قلق الضريبة العقارية يعود من جديد!

عاد قلق الضريبة العقارية من جديد بمنطق يعبر عن مدى التناقض الذى يعيشه المجتمع المصرى خلال الآونة الأخيرة، فبعد أن هدأت وتيرة الغضب الجماهيرى من هذا القانون ببعض التطمينات الصادرة عن المجلس العسكرى تارة ومن الحكومة تارة أخرى، بدعوى المضى قدما فى إدخال تعديلات عليه. بل وصل الأمر إلى حد قول البعض بإمكانية إلغاء هذا القانون المسمى «قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 691 لسنة 8002»، لكن منذ أيام قليلة، عادت مرة أخرى تصريحات تلوح فى الأفق عن إمكانية البدء قريبا فى تطبيق هذا القانون بعد إدخال تعديلات طفيفة عليه.
ووفقا لمصادر داخل الحكومة، أن وزارة المالية بدأت - بالفعل - فى اتخاذ بعض التدابير اللازمة تحسبا للبدء فى تطبيق هذا القانون، الذى يوفر للموازنة العامة قرابة 1.5 مليار جنيه سنويا، وبالتالى كان من الضرورى أن تتكرر الإعلانات الحكومية لجس نبض الشارع والسعى لتهيئة البيئة، خاصة بعد أن تم إدخال ما يلزم من تعديلات على القانون.
ثم كانت الصدمة الكبرى للمجتمع الضريبى عندما صدر مرسوم بقانون عن المجلس الأعلى للقوات المسلحة يلزم الحكومة بالبدء فى تطبيق القانون فى يناير 2012، إلا أن د.حازم الببلاوى نائب رئيس الوزراء ووزير المالية عاد ليتحدث مرة أخرى عن إمكانية تأجيل تطبيق القانون، لأن التوقيت المحدد لتطبيقه غير موات. فضلا عن أن القانون ما يزال بحاجة إلى إعادة مراجعة حتى لا يترتب على تطبيقه فى هذا التوقيت مضار أكثر من منافع.
فإنه من منطلق حرص وزارة المالية على تحقيق أكبر قدر ممكن من الرضاء العام على قانون الضريبة العقارية فى البداية، كما أكد طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية حرصت المصلحة على صياغة مشروع قانون لإدخال تعديلات على هذا القانون بما يحقق أكبر قدر من التوافق المجتمعى عليه.
تعديلات جوهرية/U/
وقال فراج إنه بالفعل أسفرت الجهود عن عدد من التعديلات الجوهرية، التى تشمل رفع حدود الإعفاء من الضريبة إلى مليون جنيه مقابل 500 ألف جنيه مع زيادة القيمة الإيجارية إلى 12.6 ألف جنيه سنويا بدلا من 6000 جنيه، فيما لم تحسم بعد طريقة حساب الضريبة على المصانع والفنادق.
وأضاف أنه لن يتم إقرار حد لإعفاء هذه المنشآت الصناعية والسياحية من الضريبة، إلا أنه سيتم وضع ضوابط لحساب الضريبة عليها، مع عدم احتساب الضريبة على الأراضى الفضاء المحيطة بها، وتحديد سعر واضح للمتر يرضى جميع الأطراف، ولا يشكل ضغطا على الأنشطة الصناعية والفندقية، مؤكدا أن المطلب الخاص بإعفاء السكن الخاص لم يتم التوافق عليه، خاصة بعد أن تم رفع حد الإعفاء إلى مليون جنيه، وبالتالى فإنه فى حالة امتلاك الأسرة لمسكن بقيمة أكبر فإنها مطالبة بدفع الضريبة.
ولفت رئيس الضرائب العقارية إلى أن مساكن القرى الملتحمة بالمدن ستعامل وحداتها التجارية بسعر الضريبة المقدر بين 2.2 و6.6 جنيه للمتر، وضريبة المتر التجارى للقرى القريبة من المدن تتراوح بين 1.86 جنيه للمتر و5.58 جنيه المبنى بالخرسانة، و94 قرشا و2.8 جنيه للمبنى بالطوب اللبن، وبالنسبة لسعر الضريبة على المتر التجارى بالقرى الأم فيتراوح بين 1.7 و5.1 جنيه للمتر، وأن الوحدات الموجودة بشارع أقل من 5 أمتار فى القرية البسيطة ضريبة سنوية تسدد ضريبة بواقع 30 جنيها.
