‬الضرائب‮ «تفرمل‮» ‬صناديق الاستثمار العقارى ‮‬11‮‬‮ ..‮ ‬5 ‮ ‬10 ‬رجال أعمال خرجوا من النشااط الصناعى للعقارات.. ‬رئيس مجموعة عربية ‬

اثبتت التجارب الفعلية والمعايشة ان هناك من‮ ‬يتعمد افتعال الأزمات لإضعاف الاقتصاد المصري،‮ ‬ولكننا نملك مقومات النجاح،‮ ‬والقيادة السياسية واعية‮. ‬بهذه العبارة استهل المهندس طارق شكرى،‮ ‬رئيس مجموعة عربية القابضة حديثه كاشفًا عن رؤيته الخاصة للسوق العقارى،‮ ‬والفرص الاستثمارية فى القطاع حاليًا،‮ ‬وشكل القطاع خلال العشرة أعوام المقبلة،‮ ‬وكيف‮ ‬يمكن جذب المستثمر الأجنبى إلى السوق،‮ ‬وما هى توقعاته لحركة أسعار الوحدات سواء على المستوى القريب أو البعيد‮.‬
فى البداية‮ ‬يعرض شكرى رؤيته لأضخم مشروع تنفذه الشركة حاليًا فى مدينة‮ ‬6‮ ‬ اكتوبر على مساحة‮ ‬570‮ ‬ فدانا،‮ ‬وبإجمالى استثمارات تصل إلى‮ ‬35‮ ‬ مليار جنيه،‮ ‬تحصل وزارة الإسكان على حصة‮ ‬30٪‮ ‬ بواقع‮ ‬14‮ ‬مليار جنيه منها،‮ ‬مقابل قيمة الأرض،‮ ‬ويتوزع المشروع بين‮ ‬60٪‮ ‬ سكنى و40٪‮ ‬سياحى‮.‬
ويوضح ان سبب اختيار مدينة‮ ‬6‮ ‬ا كتوبر لتنفيذ مشروع الشركة أنها النجم العقارى القادم لما تشهده حولها من متغيرات بوجود المطار بها المزمع إنشاؤه عام‮ ‬2017‮ ‬ الذى سيغير من قيمتها بشكل جذرى،‮ ‬ووجود الطريق الدائرى الأوسط الذى سيربط القاهرة الجديدة بمدينة‮ ‬6‮ ‬ أكتوبر فى أقل من‮ ‬49‮ ‬ كيلو أى أقل من نصف ساعة،‮ ‬وجار العمل على هذا الطريق الآن للانتهاء منه خلال عامين‮.‬
مخاوف عقارية
عن مخاوفه من توقف المشروع نظرًا لأن العقد تم بالشراكة مع وزارة الإسكان وليس فى مزايدة علنية،‮ ‬وقد‮ ‬يتعرض للطعن‮ ‬،‮ ‬أكد رئيس مجموعة عربية للاستثمار العقارى أنه إذا اهتزت ثقة المستثمر فى الدولة والقيادة السياسية والمسئولين فلن تتم أى تنمية،‮ ‬وهو ما حدث من قبل فى‮ ‬2011،‮ ‬عندما حدث اهتزاز فى الثقة وعدم أمان وتباطؤ فى القرار والدليل أن السوق شُل لمدة تتراوح عامين ونصف و ثلاثة اعوام،‮ ‬والعديد من المستثمرين تخارجوا من السوق،‮ ‬ولكنها كانت استثنائية لا‮ ‬يجوز الحكم عليها باعتبارها فترة دائمة،‮ ‬لأن الدولة عادت بأركانها،‮ ‬متخذة القرار،‮ ‬محافظة على الكيانات الاستثمارية وتشغيل العمالة‮. ‬
