة واستخرج منها فقط الأشخاص الاعتبارية، لكن باقي المادة يسرى دستوري، موضحا أنه حدث جدل كبير حول المادة اعتقادا أنه إعلان بالطرد ولكن هذا غير صحيح، حيث أن تبادل الأخبار على مواقع التواصل الاجتماعي تطرح الكثير من المعلومات المغلوطة، لهذا يجب أن نوضح للإعلام كما هو موجود في الكتب والأوراق.
وأشار إلى أن المدة الانتقالية 5 سنين تعتبر مدة مناسبة للانتقال وتوفيق أوضاع المستأجرين، وأن التعديلات وتحديد المدة واسترداد الأملاك للملاك الحقيقيين من الأمور الجيدة للدولة، حيث على الأشخاص الاعتباريين في أي مؤسسة (شهر عقاري، قسم شرطة، بنك - ..) أن تعلن عن انتقالها للجمهور الخاص بها في المكان، وسيتم ترتيب الأمور من قبل الحكومة، مؤكدا إثنائه على القرارات الحكيمة.
كما وضح المستشار شريف أنه هناك أيضا ما يمكن للأشخاص الاعتباريين الاحتفاظ بمكانه من خلال حقوق نزع الملكية لحق المنفعة وهذا للمصلحة العامة، وهذا ما يخص الحكومة، فهو في قانون الدولة، موضحا أن في دولة السعودية عند توسيع الحرم يقومون بنزع ملكية المنازل التي حول الحرم من أجل هدمها لتوسيع الحرم، فهو حق شرعي وديني، فمن حق أي دولة أن تنزع ملكية أي مكان فالملكية غير مطلقة هي مصونة، الملكية المحرمة هي ملكية الدولة التعدي عليها حرام، أما الملكية الاعتبارية يتم صيانتها بضمان حقوق الدولة وسيتم التعويض.
لكن طمأن المستشار شريف الجعار أن حتى الآن لا يوجد ما يمس السكان لكن هناك لجنة وطنية مشكلة من قبل رئيس الوزراء، حيث تحاول أن توجد حلول، موضحا أن هناك أمر خطير وراء القطاعات السكنية، حيث أن العقارات القديمة مهدور حق الدولة فيها وهذا لأن الدولة شريك أصلي في بنائها حيث سهلت على المالك أموال كثيرة في حق الأرض والدعم المادي خلال البناء وقروض ميسرة لترميم العقار، حصل عليها ولكن لم يرممها وهذا كما ورد في مادة 10 من القانون، وهذه القروض ميسرة بدون فوائد أو حجز، بينما هناك من الملاك يأخذ خلو وأجرة عالية وأخذ حقه بشكل كبير، لذا الدولة التي عفت عن الضرائب العقارية للملاك ولسكان هذه الوحدات، فأصبحت الدولة مهدور حقها فيها، حيث يصل عددها إلى 43 مليون وحده ومنهم 32 مليون وحدة غير مغلقة، هذه الوحدات معافاة عن الضرائب العقارية برغم أن الدولة ساعدت في بنائها، لهذا تبحث الدولة عن حقها من أجل دعم الاقتصاد حاليا.
خالد المهدي: القانون يدخل في أمور شائكة
وقال المهندس خالد المهدي، خبير العقارات، إن القانون لم تتضح ملامحه بعد ومازال في إطار النقاش، موضحا أن الأمر يحتاج إلى حصر عدد الوحدات السكنية للإيجار سواء تجاري أو إداري أو سكني وهذا من الضرائب العقارية، ويتم بحثها وتقسيمها من حيق (تجاري – إداري – سكني) ثم يتم بحث الأشخاص الاعتبارية والأشخاص الطبيعية، لهذا يحتاج قبل وضع القانون إحصائيات دقيقة بالنسبة للشخصيات الطبيعية والإعتبارية وبالنسبة لعدد الوحدات من أجل معرفة ما تأثير القانون وتنفيذه على أرض الواقع.
وأوضح "المهدي" أنه لا بد أن يكون هناك فترة انتقالية قبل تطبيق القانون على السكني، حيث أن هناك اعتبارات اجتماعية ولابد من وجود طرح بديل ويكون هناك عدد كافي من الوحدات.
كما حذر "المهدي"، من الاقتراب من الأشخاص الطبيعية والجانب السكني لأنه سيكون هناك مردود اجتماعي خطير لأن الإحصائية كبيرة بخصوص وحدات الإيجار القديم سكنية فهي تصل ما بين 1.5 مليون إلى 3 ملايين وحدة سكنية، وفي حالة ضرب عدد الوحدات السكنية في متوسط عدد الأسرة 4 سنصل إلى 9 ملايين شخص، وهذا عدد كبير وشريحة كبيرة من المجتمع، كما أن معظم ساكني الإيجار القديم من الشريحة المتوسطة وما فوق المتوسطة، لكن هناك حالات مقترحة مثلا الشقق المغلقة، وهنا يجب العودة إلى المرافق عند إثبات عندم وجود أي استهلاك كهرباء في حدود سنتين أو ثلاثة سنوات معدل الاستهلاك صفر، إذا تكون الوحدة مغلقة منذ ثلاثة سنوات، مما أوجب اتخاذ إجراءات فيها، بينما يصعب الأمر على أسرة مستقرة مثلا أرملة وأولادها أو الأسر غير القادرة وتعيش على معاش بسيط، يصعب وقتها أن نخرجها، مهما كان فلها مردود خطير يجب بحثه اجتماعيًا باستفاضة.
أزمة عمرها 100 سنة
ولمعرفة الوضع القانوني لقانون الإيجار القديم كان حوارنا مع المستشار القانوني محمد خليل، الذي أكد أن الأزمة كبيرة بسبب عدد الوحدات السكانية الكبير جدا، مطالبا بضرورة وجود حل للمواطن عند الدولة، مثل توفير بديل أو تعويض، كما ذكر أن المشكلة أيضا وجود وحدات آيلة للسقوط إلى جانب الوحدات المغلقة، والمشكلة موجودة منذ أكثر من 100 سنة، فهي منذ العشرينات وزادت المشكلة في الستينيات.
وشدد على ضرورة وضع حل جذري للأزمة، وإعادة التوازن للعلاقة بين المستأجر والمالك، مشيرًا إلى أن هناك شقق في أحياء راقية مثل الزمالك وجاردن سيتي لا يتجاوز إيجارها 10 جنيهات وحتى 150 جنيه.
وأشار إلى أن هناك مشكلة في تحديد وتثبيت قيمة الإيجار والزيادة، حيث أن القانون عليه وضع سقف محدد يسرى على الجميع، حيث هناك من يستطيع الدفع وهناك من لا يستطيع، ويجب أن نصل إلى حل وسط مقترحا توفير عقارات بإيجار مناسب لمحدودي الدخل، لا تتجاوز ال1000 جنيه.
وأضاف: هناك خلفيات كبيرة وراء القانون حيث هناك عدد السكان الذي زاد، واختلاف قوة الجنيه المصري، وعودة الإيجار إلى مالكه سيفيد المالك لتجديد إيجاره بعد الصيانة، في حالة توفير الدولة لمكان آخر، ودفع خلو رجل للمستأجر يسهل نقل المؤسسات ولن تحتاج إلى 5 سنوات.