ماسبيرو.. تطوير لعشوائيات الغلابة أم بيزنس للشركات العالمية؟

ماسبيرو.. مثلث يضم من الأمتار 300 ألف تتوزع ملكيتها ما بين أهالى وشركات وأمراء سعوديين وكويتيين، ومن البشر 30 ألف يعيش 53% منهم فى غرفة واحدة تعجز الشمس على دخولها من ضيق الأزقة التى تقع فيها. ولكن أين سيذهب هؤلاء بعد أن أوشكت شركة ماسبيرو للتنمية العمرانية أن تخلى المنطقة خلال عام لتطويرها.
مثلث ماسبيرو هو تلك المنطقة التى تمتد على مساحة 300 ألف متر) من أول فندق رمسيس هيلتون على كورنيش النيل، وتضم كل العمارات الفارهة على النيل، ثم مبنى الإذاعة والتليفزيون، وبعده مبنى وزارة الخارجية وهذا هو الضلع الأول فى المثلث. يليه الضلع الثانى الذى يمتد من ناصية 26 يوليو ويصل إلى متحف المركبات، وينتهى هذا الضلع عند بداية شارع الجلاء من ناحية الإسعاف، ليبدأ الضلع الثالث الذى يضم أراضى ومبانى ومحالا ويمتد حتى يصل مرة أخرى إلى الكورنيش.
هذا عن أرض هذا المثلث أما عن ناسه فهم 6000 أسرة، 42% منهم يعيشون فى غرفة واحدة، والأغلبية ممن يقطنون هذه البقعة لا يملك الواحد منهم سوى ذاكرة ترجعه إلى أنه ولد هنا وعاش هو وأجداده، وتربى وسط أخواله وأعمامه، وليس لديه ورقة تثبت ملكيته لعدة أشبار من الأرض التى حشر فيها مع أخواته طوال سنوات طويلة، ولكن ربما يستند فى ملكيته إلى صور معلقة على الحائط تثبت أن والده وأمه وجده كانوا قد سبقوه فى نفس هذا البيت العتيق.
هؤلاء يتجاورون مع آخرين من قاطنى العمارات الشاهقة المطلة على كورنيش النيل، حيث إن 18% من أسر المنطقة يعيشون فى أكثر من ثلاثة غرف، والمثلث يضم إلى جانب هؤلاء وهؤلاء أصحاب أراضى فضاء تبلغ 109 قطع، ذهب جانب لا بأس به منها منذ السبعينيات إلى شركات وأمراء سعوديين وكويتيين بأسعار تتراوح ما بين 30 و70 جنيها للمتر، وتركوها كل تلك السنوات، ووصل نطاق ملكيتهم فى هذه المنطقة للقدر الذى يسمح لهم بالجلوس مع الطرف المفاوض ومساومته للحصول على أعلى سعر.
وعلى جانب هذه الأراضى هناك وقطع آخرى مازالت فى حوزة بعض الشركات القابضة التى ورثتها منذ زمن ولا تجد غضاضة الآن فى أن تسعى للحصول على أعلى عائد منها.
فإذا كانت شركة ماسبيرو سوف تستثمر وتربح من المنطقة، فلماذا لا يسعى الجميع إلى الربح كل بقدر قوته على التفاوض؟ وهل التفاوض يخضع لقوة المفاوضين بحيث لا يظلم من يملك عدة قراريط من الأرض فى مقابل من يملك الآلاف من نفس البقعة؟ وهل ثمن تعويض البشر المتجاورين يختلف بحسب مساحة الأرض ورائحتها؟ وأين ستسير الأيام بأهل هذه الحوارى الضيقة وأصحاب عمارات الكورنيش بعد عملية التطوير؟
مفضلا البداية من نقطة التطوير، قال شريف حافظ رئيس شركة ماسبيرو، إنه بصدد الإعلان عن طرح عالمى خلال ستة أشهر لكى يدخل شركاء إستراتيجيين بنظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) فى المشروع. «هذا بالرغم من أن لدينا عروضا خليجية تم تقديمها بالفعل للمشاركة ولكننا فضلنا أن نطرحها طرحا عالميا لأنه يوفر قدرا أكبر من الشفافية ويتميز بكفاءة أعلى ويتيح منافسة واسعة» على حد تقديره.