وكشف شكرى النقاب عن رؤيته للسوق العقارى خلال الفترة المقبلة،‮ ‬معتبرًا أن التطوير العقارى فى مصر جاذب جدًا ولكنه متغير،‮ ‬فالمنتج الموجود منذ‮ ‬10‮ ‬سنوات لا‮ ‬يشبه المنتج الحالى،‮ ‬وبالتالى هناك منافسة ومنتجات جديدة تحصل على مساحة من الجاذبية،‮ ‬ثم تقلد،‮ ‬وتصبح الفكرة تقليدية،‮ ‬فتحتاج أن تدخل افكار جديدة،‮ ‬يدلل ان البداية كانت بناء عمارات،‮ ‬ثم كومبوند،‮ ‬ثم تحولت التجمعات السكنية إلى مبان ذكية،‮ ‬مبان خضراء،‮ ‬ثم الفيلا كاملة،‮ ‬الفيلل المزدوجة،‮ ‬مبانى الطاقة الشمسية،‮ ‬فالسوق ديناميكى‮ ‬ينتج إبداعات مستمرة‮.‬
دخول وخروج المستثمرين
وعن مفاوضات المجموعة مع مستثمر عمانى،‮ ‬أكد أنها لم توفق،‮ ‬ولا نية للدخول فى أى مشروعات خارج مصر‮.‬
وعن دخول مستثمرين جدد لقطاع التطوير والاستثمار العقارى بعد تباطؤ حركة الإنتاج،‮ ‬اعتبرها شكرى سلاحا ذا حدين فوجود منافسة كبيرة فى هذا القطاع،‮ ‬ووجود مستثمرين جدد سواء من داخل القطاع أو خارجه،‮ ‬له ميزة وعيب،‮ ‬حيث تفرض المنافسة ضرورة الإبداع،‮ ‬وهو فى النهاية لمصلحة المشترى،‮ ‬غير ان المشكلة ان‮ ‬يكون المستثمر‮ »‬خام‮« ‬فى القطاع ويعمل فى‮ ‬غير تخصصه،‮ ‬فلا‮ ‬يستطيع التطوير العقارى فى الوقت المناسب والجودة المناسبة والتكلفة المناسبة،‮ ‬فيحقق نوعا من انواع الاختلال فى القطاع،‮ ‬وهذا ليس فى مصلحة القطاع لأن تماسك القطاع من تماسك القائمين عليه،‮ ‬وان كنت أرى انها ليست ظاهرة،‮ ‬وإن كان من حولوا نشاطهم الصناعى إلى عقارى لا‮ ‬يتجاوزون‮ ‬5‮ ‬أو‮ ‬10‮ ‬ رجال أعمال‮.‬
ويتوقع أن‮ ‬يشهد القطاع العقارى طفرة فى الأسعار والتطوير،‮ ‬مستندا الى اجراء مقارنة للتطور الذى حدث فى العقار منذ‮ ‬2006‮ ‬ حتى‮ ‬2016،‮ ‬ورغم ان العشر سنوات تتضمن فترات الانفلات الأمنى وقبلها الأزمة المالية العالمية،‮ ‬ارتفع سعر الوحدة كمتوسط عام اكثر من‮ ‬450٪،‮ ‬يعنى متوسط زيادة فى سعر الوحدة‮ ‬45٪‮ ‬ فى السنة الواحدة،‮ ‬فى‮ ‬2005‮ ‬ كان لدينا وحدات تباع ب‮ ‬700‮ ‬ ألف جنيه اليوم تباع بسعر‮ ‬5‮ ‬ملايين جنيه‮.‬
ويحدد فرصتين عقاريتين الاولى استمرار المستثمر العقارى كأرخص سعر لمتر الوحدة السكنية فى الشرق الأوسط،‮ ‬فلو فرضنا أن سعر المتر فى مصر‮ ‬10‮ ‬آلاف جنيه مقارنة بدبى وابوظبى والسعودية وسلطنة عمان والأردن وسوريا،‮ ‬يظل الأرخص فى حالة اصبح سعر متر الوحدة بالدولار أو الدرهم الإماراتى،‮ ‬مع العلم أن أرخص سعر متر للوحدة فى الإمارات‮ ‬10‮ ‬ آلاف درهم‮.‬
