خليك فى الأمان..اعرف الفرق بين دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وصحة التوقيع

يقع العديد من المواطنين فى حيرة تامة لعدم معرفتهم بكل ما يخص عقود البيع، أثناء شراء العقارات والأراضي.. وهذه الدعاوى لها أهمية كبيرة لما تحملة من صلاحيات.
وفى ذات السياق يوضح تامر الباشا المحامى والخبير القانونى الفرق بين دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ودعوى صحة توقيع:
دعوى صحة التوقيع:
هى دعوى تحفظية الهدف منها إثبات صحة توقيع البائع فقط على عقد البيع دون الحكم بصحة البيع، بمعنى أن البائع يقر بصحة توقيعه ولكنه قد ينازع فى موضوع البيع وأنه لم يقصد هذا، فهى من الدعاوى المدنية والاختصاص لها بعد التعديل الجديد أمام المحكمة الجزئية، بالنسبة للاختصاص المحلى يكون محل موطن المدعى عليه أو العقار وهى دعوى تحفظية الغرض منها فقط ثبوت توقيع البائع على عقد البيع وتتعرض لظاهر العقد دون النواحى الموضوعية وهى لا تنقل الملكية.
وأكد الباشا أن دعوى صحة التوقيع ترفع بناء على طلب من المدعى ضد المدعى عليه بإثبات صحة توقيع المدعى عليه بتوقيع عقد أو شرط او غيره، فهى دعوى تنصرف الى توقيع المدعى عليه وليس لها اثبات او حجة إلا فى اثبات ان التوقيع المذيل بالعقد، و هو توقيع المدعى عليه ولا تمس اصل الحق او نقل الملكية فى وجود ما يتعارض معها من عقد آخر مسجل أو بيع نافذ على ذات المباع او المكتوب والمدون بعريضة الدعوى المذكورة فهى دعوى تحفظية لا تنصرف الا فى اثبات ان التوقيع المذكور منسوب للمدعى عليه ويطالب الحكم فيها بالمادة "45" من قانون الاثبات ونص المادة "45" اثبات انه يجوز لمن بيده محرر غير رسمى ان يختصم من يشهد عليه هذا المحرر ليقر بأنه بخطه أو إمضاء أو بختمه أو بصمة إصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الأداء وذلك يكون بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة.
دعوى الصحة والنفاذ:
هى دعوى الهدف منها نقل الملكية الى المشترى فى سجلات الشهر العقارى والمساحة اى ان الحكم يكون فى الموضوع ذاته وتنتهى علاقة البائع بالعقار المبيع تماما فهى تقوم مقام التسجيل فى الشهر العقارى .. فالاسبقية بالتسجيل بمعنى لو ان البائع قام ببيع نفس العقار الى شخصين الاول بتاريخ1/1/2019 والثانى بتاريخ1/2/2019 وقام الثانى بالتسجيل قبل الاول فالعقار من حقه لان الاسبقية بالتسجيل رغم ان العقد الاول سابق فى تاريخه على العقد الثانى.
وأضاف أن تلك الدعوى هى من اهم قضايا القسم المدنى من القانون حيث انها اقوى واشد بكثير من دعوى صحة التوقيع المذكورة مسبقا وذلك لما لها من أهمية مطلقة فى إثبات الحق والتصرف ونفاذ حق البيع فى حق البائع حيث انها تعادل التوثيق والتسجيل العقارى بل فى بعض الاحوال تكون اقوى من تسجيل الشهر العقارى وهذه الدعوى لها خطوات عديدة تسبق رفعها بالمحكمة وهى تقديم طلب للشهر العقارى وكشف تحديد مساحى يتم دفع مبلغ مالى عليه بهيئة المساحة التابع لها العقار او الارض او الحق الوارد بها وتقوم لجنة من المساحة بالمعاينة والتحقق من صحة البيانات الواردة بالطلب المقدم من صاحب الشأن واعطاء راى وكشف مساحى ببيان هذه المساحة وموقعها وتاكيد صحة الطلب من عدمه.
واستطرد: وبعد ذلك يقوم مقدم الطلب بدفع قيمة مبلغ يسمى أمانة قضائية بالمحكمة وبعد دفع هذا المبلغ يتم رفع دعوى شهر عريضة ويعلن بها الخصوم وتعرض على المحكمة لاثبات هذه الدعوى والحكم بصحة العقد الوارد بها من عدمه وهى من اشد الدعاوى حساسية حيث إنها تنصرف إلى الحق الوارد بها والحكم بها يكون ناقل للملكية وذات حجة مطلقة فى الاثبات لذلك يكون القضاء فيها دائم الحظر واعلان جميع الخصوم إعلانات قانونية تقطع الدفع بعدم الإعلان والجهالة به.
حيث انها دعوى عينية عقارية الغرض منها إثبات صحة العقد بأكمله من البداية إلى النهاية ولها خطوات لابد من اتباعها حتي يستطيع رافعها نقل ملكية العين محل البيع اليه ملكية تامة وبالتالي فإنها دعوى ناقلة للملكية.
ودعوى الصحة والنفاذ وحكمها هي التي تقوم مقام التسجيل ام دعوي صحة التوقيع فلا تقوم مقام التسجيل.