وأوضح أن اختيارالشريك الإستراتيجى سوف يخضع لعدة معايير أولها خبراته السابقة فى هذا النوع من التطوير والملاءة المالية التى يتمتع بها.
«وسوف نعلن عن عرض فنى ومالى وهذا سيسمح بتقديم تصورات عديدة للتطوير، مما يتيح لنا بدائل مختلفة للاختيار، وسوف يكون الحسم فى النهاية لنوعية التطوير الذى يحقق أكبر فرص لتشغيل العمالة خاصة أن التكلفة المقدرة لهذا المشروع تتراوح ما بين 15 و20 مليار جنيه لذلك فيجب أن يوفر قدرا ضخما من فرص العمل» يقول حافظ.
وحرص رئيس الشركة على التأكيد أكثر من مرة على أن هذا الطرح لا يعنى تغيير هيكل ملكية شركة ماسبيرو فالشركة، تبعا لحافظ، سوف تظل مالا عاما 100% ولن يدخل الشريك الإستراتيجى فى رأس مال شركة ماسبيرو كل ما فى الأمر أنه سيتم إقامة شركة جديدة تتولى مشروع التطوير وسيساهم فى رأسمالها كل من شركة ماسبيرو، التى ستحتفظ بحصة حاكمة والشريك الجديد.
يذكر أن مجلس إدارة الشركة كان قد قرر زيادة رأسمالها إلى 1.5 مليار جنيه. ومن المنتظر، طبقا لتأكيدات حافظ، أن تتم الزيادة بالفعل خلال عدة أشهر، على أن يتم رفع رأسمال الشركة مرة أخرى إلى 5 مليارات جنيه خلال عام واحد.
«لم يكن القطاع الخاص ليستطيع وحده أن يقوم بهذا الدور لأنه لا يملك الأدوات التى تملكها شركة مال عام، فالحكومة ظهر لنا وبدونها لن تستطيع أى شركة القيام بهذا التطوير» تبعا لرئيس ماسبيرو.
وأشار حافظ إلى أن هناك تنسيقا بين شركة ماسبيرو وشركة الإسماعيلية للتنمية العقارية التى تقوم بتطوير منطقة وسط البلد لأنه من الأهمية أن يعرف كل طرف مخططات الطرف الآخر فى التطوير لأن هدف الطرفين فى النهاية هو تطوير موقع مهم داخل القاهرة.
كل مفاوض له أجندته الخاصة
«التفاوض مع المجموعات المختلفة فى هذه المنطقة أمر شاق جدا لأن كل فئة لها أجندة خاصة، ومصالح تريد تحقيقها، وبالرغم من أننا شركة هادفة للربح إلا أنه لدينا مسئولية إجتماعية لا يمكن أن نغفلها، وعلينا مراعاة البعد الاجتماعى فى بعض حالات التفاوض» طبقا لتأكيدات رئيس الشركة.
وكان حافظ حريصا على التأكيد على أنه لن يحدث أى تطوير فى هذه المنطقة قبل أن يحدث توافق مجتمعى حول أهداف التطوير والتكلفة الاجتماعية والاقتصادية لها ويؤكد أن ثلث الأراضى الواقعة داخل هذا المثلث غير قابل للاستحواذ عليه من جانب الشركة لأسباب مختلفة منها أسباب متعلقة بالحفاظ على المواقع التاريخية والأثرية ومواقع مثل وزارة الخارجية، وفندق رمسيس هيلتون، ومتحف المركبات وبعض المواقع الأخرى. لذلك فالمشروع سوف يتم على مساحة 200 ألف متر فقط.
«الشركة انتهت من الاستحواذ على 50% من الأرض فى هذا المثلث، فنحن فى منتصف الطريق الآن. وجار التفاوض مع بعض الشركات القابضة التى لها مساحات من الأرض داخل المثلث كما نتفاوض مع شركات خاصة ومع أهالى، بحيث يتم إخلاء المنطقة تماما من قاطنيها خلال سنة من الآن».
لن نترك أحدا فى العراء
وذكر حافظ أنه يجب التفرقة عند التحدث عن مالكى المنطقة بين الملكية والحيازة وبحسم يقول حافظ «إننا لن نلقى بأحد من سكان هذه المنطقة فى الشارع أو حتى نتركه فى العراء، فلدينا بدائل كثيرة لأصحاب الحيازات الذين ليس لديهم أى أوراق تثبت ملكيتهم وهم يشكلون نسبة كبيرة من سكان هذه المنطقة، وفى هذه الحالات يمكن أن نقدم لهم تعويضا نقديا، أو نوفر لهم أراضى فى مشروعات مثل (ابنى بيتك)، أو نوفر لهم فرصة سكن».