وبخصوص جودة الخدمات الفندقية فى دبى،‮ ‬فان الخدمات تزيد سعر الوحدة على اقصى تقدير من‮ ‬5٪‮ ‬ إلى‮ ‬10٪‮ ‬ وهو لا‮ ‬يقارن بانخفاض أسعار الوحدات بمصر،‮ ‬وبالتالى تظل مصر أقل سعر لأن الأسعار فى البلدان الأخرى تزيد على مصر بمعدل‮ ‬100٪‮.‬
والفرصة الثانية أن الواقع الحقيقى للتعداد السكانى المصرى‮ ‬يؤمن المطور العقارى من مخاطر السوق؛ حيث‮ ‬يقترب التعداد من‮ ‬100‮ ‬ مليون نسمة،‮ ‬وبالتالى الطلب مؤكد وفعلى،‮ ‬بينما البلدان التى لابد أن تقلق من مخاطر ركود السوق تلك التى تعدادها السكانى‮ ‬3‮ ‬أو‮ ‬5‮ ‬ ملايين نسمة‮.‬
وعن تأخر قرار طرح‮ ‬30٪‮ ‬ من أسهم الشركة فى البورصة،‮ ‬فيرجع لسببين‮: ‬الأول‮ ‬يعود الى ما بعد ثور‮ ‬25‮ ‬يناير حيث تم تقييم وهيكلة الشركة وانذاك كان الوقت‮ ‬غير مناسب،‮ ‬ولكن عند بدء مشروع صن سيتى الجديد،‮ ‬تبين انه لا‮ ‬يصح دخول‮ ‬البورصة وهناك مشروع‮ ‬غير مدرج بملفات الشركة‮.‬
يجرى حاليا ترتيب داخلى للشركة بغرض اختيار وقت محدد للطرح فى البورصة،‮ ‬الذى لن‮ ‬يكون قبل عام ونصف او عامين‮.‬
يعلق شكرى على تخارج بعض المطورين العقاريين من السوق خلال فترة الانفلات الأمنى قائلا‮: ‬إن السوق ليس بالسهولة لدرجة أن تستوعب كل الشركات متغيراته السريعة،‮ ‬وليس كل الشركات تملك خططا تحفظية أو إدارة للأزمات،‮ ‬وكل الأسواق تعانى من صعود وهبوط خلال دورة السوق،‮ ‬وهبوط مستثمرين وصعود آخرين جدد،‮ ‬والمخاوف الحقيقية تتمثل فى الشركات التى تتهم بالنصب او عدم التنفيذ والتسليم او تعلن اسعارا وهمية،‮ ‬لأن هذه الشركات تضر بالقطاع بقدر ما تضر بالشركة نفسها،‮ ‬لأنها تصيب العميل بالقلق المزمن‮.‬
آليات ومنتجات
كشف عن خطة عمل اتحاد المطورين،‮ ‬التى تتضمن إعداد تصنيف للشركات بحسب سابق الخبرة والمصداقية،‮ ‬وإعداد مشروع قانون لتأمين السوق سواء على مستوى العميل والمطور العقارى،‮ ‬كما جار عرض مشروع قانون تأسيس اتحاد المطورين على مجلس الشعب،‮ ‬لاعتماده وإقراره،‮ ‬خلال عام على اقصى تقدير‮.‬
وعن وثيقة التأمين ضد مخاطر عدم التسليم،‮ ‬أكد شكرى انه قدم تلك الفكرة إلى وزارة الإسكان وهيئة الرقابة المالية،‮ ‬ولاقت ترحابا من الجهتين؛ لأن الوثيق تؤمن المطور والعميل،‮ ‬وتضمن تسليم الوحدة فى الوقت المناسب وبالجودة المطلوبة‮.‬
