منتصر الزيات يكتب: حول ميراث طارق طلعت مصطفي.. ردود وتعقيبات «7»

ما زلنا ننقل نصا رد شركة الرحاب الذي تسلمناه من أحد قيادييها، وأذكر أنني نشرت عبر أربع مقالات ما وصلني إلكترونيا من بعض ملاك الوحدات السكنية والتجارية، مثلما أنشر حاليا ردود شركة الرحاب، لا ناقة لنا ولا جمل غير محاولة توضيح الحقيقة، من خلال عرض الآراء الرأي والرأي الأخر، وفي النهاية نبدي انطباعاتنا الشخصية.
تقول شركة الرحاب في ردها.. ونفتح قوسا (ما أثير عن بطلان دعوة تأسيس شركة إدارة مدينة الرحاب وسيادتكم أعلم منا إعمالا لأحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لأنها وجهت للملاك فقط دون المستأجرين، فإننا نود أن نذكر فقط بأن نص المادة 69 من القانون رقم 119 لسنة 2008 أخرج مباني الرحاب من دائرة تطبيقه لأن وحدات الرحاب جميعها تخضع لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن الإيجار الجديد وكل مستأجر يخضع لأحكام هذا القانون لا ينطبق عليه قانون اتحاد الشاغلين.
وبالنسبة للاعتراض علي وصف الشركة بأنها المالكة لمدينة الرحاب فإن العبارة وردت في الدعوي بأنها المالكة لمدينة الرحاب والمنمي العقاري للمشروع وبالرغم من أن الكلمة أو العبارة ليس فيها قانونٍا ما يجعلها غير صحيحة لأن الملكية العقارية لا تنشأ ولا تزول ولا تنتقل إلا بالتسجيل ومازالت الأرض والوحدات علي ملك الشركة بالشراء للأرض والبناء والتشييد للمباني طبقا للقانون.
أما فيما يتعلق بتحديد مساهمة كل مالك في الشركة فالنص واضح لا لبس فيه في المادتين رقم (72) من القانون والمادة (158) من اللائحة اللتين أوجبت تحديد قيمة المساهمة في الشركة بنصيب الوحدة من الأرض منسوبا إلي إجمالي نصيب الوحدات بالتجمع، بمعني أن حصة مالك الشقة في عمارة تساوي نصيب الشقة من الأرض المقام عليها العمارة منسوبا الي عدد وحدات العمارة ثم الي وحدات التجمع بالكامل.
ومالك الفيلا حصته هي مساحة الأرض المقامة عليها الفيلا وهكذا..... وتحديدا نصيب الوحدة أو الشقة من الأرض أو من الأجزاء المشتركة ليس بجديد في كتب القانون منذ صدور القانون المدني الحديث في يوليو عام 1948، هذا فضلا عن أن الشركة لا دخل لها في تحديد هذا النصيب.
أما بالنسبة لإدارة المدينة فلم يكن لدينا في مصر أو في الوطن العربي قبل صدور قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ما يتضمن إدارة الُملاك والشاغلين لمدينة كاملة وكان ذلك شأنًا من شئون الحكومات لا دخل للأفراد به... بيد أن القوانين الحديثة رغبت في تحميل الملاك والشاغلين إدارة وصيانة مدنهم وعقاراتهم ورفع العبء عن الحكومات فأدخلت منذ مايو 2008 فقط ما يسمي بشركات إدارة التجمعات السكنية التي تعني مجاورة بمفهوم القانون.
ولعل الجميع يشاركنا الرأي في أن مدينة الرحاب هي الأولي التي دعت إلي إنشاء شركات الإدارة والصيانة وهي حقيقة ثابتة لا يجوز بعدها القول بأن الشركة ترفض مشاركة الُملاك، كما أنه ثابت أيضا أن الشركة قد وجهت دعوات بالنشر في جريدتين يوميتين «الأهرام وأخبار اليوم» العام الماضي وُأرسلت بالبريد المسجل أكثر من خمسة وعشرين ألف دعوة إلي جميع ملاك وحدات الرحاب للمناقشة والدراسة والبحث في كل شيء يتعلق بإنشاء شركة الإدارة. كما قامت بتحديد مواعيد يومين لكل سكان مرحلة من المراحل الست وأقعدت أكثر من خمسين شخصا من موظفيها تفرغوا تماما للرد علي جميع الاستفسارات طوال شهرين كاملين.
