المبادرة تنعش السوق العقارية وتلبى احتياجات شريحة كبيرة من المجتمع

رامز: 10 مليارات جنيه المرحلة الأولى من مبادرة التمويل العقارى
تنتظر البنوك العاملة بالسوق المصرية صدور اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري للمشاركة في مبادرة البنك المركزى المصرى بشأن التمويل العقارى والذى خصص لها 10 مليارات جنيه كمرحلة أولى لإسكان محدودى الدخل والمتوسط.
وتسعى بنوك كبرى على رأسها الأهلى المصرى ومصر والتعمير والإسكان والعقارى المصرى العربى، والمصرف المتحد للحصول على حصة كبيرة من تلك القيمة التى رصدها البنك المركزى كمرحلة أولى لتلك المبادرة فى حين أكدت مصارف أخرى من بينها الاسكندرية والمصرى الخليجى وبنوك أخرى على ان حصتها ستكون فى حدود ال 500 مليون جنيه أو اقل فيما لا تزال بعض البنوك تترقب صدور اللائحة التنفيذية لمبادرة المركزى لتحديد ما إذا كانت ستشارك فيها من الأصل أم لا.
وفى هذا الشأن قال محمد العشماوى رئيس المصرف المتحد، في تصريحات صحفية أن الدستور المصرى تعرض لحق السكن للمواطن تحقيقا للعدالة الاجتماعية، وتدخل البنك المركزى المصرى للمشاركة فى تحقيق هذا الهدف ودفعة لتحريك الاقتصاد بإطلاق مبادرة بقيمة 10 مليارات دولار للتمويل العقارى لإسكان محدودى الدخل والمتوسط كمرحلة أولى ومثيلها فى المرحلة الثانية، وذلك بفائدة متناقصة لمدة 20 عاما وهى 7% للمحدود، و 8% للمتوسط بحسب تصريحات هشام رامز.
وقال العشماوى أن قرار التمويل العقارى سيعمل على تحريك السوق العقارى وأكثر من 30 صناعة وتلبية احتياجات 79 من الطلب على الإسكان، وفقا للدراسات.
وستعمل شركات التمويل العقارى كحلقة وصل بين البنك والعميل والمطور العقارى (وعقد ثلاثى) وفقا للمعايير والشروط التى تضعها وزارة الإسكان وضوابط رقابية.
وتنتظر البنوك اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى وبدء تفعيل المبادرة.
وضرب محمد العشماوى مثالا لوحدة سكنية يصل سعرها الى 100 ألف جنيه سيدفع العميل محدود الدخل شهريا 700 جنيه، وهناك أساليب أخرى للسداد تتلائم مع الدخل.
ونوه الى ضرورة وجود حلول سريعة لتسجل العقارات والأراضى لتمكين العمل بالتمويل العقارى، كذلك دوائر خاصة تتبع المحاكم الاقتصادية للفصل سريعا بين البنك والعملاء.
تنسيق مع البنوك
وفى تصريحات لرئيس بنك التعمير والإسكان فتحى السباعى أشار فيها الى أن البنك يسعى للحصول على نسبة كبيرة من مبادرة التمويل العقارى التى أطلقها البنك المركزى لتمويل متوسطى ومحدودى الدخل، حيث يجرى مشاورات مع البنوك التى تسعى للمشاركة فى المبادرة وسبق ان اشترك معها فى مشروعات تمويل عقارى مثل بنكى الأهلى المصرى ومصر، وذلك لان بنك التعمير والإسكان لديه قاعدة البيانات والمعلومات حول الوحدات السكنية المتاحة كما انه أكثر بنك مرتبط بهيئة المجتمعات العمرانية .
وأكد السباعى ان هذه المبادرة جيدة جدا، وجاءت فى الوقت المناسب، ولكن لابد ان يتم استكمالها عن طريق التنسيق بين هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة العدل لتجهيز الوحدات السكنية التى ستنفذ عليها المبادرة ووضع بعض الحلول التى تضمن أموال البنوك مثل وضع قيد ضمان أو رهن عقارى على الوحدات التى سيتم تمويلها حتى تضمن المصارف استرداد أموالها.