وأوضح أن الوحدة المبنية بالطوب اللبن تسدد ضريبة 29.9 جنيه ترتفع فى الشارع، الذى يتراوح مساحته بين 5 و10 أمتار إلى 31.4 جنيه للوحدة السكنية المبنية بالخرسانة، و30.05 جنيه للوحدة المبنية بالطوب اللبن، فيما تصل الضريبة على الوحدة السكنية الكائنة فى شارع مساحته تتراوح بين 10 و15 متراً إلى 30.5 جنيه المبنية بالخرسانة، أما وحدات القرى الأم؛ فتصل قيمة الضريبة المسددة للوحدة السكنية فى شارع أقل من 5 أمتار 29.45 جنيه للعقار المبنى بالخرسانة تنخفض الى 29.27 جنيه للوحدة المبنية بالطوب اللبن.
وأشار فراج إلى أنه بالنسبة للقرية التى نشاطها غير الزراعة، فيصل سعر متر البناء فى الشارع اقل من 5 أمتار إلى 1040 جنيها بضريبة مقدرة 28.99 جنيه والشارع من 5 إلى 10 أمتار 1248 جنيها بضريبة 28.99 جنيه أيضا، حيث تختلف مساحات البناء تبعا لاتساع الشارع مما يقلل من قيمة الضريبة، لافتا إلى أن القرية الملتحمة عمرانيا بالمدينة، يرتفع سعر متر الأرض فيها ليتراوح بين 1200 جنيه و2400 جنيه بضريبة تتراوح بين 28.99 جنيه و30.05 جنيه، وبالنسبة للقرية القريبة من المدينة قدر فيها سعر متر الارض بين 1000 و2000 جنيه للوحدات المبنية بالخرسانة وبين 562 و1124 جنيها للعقار المبنى بالطوب اللبن.
وكشف فراج أن التعديلات تتضمن أيضا إعادة التقييم للوحدة كل خمس سنوات على ألا تتخطى نسبة الزيادة فى التقييم 35% كحد أقصي، موضحا أن هناك 1500 لجنة تقوم بالحصر والتقييم على مستوى الجمهورية انتهت من حصر وتقييم عدة مدن جديدة مثل السادس من اكتوبر والشيخ زايد، حيث تم حصر 150 الف وحدة سكنية سيتم إعفاء 120 الفا منها لصغر حجمها، وتشمل إسكان الشباب، كما تم حصر القاهرة الجديدة والساحل الشمال وجاردن سيتى والزمالك.
تجميد القانون/U/
«قرار تفعيل قانون الضرائب العقارية» جاء بحسب، المحاسب القانونى أشرف عبدالغنى رئيس جمعية خبراء الضرائب، بعد أن كان الاتجاه هو تجميد القانون وفق تصريحات الحكومة فى فترة سابقة بعد الثورة، لما أثاره القانون من مشكلات، ومن ثم فإن تطبيق القانون هى مسألة تحتاج الى حسم، وبالرغم من أننا نتفهم حاجة الدولة المتزايدة فى هذه المرحلة الدقيقة، التى أدت إلى موارد جديدة لتمويل المتطلبات المتزايد لتوفير الخدمات الجماهيرية للمواطنين وعلاج أزمة نقص موارد الدولة وارتفاع عجز الموازنة إلى ارقام غير مسبوقة.
وأكد عبدالغنى أنه لكى ينجح التطبيق لأحكام هذا القانون وتحقيق الأهداف المرجوة منه لابد من التوقف عند الأسباب، التى دفعت الحكومة إلى تجميد القانون منذ شهور قليلة، خاصة أن قرار التجميد الأول كان مصحوبا بتفهم رئيس الوزراء لوجود مشكلات تطبيقية ومطالب جماهيرية بتعديلات جوهرية فى أحكام القانون الجديد، موضحا أن قانون الضريبة العقارية تم اعداده فى جو من عدم الوضوح نتيجة لغياب المعايير الواضحة والقواعد المحددة لوصف العقارات الخاصة بالمنشآت الفندقية، والتى قد تنعكس على الممول بأعباء والتزامات كبيرة فى حالة وجود خطأ فى الوصف أو التقييم.
