حرب خراب البيوت بين الوكيل العقاري.. والخبراء المثمنين

تتزايد في الفترة الأخيرة، مزادات الإفلاس حتي صارت أشبه بالظاهرة التي تواجهها المحاكم الاقتصادية في جميع أنحاء مصر.. ويطفو دومًا مع كل ظاهرة فريقان فريق يؤيد ويجني الثمار وفريق يعارض.. ويخس وفي هذا التحقيق نسلط الضوء علي مزادات خراب البيوت.
ولنفهم المزيد عن مزادات الإفلاس
وما هي الرحلة التي تمر بها في إطار العمل بقانون التمويل العقاري رقم 184 لعام 2001 يحدثنا الوكيل العقاري حلمي عبدالحكم ويشير إلي مرونة هذا القانون وما فيه من سرعة وسهولة في إجراءاته عما هو متبع في القانون التجاري أو المدني وتختص المحاكم الاقتصادية بنظر الدعاوي الجنائية الناشئة عن هذه الجرائم المنصوص عليها في 17 مادة من القانون المختص بمزايدات الإفلاس.
ويوضح أن الجهة المدينة وهي في الأغلب البنك العقاري تطلب من المحكمة تعيين وكيل عقاري للمسجلين بالهيئة العامة للتمويل العقاري ليتولي البيع الجبري ويعين اثنين من المقيمين العقاريين المسجلين ليقدم كل واحد منهما تقييمًا منفصلاً عن العقار طبقا للمعايير الفنية وللوكيل الحق في اختيار التقييم الأنسب والذي قد يكون الأعلي أو الأقل في القيمة حسب تقدير الوكيل للأمر.. بعدها تبدأ رحلة الوكيل العقاري في إعداد كراسة الشروط وتحديد قيمة التأمين الابتدائي والثمن الأساسي إضافة إلي تحديد موعد المزاد.
وبموجب الإعلان وبحضور الطرفين والمزايدين يبدأ المزاد ويتم التسوية لصاحب العرض الأعلي ثم اعتماد المحضر من رئيس المحكمة وهو أمر يخضع لشروط هدفها حماية المدين، ويوضح أنه لا يجوز للبنك شراء العقار المعروض للبيع إلا في حالة ما إذا كان السعر الأساسي أقل من ا لدين فعلي سبيل المثال لو كانت قيمة الدين 01 ملايين يمكن التسوية علي سعر 7 ملايين بشرط إبراء ذمة المدين من باقي المديونية، أما نسبة الوكيل العقاري فيحددها القاضي عند اعتماد البيع.
ويفسر حلمي عبدالحكم عدم إقبال الجمهور علي حضور هذه المزادات بعدم دقة التقييم ووجود منازعات قضائية أو شاغلين بالعقار تسبب في تفضيل الكثيرين الابتعاد عن المشاكل، فشاغلو العقار لهم الحق في الطعن بقرار البنك.
عدم الهضم
ويشير أشرف كمال الناجي -وكيل عقاري- إلي أن منظومة التمويل العقاري لم يتم هضمها بعد لأنها بعيدة عن الواقع العملي فالمستفيد منه شريحة اجتماعة معينة وليس محدودي الدخل.
ويرجع عدم إقبال المزايدين علي مزادات التفليسة إلي عدم النشر أو الإعلان عن المزاد بصورة صحيحة فبخلاف إعلان الصحف والذي قد لا يحظي بالمتابعة الكافية لابد من وضع الملصقات واللافتات في مكان وجود العقار وهو أمر قد يغفل عنه كثير من الوكلاء العقاريين وقد يقوم ساكنو العقار أو حائزوه بإتلاف هذه اللافتات.
كما يوضح أن بعض المدينين يقومون بتسوية الدين فور إعلان التفليسة ويقبلون بالتسوية، ويشير إلي أن تقرير الخبراء المثمنين يسقط بعد 6 أشهر ويعاد التقييم.
ويشير أيضًا إلي خطأ يقع به أغلب الوكلاء العقاريين وهو اعتمادهم علي مقيمين علي صلة ببعضهم البعض خاصة إذا كان العقار محل التقييم في الأقاليم، مستبعدًا أن يكون سعر التقييم مبالغًا فيه لأنه أمر يعرض المقيم العقاري للمساءلة القانونية، كما أن اختياره يخضع للعديد من الاختبارات لتقييم أدائه.
