مهندس قانون الضرائب العقارية إسماعيل عبد الرسول: لا داع للقلق.. ونصيحتى تضمين بند الضريبة فى عقود الملاك الجدد!

حالة من القلق تسيطر على الفاعلين فى سوق الاستثمار العقارى ترقبا للبدء قريبا فى تنفيذ قانون الضرائب العقارية رقم 196 لسنة 2008، الذى تم إقراره رغم أنف كل القوى السياسية.. فالتساؤلات كثيرة والتخوفات أكثر، ومجمل المطالب تصب كلها فى اتجاه ضرورة استماع الإدارة الضريبية لوجهات نظر كافة التنظيمات والجمعيات المهنية ومقترحاتها لتيسير تطبيق الضريبة العقارية الجديدة، ووضع قواعد ميسرة بتحديد الأراضى المتعلقة بالمشروعات التجارية والصناعية.
"مصر الجديدة" ألتقت إسماعيل عبد الرسول رئيس مصلحة الضرائب العقارية أبان صياغة وإقرار هذا القانون، وواجهته بكل هذه التخوفات، فأكد أن كل التخوفات لا أساس لها، حيث أن دراسات السوق اتفقت على أن الأثر المتوقع من تطبيق هذا القانون لن يزيد عن 0.1% مقارنة بآثار زيادات الأسعار، ومن ثم لا داعى أبدا لهذا القلق غير المبرر، بل ربما يكون هذا القانون دافعا لمزيد من هذه الاستثمارات؛ لأنه سوف يعيد الاتزان إلى هذا المجال.
وقال عبد الرسول: إن عقارات المناطق الحرة العامة سوف تعفى من هذه الضريبة، فى حين سوف تطبق هذه الضريبة على عقارات المناطق الحرة العامة، وذلك وفقا للكتاب الدورى الصادر عن هيئة الاستثمار، وأن الإعفاءات والتيسيرات التى ينطوى عليها القانون سوف تعفى محافظات كاملة من هذه الضريبة فى الوقت الحالي، خاصة أن 10% فقط من إجمالى العقارات هى التى ستخضع للضريبة بعد تطبيق الإعفاءات المقررة.
وأوضح أن الهدف الأساسى من هذا القانون وضع علاج فعال للتشوهات الحادة، التى كانت فى قانون الضريبة العقارية القديم، الذى أصبح مهلهلا بسبب كثرة التعديلات التى أجريت عليه، وربما يدرك ذلك كل الفاعلين فى هذا السوق بعد البدء فى تنفيذه، فوفقا لهذا للقانون الجديد سيكون الممول مطالبا بتقديم إقرار واحد بالضريبة العقارية عند بداية التقدير الخمسى للقيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات الخاصة بهم على أن يعاد تقديم الإقرار الضريبى عند إعادة التقدير الخمسي.
وأكد الرئيس السابق لمصلحة الضرائب العقارية أن القانون الجديد للعقارات المبنية تضمن عدة مزايا فى مقدمتها القضاء على التشوهات والتشابكات الحادة، التى كانت فى القانون القديم التى بسببها لم يكن يعرف أحد حتى الملاك كيفية تطبيقه، مشددا على أنه من أهم مزايا القانون الجديد إلى جانب خفض سعر الضريبة من‏ 10 %‏ إلى 4%‏ خفض مدة التقدير للقيمة الايجارية من 10‏ سنوات إلى 5‏ سنوات بما يتواكب مع المتغيرات السريعة فى السوق، وحتى لا يتحمل الممول بعبء ضريبى كبير بشكل مفاجئ بعد عشر سنوات.
ولفت إلى أن القانون الجديد ولائحته التنفيذية يضعان حد للإعفاء قدره 6‏ آلاف جنيه من القيمة الايجارية المقدرة، وعدم إعادة التقدير للقيمة الايجارية محددة الأجرة وقبول القيمة الايجارية للوحدات السكنية المؤجرة قبل عام 1996‏ حتى زوال العلاقة الايجارية، ليس هذا فقط بل يعفى القانون قرابة 30%‏ من القيمة الايجارية للوحدات السكنية‏,‏ وبواقع 32‏% لغير السكنية، ويصل إلى 45%‏ للمنشآت الصناعية مقابل المصاريف الإدارية والصيانة.
واعتبر عبد الرسول أن وجود لجان تقدير محايدة ولجان طعن مستقلة تفصل فى الخلافات والطعون خلال‏90‏ يوما من تقديم الطلب من أهم مزايا القانون الجديد، بالإضافة إلى وضع قواعد تتيح العفو والتصالح فى جميع النزاعات والخلافات بين المصلحة والممولين حول الضريبة العقارية، التى نشأت قبل صدور القانون 196‏ لسنة 2008‏ على غرار قانون ضريبة الدخل، مشيرا إلى أن هذا القانون قضى على سلبيات كثيرة فى القانون القديم، التى أهمها عدم العدالة فى فرض الضريبة العقارية على عقارات دون أخرى‏.
وشدد على أنه على الرغم من وجود الضريبة العقارية قبل صدور هذا القانون، إلا أن تحصيلها لم يكن يتم فى بعض المناطق أحيانا لأسباب تشريعية مثل الإعفاء للعقارات المبنية خلال الفترة من عام 1977‏ حتي‏1997,‏ أو لأسباب سياسية بعد ذلك وحتى الآن‏,‏ وهذا بدوره ينطوى على عدم مساواة وهذا ما أدركه القانون الجديد، لذلك سوف ينتج عن البدء فى تنفيذ هذا القانون انخفاض كبير فى عدد الخلافات حول الضريبة العقارية.
ونصح عبد الرسول شركات الاستثمار العقارى أن تسارع بتضمين عقودها مع الملاك الجدد ببند يحدد من يتحمل الضريبة خلال فترة التجهيز، مؤكدا أن تعديلات القانون الجديد وان كانت قد منحت المحليات 25%‏ من حصيلة الضريبة الجديدة، إلا أنها سوف تعود لتصل إلي‏100%‏ مستقبلا بعد استكمال بناء إدارة ضريبة مطورة بالمحليات، وان العوامات الثابتة سوف تخضع للضريبة أما المتحركة والفنادق العائمة فستعفي، علما بأن العقارات التى تتراوح مساحاتها بين‏120‏ و‏150‏ مترا سوف تخرج من مجال الخضوع للضريبة.
وخلص إلى أنه لا داعى للتخوفات الكامنة لدى البعض من أحكام القانون، خاصة أنه من التشريعات الواضحة التى لا يكتنفها أى غموض، لذلك لا مجال للتخوف من التقديرات للقيمة الايجارية، لأنها ستتم من خلال جداول رياضية ملحقة بالقانون بعينه عن الاجتهادات الشخصية‏,‏ ومن خلال لجان تقدير محايدة، ليس هذا فحسب بل سوف يكون هناك لجان طعن مستقلة ومحايدة تماما فى عملها‏، مشيرا إلى أن لجان الحصر والتقدير سوف تعمل وفقا لمعايير وقواعد محددة واعتمادا على نموذج يراعى مستوى البناء وتوافر المرافق والمنطقة، التى بها العقار كما سيراعى التقدير أيضا التدرج فى القيم الايجارية بحسب هذه المعايير.