وطالب بضرورة التوقف لإعادة وضع قواعد عادلة لتقدير العقارات المستغلة فى الأغراض السياحية سواء التامة منها أو غير التامة، لأنه بدون هذه القواعد تأتى كل أعمال الحصر والتقييم والتقدير غير دقيقة ومهددة لمصالح أصحاب هذه المنشآت، مشيرا إلى أنه لابد من وجود معايير وقواعد المحاسبة الضريبية للمنشآت السياحية متضمنة الإجابات عن كافة التساؤلات الحائرة على ألسنة المستثمرين فى هذا القطاع تحديدا.
تعديلات مطلوبة/U/
«هدف الضريبة على العقارات المبنية»، كما يرى المحاسب القانونى محسن عبدالله، هو تحصيل ضريبة على العقارات كأحد مصادر الدخل القومى للمشاركة فى الأعباء العامة للدولة بأسس يراعى فيها إخضاع كل العقارات على أرض مصر للضريبة بما فى ذلك من عدالة افتقدها القانون السابق، لكن مشكلة القانون، أنه لم ينص على إعفاء سكن الأسرة الخاص من الضريبة، لذلك تجب إعادة دراسة هذا الموضوع وصدور تعديل تشريعى آخر يراعى هذا الأمر.
ولإدراك هذا المطلب، كما ينصح عبدالله، لابد من فرض الضريبة العقارية بنسبة من القيمة الإيجارية السنوية، وبالتالى فإن فلسفة فرضها أساسه الدخل الذى تدره العقارات، ولأن الدخل قد يكون فعليا فى حالة الأماكن المؤجرة بالفعل، وقد يكون افتراضيا على أساس ما يمكن تأجيره مما يزيد على الحاجة الفعلية لسكن الأسرة مما تمتلكه من وحدات، ومن ثم فإن المسكن الخاص الذى تقيم فيه الأسرة لا يدر مقابل إيجار ولا يفترض أن يتم ذلك، وفى هذه الحالة تكون الضريبة مما يؤدى لتآكل رأس المال وهذا ما يتعارض مع المبادئ الدستورية.
وقال محسن عبد الله إنه من الضرورى مراعاة مبادئ فرض الضريبة على العقارات التى منها المقدرة التكليفية المقيم فيها من ميراث، ولا يستطيع سداد هذه الضريبة، وما جاء فى اللائحة التنفيذية من حيث تحمل وزارة المالية للضريبة عن غير القادرين به صعوبة كبيرة فى التنفيذ، لذلك فإنه من الواجب تعديل القانون فى شأن الضريبة على العقارات فيما يخص السكن الخاص للأسرة، وذلك بالإعفاء مع وضع ضوابط تمنع استغلال البعض للإعفاء.
وأضاف أن هذه الضوابط تتمثل فى إثبات محل الإقامة للأسرة عن طريق المستندات الرسمية مثل شهادات الميلاد وإيصالات المنافع كالكهرباء والغاز والمياه، وعدم اعتبار الوحدات التى لها عقود بيع ابتدائية لأحد أفراد الأسرة القاصرين أو فى مراحل التعليم ضمن الوحدات، التى يسرى بشأنها مفهوم السكن الخاص.
موارد كثيرة/U/
الاقتراح بإعفاء السكن الخاص من الضريبة العقارية، كما قال د. أحمد الغندور العميد الأسبق لكلية الاقتصاد والعلوم السياسية بجامعة القاهرة، اقتراح جيد ومعقول، لأنه لا يعقل أن يدفع المواطنون ضريبة على السكن، وفى نفس الوقت يدفعون «العوائد»، وفى نفس الوقت لا يعقل أن يخضع المسكن الخاص لنفس ضريبة القصور والفيلات بالساحل الشمالى والمنتجعات الخاصة، ناصحا أنه من الأنفع والأجدى ألا يتم التطبيق بشئ من العجلة، وليكون التطبيق عند التوصل إلى صيغة نهائية جيدة تعالج مساوئه، حتى لو تم تأجيل العمل به عاماً أو عامين.
فإنه لا يعقل، والكلام للدكتور الغندور، أن يبيع أحد المواطنين الوحدة، التى يعيش بها لأن ضرائبها مرتفعة، أو أن يغير سكنه إلى منطقة أقل مستوى حتى لا يدفع ضرائب، والقول بأن الضرائب ستتحول إلى خدمات ومرافق للدولة لابد أن يتغير، لكى تبحث الدولة عن بدائل أخرى لتمويل هذه المشروعات بدلا من الاقتصار على الضرائب والجمارك كمصادر دخل وحيدة.