كما يري الناجي أن المشروع توخي في القانون الحالي البعد عن الإطالة بإجراءات مستحدثة راعي من خلالها تلافي جميع العقبات وخصوصا ما يتعلق بإطالة أمد البيوع فالأمر لا يصل لسنين طويلة لأن المشرع أعطي للبنك الحق في طلب رسو المزاد عليه مقابل إبراء ذمة المدين وهو أمر يخضع لشروط خاصة.
وفي ذات السياق، أكد محمود المدني الوكيل العقاري وزميل جمعية الضرائب الدولية والمصرية أن مهنة التمويل العقاري تعد جديدة علي البعض مشيراً إلي وجود 7 محاكم للتقاضي بشأن التمويل العقاري ومحكمة القاهرة الاقتصادية وقنا وشمال القاهرة وبورسعيد، إلا أن محكمة الساحل الشمالي لم تفتح أوامرها حتي الآن.
وقال المدني إن المتخصصين بالمكتب يقومون بإنهاء جميع ما يتعلق بالشركات من إجراءات السجل التجاري والضرائب وإعداد دراسات الجدوي الاقتصادية لجميع المشروعات.
بينما أشار محمد عبد الحميد لبنة أمين تفليسة أن الأزمة المالية والعالمية كان لها الأثر السلبي علي جميع الشركات التي تم الإعلان عنها في المزادات العلنية وذلك بعد الاحجام من قبل المشترين علي شراء تلك الشركات رغم التسهيلات التي يعرضها البائع بهدف سداد المديونيات وعدم تقديمه للمحاكمة.
ويشير لبنة علي تجربته الشخصية في المزادات العلنية حيث تستمر بعض المزادات لسنوات طويلة وعدم البيع مما يضر بالدائنين ويلجأون إلي التفاوض مع الدائن علاوة علي قيام الخبير المثمن بالمغالاة في الأسعار الحقيقية للشركات بهدف التكسب والتي يكون له نسبة محددة سلفًا أدي إلي عدم بيع الشركات من المدة الأولي لافتًاإلي استمرار بعض المزادات لمدة 6 سنوات وقيام الورثة بالاستمرار في انتظار البيع.
ويستطرد لبنة شارحًا أن بعض المزادات تعد الأسرع في البيع في الوقت الحالي وهي مزادات السيارات والأثاث والتي تعد خردة الناتجة عن المصانع لافتا إلي عدم اللجوء إلي المحاكم الا بعد اغلاق جميع أبواب التفاوض مع الدائن في الحصول علي جميع الحقوق المطلوبة.
ويقول لبنة إن رب ضارة نافعة حيث يقوم بعض المحامين بالمماطلة في البيع وتطويل إجراءات التقاضي نتيجة قيامه بتقديم تظلمات إلي القاضي بالتأجيل أو قيامه بتأجيل البيع وقيام البعض في عدم الإعلان عن المصنع أو الشركة بصورة مريحة مما يؤدي إلي حدوث خناقات ومشكلات بين أمناء التفليسة والخبير المثمن والدائنين وغالبا تشهد أروقة المحاكم خلافات كثيرة بسبب زيادة الأسعار ومطالبة الدائنين في سرعة البيع سداد القروض التي قاموا باقتراضها من البنوك ومطالبهم الجنائية المتوقفة.
واعترف صابر عبد الحميد وكيل دائنين لإحدي الشركات أن المزادات تعد خراب بيوت للعديد من الدائنين والتي تمتد لسنوات طويلة في انتظار البيع وغالبًا ما تفشل خاصة في الفترة الأخيرة بعد الأزمة العالمية وعدم القدرة علي توفير مشتر لبعض الشركات وانتقد صابر قيام بعض الخبراء المثمنين بالمغالاة في تقدير السعر الحقيقي للشركات والمصانع والمراد بيعها مما يؤدي إلي قيام المحكمة بتأجيل البيع بناء علي طلب الدائنين وتقديم طلبات بتخفيض السعر وخلال متابعة روز اليوسف في الفترة الأخيرة للمزادات التي يتم الإعلان عنها في المحاكم الابتدائية والاقتصادية تشهد أروقة المحاكم تدافع المحامين علي الدفاع عن الدائنين والمدينين للفوز بكعكة البيع والحصول علي نصيب الأسد مقابل نسبة محددة من البيع ومن الأمثلة علي ذلك مزاد منشأة القناطر في الشهر الماضي الذي فشل عدة مرات لعدم اتفاق الخبير المثمن وأمين التفليسة مع المشتري علي السعر