واستبعد حافظ أن تكون هذه الأراضى فى القاهرة، أو أن تقدم لهم الشركة الثمن الإجمالى للمسكن ولكن ستساعدهم فقط بمعنى أن «كل واحد يسلم لى مترا مسطحا سوف أعوضه عنه»، تبعا لحافظ.
وقال إن عددا كبيرا من السكان فى هذه المنطقة يقطنون بشكل غير قانونى ولا يدفعون إيجارا منذ عشرات السنيين بل إن معظمهم لا يعرفون ملاك المنازل التى يعيشون فيها من كثرة ما تفتت الملكيات بين أعداد كبيرة من الورثة، ووصل الأمر أن قطعة أرض لا تزيد مساحتها على 30 مترا قد يشترك فى ملكيتها أكثر من 100 شخص،وبالتالى لم يستطع المستأجرون الوصول على الملاك.
«ووصل الحال على أننا فى التفاوض نطلب من المستأجرين معاونتنا فى الوصول إلى الملاك الأصليين للتفاوض معهم حتى نشترى منهم الأرض وكنا نستميلهم بأننا نعرض عليهم تعويضات إذا هم أوصلونا للملاك الغائبين»، على حد قول حافظ.
المعيار الأرض وليس البشر
وقال حافظ: تم الانتهاء من حصر 95% من ملاك هذه المنطقة، وتبين من الحصر الفعلى أن عدد القاطنين فى هذه البقعة لا يزيد على 30 ألف مواطن، ولكن من المعتاد فى المناطق العشوائية أن تفاجأ الشركات بأعداد مضاعفة للاستفادة من التعويضات.
«ويجب أن يعى الناس فى هذه المنطقة أننا ملتزمون بتعويض كل من يسلم لنا مترا مربعا واحدا من أرض هذه المنطقة، لأن المعيار لدينا هو الأرض وليس البشر يعنى العبرة بعدد الأمتار التى أتحصل عليها وليس عدد الأفراد الذين يعيشون فى هذه الأمتار، ولكن المفاجأة التى كشف عنها الحصر هى أن 95% من 6000 أسرة تعيش فى هذه المنطقة ليسوا ملاكا لها» يؤكد رئيس الشركة.
وأشار إلى إنه تم الانتهاء من إجراء تصوير لكل مبنى فى هذه المنطقة وكشف هذا المسح على أن معظم العقارات فى هذه المنطقة آيل للسقوط، وكثير منها متهالك، لذلك فإن تقييم الأرض والتعويضات ستختلف فى ذات المنطقة.
وأكد أنه تم تقييم كل عقار بطريقة علمية عن طريق الاستعانة بأربعة خبراء تقييم عقارى معتمدين قاموا بتقسيم هذه المنطقة إلى 1300 قطعة «وهذا التقييم سوف يكون الحد الأعلى لى كشركة عند التعامل مع جميع الأطراف فى هذه المنطقة بمعنى أننى لن أدفع مليما أعلى من هذا التقييم المعتمد لأننا مال عام، ولا يمكن أن أهدر المال العام فى شراء أرض أغلى من ثمنها»، تبعا لحافظ.
وقد أسفر هذا التقييم على ثلاثة أسعار، سعر للشوارع الرئيسية المهمة مثل كورنيش النيل، و26 يوليو، وسعر آخر للمنطقة التالية والتى تقع فى الظهر مباشرة من هذه الشوارع، أما بقية المنطقة فلها سعر آخر.
وليس هذا هو التقييم الوحيد،كما يقول حافظ، ولكن تمت الاستعانة بخبرات من كلية الهندسة جامعة القاهرة لوضع ما يسمى بالتقييم الجمعى أى وضع تقييم لكل مجموعة أو عينة من العقارات المتشابهة والمتماثلة وحددوا سعرا لكل مجموعة منهم. وكذلك تمت الاستعانة أيضا بخرائط (Google) عن المنطقة. وفى النهاية تم تقسيم كل هذه المنطقة إلى 22 فئة.