وأشار د. الغندور إلى أن المقترحات الأخيرة برفع حد الإعفاء، خلقت حالة من التفاؤل لدى المتعاملين فى السوق بعودة الانتعاش لها من جديد، مع الاتجاه لوضع ضوابط عادلة تحكم فرض الضريبة، معرباً عن أمله فى أن تتم الموافقة على رفع حد الإعفاء إلى مليون جنيه مع الأخذ فى الاعتبار معدلات التضخم وتحديد سعر تصاعدى للضريبة.
لكن لجان التقييم كما نص عليها القانون تمثل حجر العثرة، وفقا للكتور أحمد أنيس مؤسس مركز التقييم العقارى بكلية الهندسة جامعة القاهرة، وقال: لابد من الاتفاق على أن تشكيل لجان التقييم كما حددها القانون ينطوى على مخالفات عديدة لأنها تخلو من الخبراء والمتخصصين فى التقييم العقاري، فى الوقت الذى تضم موظفين تابعين لوزارة المالية وأفرادا من أهالى الحى أو المنطقة، وهذا ما يكفل وحده لفشل نظام التقييم.
وقال د. أنيس: يوجد فى مصر نحو 30 مليون وحدة سكنية تقريبا، وتحتاج الوحدة لفترة تقييم لا تقل عن ثلاثة أيام، وبإفتراض أن 60% من الوحدات غير خاضعة للضريبة، ومع العدد المحدود للجان سيكون علينا الانتظار لسنوات لإنهاء التقييم، وبدلا من ذلك يكون اللجوء الى الطرق الاحصائية المعتمدة على استخدام الحاسب الآلى هو الافضل، لأنه نظام يحدد السعر بناء على عينات عشوائية من المناطق المتشابهة الخواص، وبالتالى تطبيقها على باقى الوحدات عن طريق الحاسب الآلى، ومن ثم يحقق النظام سرعة الانجاز وتلافى الاعتماد على العنصر البشرى.
وأضاف أن مركز التقييم العقارى التابع لجامعة القاهرة على أهبة الاستعداد لتبنى هذا الأمر من خلال دورات تدريبية يتلقى خلالها الراغبون فى التدريب برنامجا مكثفا من عدة محاور يركز احداها على ميثاق الشرف والاخلاق فى عملية التقييم، والتعامل بحيادية ونزاهة، وضرورة انتفاء الصلة او المصلحة مع مالك الوحدة، ومراعاة عدم تقاضى القائم بالتقييم اتعابه كنسبة من القيمة التقديرية للوحدة، فضلا عن التدريب على اساسيات التقييم وطرف حساب القيمة وكيفية اعداد التقرير وفقا للقواعد المعمول بها فى كل دول العالم.
أما المهندس إبراهيم محلب رئيس شركة المقاولون العرب، فطالب الحكومة بضرورة الإسراع بتطبيق هذه الضريبة لكى يلتزم ملاك الوحدات الفاخرة بدفع هذه الضريبة على عقاراتهم لدعم المحتاجين، على أن يتم توجيه الحصيلة كاملة إلى مشروعات بناء وحدات الإسكان الاجتماعى وتطوير العشوائيات ومشروعات الصرف الصحى فى القرى والأماكن المحتاجة، نافيا إمكانية التأثير السلبى لهذه الضريبة على السوق العقارية، لكونها تحقق العدل الاجتماعي.
وشدد على ضرورة أن يسارع المجتمع الضريبى للترحيب بالبدء فى تطبيق هذه الضريبة الموجودة فى غالبية بلدان العالم لما يمكن أن تساهم فيه من تحقيق مبدأ العدالة الإجتماعية فلا يعقل ان يتضرر مالك وحدة عقارية تزيد قيمتها على مليون جنيه من دفع ضريبة قدرها نحو 100 جنيه سنويا، خاصة أن الدولة بحاجة إلى المزيد من هذه الموارد لإعادة انفاقها فى تنفيذ المشروعات ذات البعد الاجتماعى مثل مشروعات الإسكان الاجتماعى وخلافه.