تعديلات الضريبة العقارية.. إعفاءات أكثر وترحيب أقل!

مواطنون يرونها شديدة التعقيد.. وخبراء: التوقيت غير مناسب

لا تزال "الضريبة العقارية" تثير الجدل، فعلي الرغم من إعلان د. أحمد جلال وزير المالية عن تعديلات جديدة علي القانون، لزيادة حد الإعفاء، وتقليل العبء علي الطبقة المتوسطة، إلا أن القانون لا يزال "مبهما" لدي قطاعات واسعة من المواطنين تخشي من دخوله حيز التنفيذ قبل أن "تفهم" مواده.. وتقف عاجزة أمام "الآلة الحاسبة" لإسقاط بنوده علي "أملاكها البسيطة" من شقق سكنية، وضعت في سبيلها "تحويشة العمر"!
التعديلات الأخيرة - حسب وزارة المالية- تعفي حوالي 95٪ من الوحدات السكنية من الضريبة بعد زيادة حد الإعفاء إلي 2 مليون جنيه للوحدة، وإعفاء أي عدد من الوحدات التي لا تزيد عن نصف مليون جنيه للمالك الواحد، كما تعفي جميع الوحدات بالقري، إلا أنها في الوقت نفسه توفر للدولة من 3 إلي 5 مليارات جنيه.عن آخر التعديلات المقترحة علي الضريبة العقارية، وتقييم الخبراء والمتخصصين لها، وأبرز ضوابط التطبيق وآليات التحصيل قبل دخولها حيز التنفيذ، وأهم اشتراطات تحقيقها للعدالة الاجتماعية، تدور السطور القادمة.
كان د. أحمد جلال وزير المالية قد أعلن مؤخرا عن قيام الوزارة بإعداد مشروع قانون لتعديل بعض أحكام قانون الضرائب العقارية، والذي سيتم عرضه قريبا علي المجموعة الاقتصادية ثم مجلس الوزراء، تمهيدا لإرساله إلي رئاسة الجمهورية لإقراره.
أبرز التعديلات التي أعلنت عنها "المالية" تتمثل في إعادة الإعفاء الضريبي الخاص بالوحدات السكنية "أقل من نصف مليون جنيه"، مهما تعددت ملكية الشخص الواحد لعدد من الوحدات السكنية، وهو ما سيعفي ما قد يصل إلي 95٪ من الوحدات.
كما سيتم تعديل إعفاء المسكن الخاص ليصبح للأسرة وليس للمالك، بشرط ألا تزيد قيمة الوحدة علي 2 مليون جنيه.
ومن ضمن التعديلات أيضا إعفاء خاص للمنشآت العقارية المستغلة في أغراض غير السكن حتي 1200 جنيه كقيمة تقديرية أو 100 ألف جنيه كقيمة سوقية للعقار.
كما أعلن وزير المالية عن إعادة تشكيل لجان الطعن علي تقديرات الضريبة العقارية، موضحا أن قيمة الحصيلة التقديرية المتوقعة تتراوح ما بين 3 إلي 5 مليارات جنيه.
وشدد د. أحمد جلال علي عدم المساس بإعفاء الوحدات العقارية المؤجرة القديمة، وفقا لقوانين الإسكان القديمة، بحيث تظل تتمتع بالإعفاء الضريبي وفقا لأحكام قانوني 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
من جانبهم، أكد الخبراء علي أهمية هذه التعديلات في إطار تحقيق العدالة الاجتماعية، وأوضحوا علي ضرورة الالتزام بعدد من الاشتراطات والضوابط التي تسهم في تطبيق تحصيل الضريبة العقارية بالصورة التي تحقق أهدافها، ومن بين هذه الضوابط تطبيق مبدأ العدالة بين متوسطي الدخل وطبقة الأثرياء، وعدم ازدواجية الضريبة، بحيث لا يتم تحصيلها مرتين من المواطن، مع ضرورة إدماج الاقتصاد غير الرسمي في الضريبة، وتطبيقها علي المدن الجديدة التي تتبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
لا أعباء جديدة
في البداية، يقول د. صلاح جودة - الخبير الاقتصادي- أن تعديلات قانون الضرائب العقارية رقم 196 لسنة 2008 وتعديلاته بالقانون رقم 103 لسنة 2012 تشمل مبلغ 6 آلاف جنيه لتصبح 24 ألف جنيه، وهو ما يعادل القيمة الإيجارية للعقارات التي تخضع للقانون، والتي تم زيادتها من 500 ألف إلي 2 مليون جنيه.
وتضمنت التعديلات إعادة تقدير العقارات كل 5 سنوات بحيث لا يزيد تقدير الزيادة الضريبية عن 30٪ من الضريبة المستحقة علي العقارات المبنية، و45٪ من الضريبة المستحقة بالنسبة للعقارات المبنية غير المستغلة في غير أغراض السكن، وأن يكون التعديل محسوبا من نسبة الزيادة من قيمة الضريبة وليس من القيمة السوقية للعقار، وذلك للحفاظ علي استقرار السوق العقاري، وبموجب هذه المعايير فإن جميع الوحدات السكنية في القري معفاة من الضريبة، باستثناء القصور والفيلات ذات المساحة الكبيرة، والوحدات الإدارية.