وأكد حافظ أنه تم أخيرا تحديد أسعار الأرض فى كل منطقة داخل هذا المثلث ولكنه رفض الإفصاح عن هذه الأسعار مكتفيا بالقول «إن نسبة أعلى سعر وأقل سعر تصل إلى 1: 7» حسب رئيس الشركة.
الضرر.. مسألة نسبية
«الحكومة لديها عدة سيناريوهات لتطوير تلك المنطقة منها أن يتحول هذا الموقع إلى مشروع سياحى، وثقافى، وإدارى يليق بالموقع. السيناريو الثانى أن تتحول هذه البقعة إلى حدائق»، تبعا لحافظ.
وقال إن هذا المشروع يأتى فى إطار خطة الدولة للقضاء على العشوائيات. فهذه المنطقة لا تستطيع سيارات الإسعاف أو الطوارئ الدخول فيها ولا تدخل شوارعها الشمس لأن عددا كبيرا من الشوارع لا يزيد عرضه على مترين. وهذا يعرض حياة السكان للخطر خاصة وأن عددا كبيرا من المساكن متهالكة.
ويثير المشروع عدة تحفظات على خلفية وجود عدد لا بأس به من المضارين من هذا المشروع حتى لو كانوا من هؤلاء الذين لا يملكون صكوكا ملكية، ولكن سنوات حياتهم فى هذه المنطقة أكسبت وجودهم شرعية، كما أن انتقال العديد منهم من هذه المنطقة معناه قطع أرزاقهم لأن جانبا كبيرا منهم يعملون داخلها.
«الحقيقة أن تحديد الضرر هو مسألة نسبية، فهل يمكن أن نعتبر أن ترك الواحد فيهم للقاهرة وخروجه لأى منطقة أخرى مثل 6 أكتوبر بمثابة ضرر؟. وهل ترك أولادهم للمدارس فى هذه المنطقة إلى مناطق أخرى يسبب لهم أضرارا؟. وهل من المنطقى أن نلبى لهم رغباتهم فى أن يسكنون متجاورين فى منطقة أخرى؟. فهناك 60% منهم يريدون أن يعيشوا جنبا إلى جنب، فكيف نوفر لهم ذلك؟»، يسأل حافظ.
وبالرغم من أن تطوير ماسبيرو لايزال فى بداياته إلا أنه على ما يبدو أنه لن يكون مثلث ماسبير وهو آخر المطاف للشركة «نفكر أن نكرر تجربة التطوير فى مناطق أخرى على كورنيش النيل ربما ناحية شبرا أو دار السلام، المجال مفتوح» قال حافظ مختتما حديثه.
عندما يتجاور سكان النيل مع قاطنى أبوالعلا والشيخ على
30 ألف نسمة هم عدد السكان القاطنين فى منطقة ماسبيرو. يقطنون فى 1164 عقارا بإجمالى 6696 غرفة. ويتوزع فى هذه المنطقة 345 ورشة و667 محالا إلى جانب 109 قطع أراضى فضاء. ويسكنها شرائح اجتماعية مختلفة فبينما تشير دراسة لمحافظة القاهرة إلى أن 20% من الأسر يعيشون فى مساحة تزيد على 50 مترا، نجد أن 40% من الأسر يعيشون على مساحة تتراوح ما بين 20 و50 مترا فى نفس الوقت الذى يعيش فيه 40% من الأسر فى مساحة تقل عن 20 مترا. ولكى يبدو الأمر أكثر وضوحا فهناك 53% من الأسر تسكن فى غرفة واحدة، و19% من فى ثلاث غرف فأكثر.
وعن مستوى الدخل تؤكد نفس الدراسة أن 42% من الأسر يقل دخلها عن 200 جنيه فى الشهر، فى حين 24% منهم يزيد دخلهم على 400 جنيه فى الشهر.
شركة ماسبيرو.. عمرها عامان و100% من رأسمالها عام
«شركة ماسبيرو للتنمية العمرانية» عمرها الآن عامان و100% من رأسمالها مال عام تتقاسمه ثلاث جهات بالتساوى هى البنك الأهلى وبنك مصر وشركة مصر للتأمين، إلا أن الشركة تعمل فى إطار قانون الاستثمار، ويبلغ رأسمال الشركة المرخص والمدفوع 150 مليون جنيه. وسوف يصل إلى 1.5 مليار جنيه خلال أشهر قليلة، وذلك بعد أن قرر مجلس الإدارة رفع رأس المال.