وقال باسل رحمى الرئيس التنفيذى فى قطاع التجزئة المصرفية والمشروعات الصغيرة والمتوسطة ببنك الاسكندرية ان البنك سيشارك فى مبادرة التمويل العقارى التى اطلقها المركزى لكن بعد الدراسة والاطلاع على الائحة التنفيذية للمبادرة بعناية كاشفا عن أن حصة مشاركة البنك فى المبادرة لن تتجاوز 500 مليون جنيه.
واضاف ان المخاطر التى تحيط ببرنامج التمويل العقارى متعددة وأبرزها ان القانون يمنع استرداد الوحدة فى حالة تعثر المقترض خاصة ان الفترة الزمنية للتمويل العقارى تزيد عن عشر سنوات مما يستلزم وجود تشريع قانونى يخرج من مجلس الشعب القادم ينص على حق البنك فى إخراج الممول المتعثر واسترداد الوحدة السكنية منه فى حالة توقفه عن تسديد مستحقات البنك .
واضاف رحمى ان البنك سيشارك فى برنامجي التمويل العقارى لمحدودى ومتوسطى الدخل مشيدا بالدور الكبير الذى تلعبه المبادرة فى تحمل المسئولية الاجتماعية من خلال دعم فئتى محدودى ومتوسطى الدخل بأسعار فائدة منخفضة مشيرا الى ان البنك يقدم منتج التمويل العقارى لعملائه منذ عدة سنوات.
كما يدرس البنك الأهلى المصرى المشاركة فى مبادرة التمويل العقارى التى أطلقها البنك المركزى بحصة تصل لنحو 3 مليارات جنيه.
وقال وليد ناجى رئيس قطاع مبيعات المنتجات المصرفية للأفراد بالبنك ان منتج التمويل العقارى يعد احد المنتجات التى يقدمها الأهلى المصرى منذ سنوات من خلال شركة الأهلى للتمويل العقارى.
آليات جديدة للتمويل العقارى
ولطالما نادت - مى عبد الحميد - رئيس صندوق التمويل العقارى، بضرورة إيجاد آليات جديدة للتمويل العقارى وإضافة شرائح جديدة من المجتمع لأنظمة التمويل العقارى وفقا لدخل كل عميل، موضحة أن هناك فئات كثيرة من المجتمع تلجأ للسوق سواء بإيجار وحدات سكنية أو بالشراء وتتعرض لضغوط العرض والطلب وينبغى احتواء تلك الفئات وفقا لآليات تتناسب مع دخل كل منهم لكن بشروط وضمانة.
وقالت عبد الحميد أن الصندوق يعكف حالياً على إعداد الدراسات الخاصة لتأسيس صندوق لضمان مخاطر الائتمان إن التعديلات التى تم اقرارها على قانون التمويل العقارى اتاحت للصندوق هذا الأمر، كاشفة النقاب عن أن الصندوق أجرى مفاوضات مع شركتين للتأمين هما «مصر»، و«إسكان» لاختيار إحداهما للتأمين على العملاء، متوقعة إطلاق الصندوق الجديد بعد اقرار التعديلات على قانون التمويل العقارى، مؤكدة أن هذا الصندوق سيشجع شركات التمويل العقارى على التوسع فى تمويل محدودى الدخل.
وفى سياق متصل، أكدت رئيس مجلس إدارة صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى أن مجلس الوزراء السابق كان سيقر التعديلات على قانون التمويل العقارى قبل أن يستقيل، متوقعة أن يقر المجلس الجديد هذه التعديلات خلال فترة قريبة.
وأشادت بتولى المهندس إبراهيم محلب، رئيس الحكومة الجديدة، هذا المنصب، نظراً لأنه سيضيف لقطاع التمويل العقارى الكثير والكثير، مؤكدة أن اختيار «محلب» صائب.
