التأجير التمويلى والتمويل العقارى الواقع والتوقعات رؤية شاملة

مع زيادة أعباء إقتناء الأصول الثابتة اللازمة للمشروعات الإنتاجية ؛ وصدور القانون رقم 55 لسنة 2014 بتعديل بعض مواد القانون رقم 148 لسنة 2001 الخاص بالتمويل العقارى؛ وذلك بإعتبار تمويل شراء العقارات بنظامى المرابحة والمشاركة ؛ وأيضا الإجارة ضمن الأنشطة التي تسرى عليها أحكام قانون التمويل العقارى طبقا لنص المادة الأولى فقرة " ب "( مع مراعاة أحكام القانون رقم 95 لسنة 1995 بشأن التأجير التمويلى )؛
الأمر الذى أوجد علاقة إرتباط مباشرة بين التأجير التمويلى والتمويل العقارى جعل من الملائم إستجلاء الحقائق والمحددات المرتبطة بالموضوع ؛ سواء ما تحقق خلال ما يقرب من 20 عاما من تاريخ صدور القانون رقم 95 لسنة 1995 ؛ في ظل متطلبات الواقع الحالي أو المتوقع في الفترة المقبلة ؛ خصوصا مع عدم تعارض ذلك المنتج الإستثمارى وطبيعة عمل البنوك الإسلامية ؛ و يهمنا في هذا السياق التركيز على ما يلى :
تعريف التأجير التمويلى: قيام المؤجر( الممول ) بإتاحة تمويل رأسمالى متوسط وطويل الأجل بطلب من المستأجر( المستثمر ) ؛ بما يمكن المنشآت من إقتناء أصول ثابتة وليست إستهلاكية ( عقارات ألات وخطوط إنتاج سيارات أجهزة كمبيوتر 000 ) ؛ بنظام التأجير ؛ بعقد تأجير تمويلى ؛ بشروط أهمها :
أن تعتبر دفعات مقابل التأجير جزءا من ثمن الأصل المؤجر( إلى جانب كونها مقابل الإنتفاع بالأصل ) .
حق المستأجر في تملك الأصل المؤجر( خيار الشراء ) في نهاية عقد التأجير ؛ على أن تكون دفعات مقابل التأجير قد غطت تكلفة الأصل + هامش ربح متفق عليه بين الطرفين ؛ أو حق المستأجر في تجديد العقد لفترة جديدة .
ألا تقل مدة العقد عن 75% من العمر الإفتراضى للأصل المؤجر .
أن يكون العقد غير قابل للإلغاء ؛ وأن تغطى دفعات مقابل التأجير القيمة السوقية للأصل عند إبرام العقد ؛ بالإضافة إلى هامش ربح للمؤجر يقبله المستأجر .
ملكية الأصل المؤجر تبقى وحتى نهاية العقد بإسم المؤجر ؛ ويكون الأصل المؤجر هو ضمانة التمويل ومصدر رئيسى لسداد دفعات مقابل التأجير .
أنواع التأجير التمويلى :
التأجير التشغيلى ( تأجير أصول لمدة معينة بقيمة إيجارية محددة ؛ ثم إستردادها وإعادة تأجيرها لمستأجر جديد كتأجير معدات ثقيلة لشركات المقاولات 000) ؛ ويشترط فيه قابلية الأصل للإنتفاع به زمنا أطول من مدة الإيجار الواحدة وتكون فترة العقد أقل من العمر الإقتصادى المقدر لإستخدام الأصل ؛ ويطلق عليه أيضا تأجير الخدمات؛ ويتحمل المؤجر تكلفة خدمات الصيانة والتأمين والضرائب للأصل المؤجر0
التأجير الرأسمالى ( تأجير أصول لمدة معينة بقيمة إيجارية محددة ؛ على أن يكون مجموع دفعات الإيجار المتعاقد عليها مساويا لكامل تكلفة الأصل ؛ إضافة إلى ما يحقق للمؤجر عائدا مناسبا على رأسماله المستثمر ؛ ويكون العقد مرتبطا بفكرة التمليك بعد إنتهاء مدة الإيجار ويتضمن العقد خيارات للمستأجر إما بتجديد الإيجار بقيمة مخفضة أو شراء الأصل بثمن مخفض أو بدون مقابل ؛ وبذلك تنتهى عملية التأجير بإمتلاك المستأجر للأصل المؤجر؛ ويشترط فيه أن يكون مجموع دفعات الإيجار المتعاقد عليها مساويا لكامل تكلفة الأصل ؛ إضافة إلى ما يحقق للمؤجر عائدا مناسبا على رأسماله المستثمر ؛ ويتحمل المستأجر تكلفة خدمات الصيانة والتأمين والضرائب للأصل المؤجر .