ولا نظن أن أي شركة أخري في مصر حتي الآن قامت بمثل هذا الأمر الذي زادت تكاليفه عن ربع مليون جنيه و أصدر خلاله أكثر من خمسمائة وخمسين مالكا توكيلات للشركة بتأسيس شركة الإدارة وحضر الاجتماعات أكثر من ثلاثة آلاف مالك تمسكوا جميعا بضرورة استمرار الشركة في الإدارة واضطلاعها بمهامها.
أما ما تردد حول ميزانية مصروفات الصيانة علي الملاك فإننا نؤكد أنه لا يوجد أي امتناع عن عرض ذلك، لكن لابد أن يكون هناك كيان قانوني يمثل الملاك وهو ما حققه قانون اتحاد الشاغلين والجاري تأسيسه حالياً... وعند إتمام تأسيسه ستنتقل كل السلطات لهذا الاتحاد وهو الذي يتعاقد مع شركات الصيانة والإدارة وتعقد جمعية عمومية لاتحاد الشاغلين تعرض عليها الميزانيات ويكون لها محاسب قانوني يراجع جميع الأمور... أما الوضع الآن فهو أن شركة الإدارة تقوم بمهامها... والشركة المالكة متعاقدة مع شركات النظافة والإدارة... ولا يمكن نقل هذه السلطة إلا لكيان قانوني وهو المتمثل في اتحاد الشاغلين المقرر الانتهاء من تكوينه قريباً جداً، لأنه لا يمكن بأي حال التعامل مع 35 ألف فرد.
إلي جانب ذلك، فإن الشركة القائمة علي الإدارة يوجد لها ميزانيات ومحاسب قانوني معتمد... علمًا بأن تقرير مراقب الحسابات لتلك الميزانيات متاح للإطلاع لأي مالك يرغب في ذلك بجهاز مدينة الرحاب.
أما ما تردد حول زيادة مصروفات الصيانة فلا يخفي علي أحد ازدياد أسعار الخامات ومستلزمات التشغيل للخدمات والتي تشمل الأمن وحماية البيئة والنظافة وأجور العمالة وهي بنود يصعب تجاهلها خاصة الأجور التي ترتفع لأسباب المنافسة في المشروعات المثيلة أو فقد العمالة ذات الكفاءة وبالتالي لا يمكن تثبيت مصروفات العمالة تحديدا... خاصة أنه كانت هناك مطالبات عامة تتعلق بنظم العمالة في مصر لصالح رفع الأجور والمرتبات المنخفضة مع ارتفاع مستويات المعيشة حيث اتخذت الشركة قراراً برفع نسبة الأجور والمرتبات بنسبة 30% وطبق اعتباراً من يناير 2006.
غير صحيح مطلقا أن تكلفة متر الصيانة ارتفعت 3 جنيهات العام الماضي، لأن الزيادة هي جنيه وستة قروش فقط (والأوراق التي تثبت ذلك متاحة للإطلاع في جهاز المدينة) علما بأن تكاليف التشغيل للمدينة تفوق بكثير تكلفة متر الصيانة الذي يحصل من الملاك فعلياً، حيث تقوم الشركة المالكة والمطورة وهي «الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني» بتحمل الفرق في التكلفة..... وفي هذا الشأن، نود أن نوضح أن هناك فارقًا بين ميزانية الشركة المطورة للمدينة «الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني» وشركة إدارة مدينة الرحاب... فالشركة المطورة للمدينة لديها في ميزانيتها بنود للدعاية والإعلان.. ونظراً لأن هذه الشركة «الشركة العربية» يهمها دائماً تطوير العمل ودعمه في الرحاب كأفضل دعاية لها في أي مشروعات أخري تقوم بها فإنها علي مدار عدة سنوات مضت والعام الماضي أيضاً تنازلت عن جزء من مخصصات الدعاية والإعلان لتجميل واجهات عمارات الرحاب ودعم أعمال الحفاظ علي البيئة وشكل المدينة. ولا شك، أن ذلك يخفف كثيراً من أعباء مصروفات الصيانة التي يتحملها الملاك.
وللحديث بقية...