وكشفت مى عبدالحميد، أن الصندوق تقدم مؤخراً بمقترح للهيئة العامة للرقابة المالية لرفع الحدين الأدنى الأقصى للدخول التى يخدمها الصندوق، إلى 27 ألفاً سنوياً للفرد بدلاً من 21 ألف جنيه سنوياً حالياً بمعدل دخل شهرى 2250 جنيهاً شهرياً بدلاً من 1750 جنيهاً شهرياً حالياً، والحد الأقصى للأسرة سيتم رفعه ل40 ألف جنيه سنوياً بدلاً من 30 ألفاً حالياً بمعدل نحو 3300 جنيه شهرياً بدلاً من 2500 حالياً، متوقعة الموافقة على هذا المقترح قريباً.
وعلى الجانب الآخر، قالت مى، إنه جار طرح مناقصات لتنفيذ 1200 وحدة سكنية بمحافظة الوادى الجديد خلال شهر، والتى تم توقيع بروتوكول بين المحافظة والصندوق لتنفيذ تلك الوحدات فى العام الماضى، مشيرة إلى أن محافظة السويس تعكف على حصر الأراضى المقرر إقامة 1500 وحدة عليها ضمن المشروع الاجتماعى، وتم توقيع البروتوكول والصندوق والمحافظة مطلع الشهر الماضى.
وأشارت إلى أنه جارٍ طرح 6 آلاف وحدة سكنية ب13 مدينة جديدة أبرزها «أكتوبر، والعبور، والشروق»، وهى وحدات ضمن المشروع القومى السابق كان قد تم توقيع بروتوكول بين الصندوق وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة الشهر الماضى.
شروط المبادرة
وطبقا للبيانات التى تلقتها البنوك عن تلك المبادرة حتى نهاية الأسبوع الماضى فانه من المقرر ان يمنح البنك المركزى السيولة التى أعلن عنها للبنوك بأسعار عائد 2.5 % لتمويل محدودى الدخل و 4.5 % لمتوسطى الدخل، على أن تتم إعادة إقراضها بفائدة 7 و%8 على التوالى كعائد متناقص طوال فترة التمويل والتى تمتد ل20 عاما وبالتالى سيتراوح هامش الأرباح الذى ستحصل عليه البنوك المشاركة فى المبادرة بين 3.5 و 4.5%.
وطبقا لشروط المبادرة فانه يجب ألا يزيد الدخل الشهرى لفئة متوسطى الدخل عن 8 آلاف جنيه للفرد و10 آلاف للأسرة وألا تزيد قيمة الوحدة الممولة على 300 ألف جنيه وأن يخصص التمويل لوحدة سكنية واحدة.
أما فيما يتعلق بمحدودى الدخل فأحالهم المركزى لما ورد بالقانون رقم 148 لسنة 2001 وتعديلاته المقترحة ومحددات التمويل العقارى مع استفادة تلك الفئة من الدعم مبادرة المركزى بجانب دعم صندوق التمويل العقارى.
كما شددت تعليمات المركزى الاولية على أنه فى حال قيام العميل ببيع الوحدة السكنية محل التمويل أو السداد المعجل للقرض قبل مرور خمس سنوات فانه سيتم رد كامل قيمة الدعم المقدم من المركزى مع الأخذ فى الاعتبار أسعار السوق السائدة، بينما سيتم احتساب نسبة تتناسب مع الفترة المتبقية من القرض فى حال البيع أو السداد بعد خمس سنوات.
وسمح البنك المركزى للبنوك بإعادة توجيه جزء من السيولة التى ستحصل عليها وفقا للمبادرة بحد أقصى 20 % من قيمة المحفظة القائمة بشرط توقيع بروتوكول تعاون مع شركات التمويل العقارى لتطبيق جميع شروط وإجراءات المبادرة، خاصة ما يتعلق بأسعار وشروط إقراض العملاء على ان يتم التنسيق مع الهيئة العامة للرقابة المالية للتأكد من التزام الشركات.