ويضيف د. جودة أن الهدف الرئيسي من هذه التعديلات عدم إضافة أية أعباء جديدة علي محدودي ومتوسطي الدخل، ولكنه يحمل القادر بدفع هذه الضريبة لصالح غير القادر، حيث أن قانون الضرائب لعام 56 لسنة 1954 يفرض داخل كردونات المدن المعتمدة منذ 1884 ونتيجة لذلك فحوالي 60٪ من العقارات المبنية داخل مصر لا تخضع لهذا القانون، مما لا يحقق مبدأ العدالة بين المواطنين، موضحا احتساب الضريبة علي 10٪ إلي40٪ من القيمة الإيجارية، بعد خصم 20٪ مقابل تكاليف الصيانة، بالإضافة إلي إعادة الحصر للمباني كل 10 سنوات.
وعن كيفية حساب العبء الضريبي في القانون الجديد، يشرح أنه يتم عن طريق تحديد القيمة الرأسمالية للعقار والتي تبلغ 60٪ من القيمة السوقية له، بالإضافة الي تقدير القيمة الإيجارية السنوية للعقار والبالغة 3٪ من القيمة الرأسمالية، واستبعاد نسبة 30٪ من القيمة الإيجارية السنوية للعقار مقابل مصاريف صيانة، واستبعاد حد الإعفاء المقرر البالغ 6 آلاف جنيه سنويا، مع تطبيق سعر الضريبة البالغ 10٪ من القيمة الإيجارية السنوية،
ويتم إعفاء جميع الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المسجلة، والمقار المملوكة للأحزاب، والعقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية ودور المناسبات الاجتماعية، بالإضافة إلي المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات.
ويكشف د. صلاح جودة أن تطبيق الضريبة العقارية سوف يعود علي الدولة ب 3مليارات جنيه من تحصيل الضريبة علي القصور والفيلات والقري السياحية، التي في المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة وشرم الشيخ والغردقة والتي لا تخضع للقانون الضريبي الحالي نظرا لوقوعها خارج كردون المدينة.
سيئ السمعة!
من جانبه، يقول ياسر محارم - أمين عام جمعية الضرائب المصرية - أن قانون الضرائب العقارية الجديد، شهد إدخال عدد غير قليل من التعديلات والمقترحات الكثيرة قبل تفعيله رسميا، مما أصابه ب"سوء السمعة"، وفقدان ثقة المواطن، لذلك فإنه يحتاج إلي المزيد من الشرح والتوضيح للمواطن، وطرحه للحوار المجتمعي الموسع قبل الاستقرار علي آليات تطبيقه.
ويوضح أن التعديلات الجديدة عالجت الثغرة الموجودة في القانون القديم بشأن السكن الخاص، ولكن تبقي نقطة غامضة وهي أن إعفاء السكن الخاص للأسرة يكون من غير المالك، فلم يشرح كيف رب الأسرة ليس هو المالك للعقار؟! كما أن التعديلات تحدد وحدة سكنية واحدة فقط لكل مالك في حدود 2 مليون جنيه.
أما بالنسبة للإعفاء المفتوح للوحدات "أقل من نصف مليون جنيه"، فيري أن هذا البند قد يفتح بابا واسعا للتلاعب والتهرب من دفع الضريبة، خاصة أن عدد العقارات التي لا يتجاوز ثمنها نصف مليون جنيه لا يتعدي 3٪ من عقارات مصر، وبالتالي من الممكن أن يمتلك الأشخاص أكثر من وحدة لاتزيد ثمنها عن نصف مليون جنيه، للتحايل علي القانون، مما يؤدي إلي عدم تحقيق العدالة الضريبية في التحصيل.
ويتطرق محارم إلي أنه من إيجابيات التعديلات الأخيرة، ما يتعلق بالمنشآت الصغيرة، والذي ينص علي أن تكون القيمة الإيجارية لها 1200 جنيه، والقيمة السوقية لا تتعدي 100 ألف جنيه، إلا أنه يطالب بضرورة تحديد معايير حساب الضريبة العقارية علي بعض المنشآت التجارية مثل المولات، ومحطات الوقود، وشركات البترول، وقطاع الفنادق والسياحة، والمصانع، موضحا أن هناك فجوة كبري والباب مفتوح علي مصراعيه للالتفاف حول تحصيل هذه الضريبة، فيجب أن يحدد القانون البديل وتكلفة متر المباني عن طريق وزارة الإسكان.
ويذهب د. أحمد أبو النور -الخبير الاقتصادي - إلي أن قانون الضرائب العقارية ما يزال بعيدا عن تحقيق العدالة الاجتماعية، نظرا لافتقاد مقومات أساسية قبل تطبيق الضريبة، أهمها توفر تحديث قاعدة بيانات المنظومة الضريبية، وإعادة تنظيم منظومة الضرائب بشكل عام، بحيث تكون الضريبة العقارية جزءا منها، وليست دخيلة عليها، ولمنع الازدواج الضريبي، بإعادة توزيع الدخول من جديد من خلال شرائح ضرائب الدخل، للوصول إلي الهدف الأسمي من فرض الضرائب وهو تحقيق العدالة الاجتماعية، ويري أن التعديلات الأخيرة مناسبة في مجملها، إلا أنها تأتي في الوقت غير المناسب.