التأجير المقترن برافعة تمويل (مرتبط بملاءة المستأجر المالية ؛ ومدى قدرته على الوفاء بإلتزاماته تجاه الممول أو المؤجر ؛ وهو متعلق بتمويل الأصول التي تتطلب إنفاق رأسمالى كبير نسبيا ؛ ويتم رهن الأصل لصالح الممول .
البيع وإعادة الإستئجار ( توفير سيولة للمنشآت من خلال بيع جزء من أصولها الثابتة لمؤسسة تمويل كالبنك مثلا ؛ والتعاقد معها في نفس الوقت على إستئجار الأصل للإستمرار في إستعماله ؛ حيث يقوم البنك بدفع قيمة الأصل السوقية للعميل ؛ أما دفعات الإيجار التي يدفعها العميل فيجب أن يغطى مجموعها السعر الذى دفعه البنك للعميل بالإضافة إلى عائد مناسب.
البيع التدريجى وإختصاص المستأجر بالإدارة( المشاركة المتناقصة ) ؛ وهو يجمع بين خصائص البيع بالتقسيط والإيجار التشغيلى ؛ حيث يتفق المؤجر مع المستأجر على بيع الأصل بالتقسيط بدفعة مقدمة وتقسيط باقى الثمن على مدة يتفق عليها ؛ وبذلك يصبح المؤجر والمستأجر شريكين في ملكية الأصل بحصص متفاوتة ؛ وحتى يتمكن المستأجر من الإنتفاع بالأصل يقوم المؤجر بتأجير حصته في الأصل بموجب عقد إيجار تشغيلى ؛ ومع إستمرار المستأجر في سداد الأقساط تزداد حصته تدريجيا في ملكية الأصل ؛ وبالتالي يتناقص ما يجب عليه دفعه للمؤجر مقابل عقد الإيجار التشغيلى ؛ حتى تنتقل ملكية الأصل كاملة إلى المستأجر.
مزايا التأجير التمويلى :
تخفيض أعباء الإنفاق الإستث مارى وتمكين المنشآت من إستخدام أحدث ما أنتج من معدات دون تحمل تكلفة عالية لتملكها( تجميد جزء كبير من الأموال في التملك ) بما يكون له في النهاية من أثر إيجابى في تحسين الكفاءة الاقتصادية للمشروعات ؛ ويمكنها من المنافسة ومواكبة التطور والحد من اثار موجات التضخم على تكلفة عمليات التوسع والتجديد .
تخصم قيمة إهلاك الأصل المؤجر من صافى أرباح المؤجر السنوية عند المحاسبة الضريبية .
يكون الضمان في التأجير التمليكى هو الأصل نفسه ( إستخدام حق إمتياز البائع كضمان ) طبقا لأحكام القانون 55 لسنة 2014 .
تخصم القيمة الإيجارية للأصل المؤجر من التكاليف الواجبة الخصم من أرباح المستأجر السنوية .
تخصم مصاريف صيانة وإصلاح واهلاك والتأمين على الأصل المؤجر من الأرباح السنوية الذى تحمل عليها تلك المصاريف سواء بالنسبة للمؤجر أو المستأجر .
تعفى القيمة الإيجارية للأصل المؤجر من الضريبة العامة على المبيعات .