وعن دور المجلس المصرى للعقار،‮ ‬يقول إن المجلس كان له دور فعال فى إعداد مشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين،‮ ‬وقانون حماية المستهلك بالتأمين من مخاطر عدم التسليم،‮ ‬كما تشمل اجندته تنظيم مؤتمر فى سبتمبر المقبل لمناقشة قانون خاص عن مخاطر عدم التسليم،‮ ‬الاشتراك فى قانون اتحاد المطورين،‮ ‬النقاط المهمة فى دفع الاستثمار وحلولها‮.‬
يتوقع ارتفاع أسعار العقارات على المدى القصير‮ ‬6‮ ‬‮ ‬12‮ ‬ شهرا‮ ‬،بما‮ ‬يتراوح بين‮ ‬20‮ ‬ إلى‮ ‬25٪،‮ ‬نتيجة المعطيات الثلاثة‮: ‬الأرض،‮ ‬العمالة،‮ ‬الخامات،‮ ‬وعلى المدى المتوسط وهو من‮ ‬5‮ - ‬10‮ ‬ سنوات،‮ .‬
على جانب ضعف الاقتصاد الإنتاجى فى مصر مقارنة بالاقتصاد الخدمى،‮ ‬يشير الى أن البرلمان‮ ‬يعد مشروع قانون للسماح بإعطاء الرخص الصناعية بمجرد الإخطار،‮ ‬لتنشيط الإنتاج الصناعى بجانب الإنتاج الخدمي،‮ ‬موضحًا أن دور الدولة ليس إنشاء المصانع،‮ ‬ولكن تنظيم الصناعة وحركتها وتوفير الأجواء لها‮.‬
وعن خطة الشركة خلال العام المالى‮ ‬2016‮/‬2017،‮ ‬يجرى الانتهاء من المرحلة الأولى والثانية فى جاليريا بعدد‮ ‬600‮ ‬ وحدة بعدد‮ ‬60‮ ‬ عمارة،‮ ‬فى برنامج زمنى من‮ ‬6‮ ‬أشهر لسنة،‮ ‬وكذلك الانتهاء من المبانى الإدارية فى القاهرة الجديدة،‮ ‬حيث تطور الآن‮ ‬4‮ ‬مبان إدارية،‮ ‬من أصل‮ ‬6‮ ‬مبان تم بيع اثنين منها،‮ ‬كما انتهت المرحلة الثالثة من بانجلوز وجار طرحها للبيع،‮ ‬ونفذنا وبعنا‮ ‬300‮ ‬ وحدة،‮ ‬والدخول فى المرحلة الجديدة‮ ‬100‮ ‬ وحدة،‮ ‬كما‮ ‬يتم البدء فى المرحلة الأولى فى صن سيتي،‮ ‬مع مطلع عام‮ ‬2017‮ .‬
ويشدد على ضرورة تأسيس الصناديق العقارية فى السوق المصرى حيث ان المطور العقارى حالياً‮ ‬يعمل فى وظيفة ليست من تخصصه،‮ ‬فهو‮ ‬يعمل مقاولا ومطورا وممولا ومسوقا،‮ ‬وبالتالى سرعته تتباطأ،‮ ‬بينما دور الصناديق العقارية هو الممول،‮ ‬عبارة عن تاجر جملة،‮ ‬يشترى‮ ‬500‮ ‬ وحدة بسعر منخفض،‮ ‬ثم‮ ‬يديرها وبعد‮ ‬5‮ ‬سنوات‮ ‬يبيعها فيحقق مكسبا كبيرا للمستثمرين‮.‬ وما‮ ‬يمنع صناديق الاستثمار العقارى فى مصر هو مشكلة الضرائب لأنها تعتبر الصندوق مواطنا‮ ‬يشترى ويبيع ويدفع ضرائب،‮ ‬فيما الخبرة الدولية تمنح الصناديق ميزة ضريبية،‮ ‬وجار التفاوض مع مسئولى الضرائب،‮ ‬بجانب مشكلة القانون وتعديلاته وضمانات المستثمرين،‮ ‬وأزمة توعية المستثمرين بمزايا الصناديق العقارية وترويجها بمصر‮.‬