مطورون: 20% زيادة مرتقبة لأسعار العقارات.. وارتفاع تكلفة البناء تحدٍ كبير

قال مطورون عقاريون إن ارتفاع التكلفة الإنشائية لتنفيذ المشروعات خلال التوقيت الحالي أصبح تحديًا كبيرًا أمام القطاع العقاري في ظل الارتفاع الشديد لأسعار مواد البناء بسبب تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية وانخفاض قيمة الجنيه.
وأضافوا أن هناك شركات عقارية طرحت عددا من مشروعاتها الجديدة خلال الشهور الماضية، لكنها لم تبدأ في التنفيذ حتى الآن، وهو ما يجعلها تتحمل فارق التكلفة عن زيادة مستلزمات البناء في الفترة الأخيرة، متوقعين زيادة في أسعار الوحدات في أي مشروعات جديدة قد تطرح مستقبلا بنسبة تصل إلى 20%.
وكانت أسعار مواد البناء سجلت ارتفاعًا كبيرًا خلال الشهور القليلة الماضية من العام الحالي بسبب عدة عوامل عالمية ومحلية انعكست على الأسعار في سوق الحديد والأسمنت محليا وعالمي، على رأسها تداعيات الحرب الأوكرانية، وارتفاع أسعار الفائدة.
وارتفع سعر الحديد في مصر خلال الشهور الأخيرة، حيث وصل متوسط سعر الطن خلال الشهر الحالي إلى بين 17 ألف جنيه و18170 جنيهًا تسليم أرض المصنع، وللمستهلك بين 17500 و18200 جنيه، وذلك مقابل متوسط سعر الطن بين 13700 جنيه و14 ألف جنيه تسليم أرض المصنع، و15200 جنيه للمستهلك في فبراير الماضي قبل الحرب.
كما ارتفع سعر الأسمنت ليتراوح متوسط سعر الطن في سبتمبر إلى 1400 جنيه تسليم أرض المصنع، وإلى بين 1500 و1600 جنيه للمستهلك مقابل بين 900 و1100 جنيه تسليم أرض المصنع، وبين 1100 و1300 جنيه للمستهلك في فبراير الماضي قبل الحرب الأوكرانية.
اختلاف التأثر بحسب السعر المحدد
قال المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للاستثمار العقاري، إن تأثير ارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات التي تم طرحها بداية العام الحالي على الوضع المالي للشركة يتوقف على المستوى السعري الذي حدده المطور خلال مرحلة طرح المشروع للبيع، ومدى انخفاضه أو ارتفاعه مقارنة بالتكلفة بعد الزيادة.
وأضاف فكري، لمصراوي، فعلى سبيل المثال إذا بلغت قيمة التكلفة الإنشائية 6 آلاف جنيه للمتر وقت الطرح، وزادت التكلفة إلى 10 آلاف جنيه للمتر الواحد حاليا وكان المطور حدد سعرا للمتر عند طرح المشروع مثلا بقيمة 8 آلاف جنيه فإنه سيتحول لخسارة 2000 جنيه بدلا من ربح 2000 جنيه.
أما في حالة كان سعر المتر محددا 10 آلاف جنيه من البداية ففي هذه الحالة فلن يحقق المطور أرباحا أو خسارة مقارنة بربح 3 آلاف جنيه قبل زيادة التكلفة.
وأشار إلى ضرورة مراعاة تقلبات السوق العقاري المصري مع ارتفاع الضرائب أو زيادة أي مصروفات حكومية خلال تنفيذ المشروعات، وبالتالي فإن السوق المصري لا يتلاءم معه تنفيذ مشروع عقاري على مدار 3 أو 4 سنوات بهامش ربح ضعيف، لأن العقار استثمار طويل الأجل.
وأوضح فكري أن المطور العقاري الذي حدد سعرا للمشروع التجاري أو الإداري يقل عن 20 ألف جنيه للمتر لن يستطيع استكمال مشروعه لأنها تعد قيمة حالية وليست مستقبلية، فعلى سبيل المثال إذا كانت القيمة الحالية لسعر المتر التجاري 20 ألف جنيهًا فإن القيمة المستقبلية الصحيحة له 35 ألف جنيه.
ووضع فكري عدة مقترحات للحد من تكرار هذه الأزمة تمثلت في تنظيم السوق العقاري بكافة أطرافه، والاهتمام بالتصنيف الفني والإداري قبل طرح المشروع للبيع، ووضع خطط بديلة تحسبًا لتقلبات السوق.
وأرجع أسباب تعثر أو عدم قدرة بعض الشركات على استكمال مشروعاتها في الفترة الأخيرة إلى تخطيط بعض هذه الشركات لتطوير مشروعات بمساحات كبيرة تفوق قدرتها على التنفيذ.
30 % ارتفاعًا في التكلفة الإنشائية
قال المهندس محمد منير، رئيس مجلس إدارة شركة فيوتشر هومز للاستثمار العقاري، إن التكلفة الإنشائية لتنفيذ المشروعات ارتفعت خلال الشهور الأخيرة بنسبة 30%، الأمر الذي سيؤدي للتأخر في مرحلة تسليم المشروعات من سنة إلى سنة ونصف على الأقل.
وطالب منير القطاع المصرفي بالتدخل لتوفير التمويلات اللازمة للشركات للخروج من هذه الأزمة وسد الفجوة التمويلية التي ستحدث
ارتفاع أسعار العقارات الجديدة 20%
توقع منير أن يؤدي ارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات بنسبة 30% إلى زيادة أسعار الوحدات العقارية بالمشروعات التي ستطرح مستقبلا بنسبة 20% مقارنة بالمشروعات المطروحة مع بداية العام.
وقال إن مستقبل السوق العقاري غير واضح نظرًا للارتفاعات المستمرة في أسعار المواد الخام.
ومن جانبه، اتفق علاء فكري مع منير على التوقعات بارتفاع أسعار الوحدات العقارية في المشروعات الجديدة التي سيتم طرحها بسبب ارتفاع التكلفة ولكن دون أن يحدد نسبة معينة.