تعفى عقود التأجير التمويلى من رسوم التوثيق والشهر والقيد بالشهر العقارى .
بالنسبة للدولة يسهم التأجير التمويلى في تحسين ميزان المدفوعات في حالة التأجير الدولى .
العلاقة بين القانون 148 لسنة 2001 وتعديله بالقانون 55 لسنة 2014 الخاص بالتمويل العقارى ؛ والقانون 95 لسنة 1995 الخاص بالتأجير التمويلى وفى هذا السياق نركز على الجوانب التالية :
الغاية من إصدار كل من القوانين السابقة :
ينظم القانون 148 لسنة 2001 المعدل بالقانون 55 لسنة 2014 كل ما يتعلق بنشاط التمويل للإستثمار في مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى ؛ وذلك بضمان حق الإمتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول 000إلخ ؛ وقد أضافت المادة رقم ( 1 ) من القانون 55 لسنة 2014 على ما سبق إعتبار تمويل شراء العقارات بنظامى المرابحة والمشاركة ؛ وأيضا الإجارة ( مع مراعاة احكام القانون 95لسنة 1995 ) ضمن أنشطة التمويل العقارى التي يشملها قانون التمويل العقارى.
ينظم القانون 95 لسنة 1995 وتعديلاته بالقانون 16 لسنة 2001 كل ما يتعلق بنشاط التأجير التمويلى من خلال إتاحة تمويل رأسمالى متوسط وطويل الأجل بطلب من المستأجر ( المستثمر ) للمؤجر ؛ بما يمكن المنشآت من إقتناء أصول ثابتة بتكلفة منخفضة .
من سياق ما تقدم نشأت علاقة إرتباط إيجابية ومباشرة بين كل من نشاطى التأجير التمويلى والتمويل العقارى ؛ بمعنى أن نمو نشاط التمويل العقارى له مردود إيجابى على نشاط التأجير التمويلى .
هل حققت القوانين المشار إليها أهدافها ؟ : من خلال الواقع الفعلى وطبقا للبيانات الصادرة حتى الآن من الهيئة العامة للرقابة المالية شهد نشاط التأجير التمويلى في مصر خلال النصف الأول من عام 2015 نموا مضطردا بنسبة زيادة بلغت 250% عن نفس الفترة من عام 2014 ؛ حيث بلغ إجمالى قيمة عقود التأجير التمويلى خلال النصف الأول من عام 2015 مبلغ 8.7 مليار جم مقابل 2.5 مليار جم خلال نفس الفترة من عام 2014 ؛ وفيما يتعلق بنشاط التمويل العقارى فقد شهد أيضا نموا ملحوظا خلال النصف الأول من عام 2015 بزيادة بنسبة زيادة بلغت 93.7% عن نفس الفترة من عام 2014 ؛ ونأمل في المرحلة القادمة أن يتحقق مزيد من النمو لنشاطى التأجير التمويلى والتمويل العقارى فى ظل التعديلات التي أوجدها القانون 55 لسنة 2014 ؛ وما ننتظره من تعديلات على القانون 1995 لسنة 1995 وأهمها ما يتعلق بشركات التأجير التمويلى ؛ ووضع تعريف جديد للتأجير التمويلى ؛ وحل المعوقات التي تواجه نشاط التأجير التمويلى سواء القانونية أو التنظيمية أو المحاسبية بما يتفق مع معايير المحاسبة الدولية وخاصة المعيار 17 ؛ والمحاسبة الأمريكية وخاصة المعيار 13 ؛ وضرورة الفصل بين المعالجة المحاسبية والمعالجة الضريبية ؛ وهذه التعديلات تم إعدادها من خلال الجمعية المصرية للتأجير التمويلى ؛ ليتم إعتمادها بمعرفة الهيئة العامة للرقابة المالية المنوطة بكل ما يتعلق بنشاطى التمويل العقارى والتأجير التمويلى .
محمود حسين إدريس
مدير إدارة التمويل العقارى - بنك فيصل الإسلامي المصرى