أساليب جديدة ابتكرتها الشركات العقارية للنصب علي العملاء

حالات عديدة من التلاعب والنصب والاحتيال يقع العملاء فريسة سهلة لها عند شراء وحدات سكنية من قبل بعض الشركات العاملة في السوق العقاري وهو ما أكده عدد من المختصين وخبراء العقارات استخدام الشركات لأساليب متعددة للتلاعب بالعملاء منها عرض مساحات تتعدي المساحة الفعلية للوحدات وتقرير أسعار مبالغ فيها للمتر ومخالفة كثير من البنود التي نص عليها قانون البناء الموحد وتضمين إعلاناتها بالعديد من المصطلحات التي لا يفهمها سوي المختصين لخداع العملاء لتحقيق أرباح طائلة واستغلال قلة وعي العملاء لكونها أموراً فنية تحتاج إلي اللجوء لمكاتب استشارية لكشف المساحة الفعلية للوحدات وإعادة تقييم الأسعار الحقيقية للمتر.
يقول حسين الجندي - خبير عقاري - إن ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه والمواد الخام للبناء أدت بدورها لتقليل هامش الربح لدي شركات الاستثمار العقاري العاملة بالسوق بما لا يتجاوز 10-15% بعدما كانت تحقق أرباحاً تتعدي 40% الأمر الذي يدفع الشركات للتلاعب بمساحة الوحدات السكنية الإجمالية وإظهارها علي أنها المساحة الصافية المستغلة للوحدة.
ويضيف أنه من بين وسائل الخداع تقدير أسعار مبالغ فيها للمتر والتلاعب بمواصفات التشطيب المتفق عليها نظراً لضعف آليات الرقابة علي السوق العقارية لقلة وعي العملاء لكونها أموراً فنية في الأساس وتحتاج إلي استشاريين مختصين لتقييم السعر الفعلي للمتر والمساحة المستغلة بالفعل للشقة دون احتساب المساحات غير المستغلة «كالمناور» والمداخل والمصاعد والسلالم وغيرها كما تفعل الشركات فقد تعلن عن بيع وحدة سكنية بصافي مساحة 120 متراً في حين أنها لا تتعدي مساحتها الفعلية 90 متراً أو 60 متراً إذا كانت معلنة بمساحة 90 متراً وأكد أن غياب دور الرقابة وفساد المحليات أدي لظاهرة النصب والاحتيال علي العملاء من خلال إعلانات مضللة للعملاء.
داء وعلاج ويري حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية تعدد أشكال النصب والاحتيال التي تتبعها الشركات العاملة في السوق العقارية ومنها الأكثر شيوعاً الاتفاق مع العملاء علي نوعية معنية من التشطيب ليفاجأ العميل عند تسليمه الوحدة السكنية بأن التشطيبات غير مكتملة والتلاعب بمساحة الوحدات لوضع أسعار تبدو تنافسية أمام العملاء لكنها في الواقع وسيلة لخداعهم مثل أن تكون المساحة الصافية للوحدة تمثل 75% من المساحة الإجمالية فيتم تسعير المتر بواقع 2500 جنيه في حين لا يتجاوز صافي المساحة ال80% من مساحة الوحدة الإجمالية وتم تسعير المتر بواقع 3 آلاف جنيه وفي الحالتين تكون الأسعار المقدرة للمتر مبالغاً فيها وتتعدي القيمة الفعلية لسعر المتر لتحقيق مكاسب طائلة تتعدي نسبة 100% للشركات.
ويقدم رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية حلولاً لمواجهة ظاهرة النصب والتلاعب بحقوق العملاء منها التدقيق في إجراء عقد سليم لشراء الوحدة يتضمن نقاطاً أساسية مبيناً فيه القيمة الإجمالية والمساحة الصافية إلي المساحة الإجمالية ونوع التشطيبات وتوصيفها إلي جانب ضرورة أن يلجأ العملاء إلي مهندسين واستشاريين مختصين عند الشراء لإعادة تقييم سعر الوحدة ومحام لمتابعة صحة الأوراق والإشراف علي عملية التعاقد دون اللجوء للسماسرة الذين يتحصلون علي نسبة 2.5% من عملية البيع بل ويدفعون العملاء للوقوع فريسة سهلة للشركات.
قلة الوعي ويتفق صلاح حجاب رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال مع جمعة مؤكداً أن هناك عمليات تلاعب متعددة تقوم بها الشركات العاملة في السوق العقاري نتيجة لقلة الوعي لدي العملاء ومخالفة الشركات وعدم تنفيذها لكثير من البنود التي نص عليها قانون البناء الموحد، ومنها الإعلان في حالة تقسيم الأراضي عن رقم التقسيم والرقم القانوني والمالك للأرض وفي حالة المباني والإنشاءات تلتزم الشركة بإعلان رقم المشروع للعملاء ورقم التراخيص والمهندس المسئول والمقاول القائم بالتنفيذ حتي يتمكن العملاء من الرجوع للجهات المسئولة للتأكد من مواصفات الوحدات وكامل تراخيصها قبل إجراء عملية الشراء أو الحجز.
ويضيف حجاب أن كثيراً من الشركات تخالف رخصة الأشغال التي نص عليها قانون البناء الموحد التي تتضمن أن ما تم تنفيذه من إنشاءات مطابق تماما لما رخص لها به ومنها التشطيبات والمساحات وغيرها من المواصفات التي تتلاعب بها الشركات.
ويوضح أن الشركات باتت تستخدم إعلانات تحتوي مصطلحات يفهمها المتخصصون فقط ويخدع فيها العملاء مثل أن تذكر شركة في إعلانها أنها تعرض وحدة سكنية بمساحة 120 متراً بما تشمله من مرافق فقد يفسر العملاء أن صافي مساحة الشقة 120 متراً لكن هذه الجملة تعني أن ال120 متراً ليس صافي مساحة الشقة وإنما تشمل مساحة المرافق من المناور والسلالم ومداخل العمارة والمصاعد وغيرها فضلا عن استخدام بعض الشركات اللغة الأجنبية في صياغة إعلاناتها للبحث عن زبون ساذج لا يهتم سوي بالمظاهر فقط.
دفاع وقضاء في المقابل يدافع أحمد مطر الرئيس التنفيذي للاتحاد العربي للتنمية العقارية قائلاً إن الشركات العاملة في السوق العقاري لا تقوم بخداع العملاء لكونها تخضع لرقابة صارمة من قبل وزارة الإسكان والمحليات والأجهزة المعنية التي تمنحها التراخيص مدللاً علي ذلك بقوله أن ساحات القضاء لا تشهد يومياً دعاوي قضائية من قبل العملاء ضد شركات الاستثمار العقاري نتيجة لتعرضهم لعمليات النصب والاحتيال علي حد قوله.
ويشير مطر إلي أنه قد تباع وحدة سكنية بمساحة صافية كبيرة ويرفض العملاء شراءها نتيجة لسوء تقسيماتها الداخلية وفي المقابل قد تكون المساحة الصافية التي تشغلها الوحدة صغيرة إلا أنها مرتفعة الثمن وتلقي إقبالا من العملاء وفي كل الأحوال يكون للمشتري حصة في ملكية الأرض المبني عليها العقار إلي جانب ملاك الوحدات الأخري في نفس العقار مشيراً إلي أن إعلان الشركات المساحات الإجمالية للوحدات يعد ميزة فكلما كانت المساحات الخاصة بالمرافق مثل السلالم والمصاعد والمداخل كبيرة يستفيد منها العملاء وتؤدي بدورها لارتفاع أسعار الوحدات.