رجال الأعمال :"السياحة" و"أموال الخليج" كلمة سر وراء الطفرة المتوقعة في"التشييد والبناء"

10 مليار دولار استثمارات متوقعة بنهاية 2014 ، 20% مساهمة في النمو الاقتصادي خلال العام الحالي ، 4.3% معدل نمو القطاع في آخر 6 أشهر .. هكذا يمكننا الحديث عن قطاع التشييد والبناء الذي يعد أحد أهم القطاعات الانتاجية في الاقتصاد المصري حيث يرتبط القطاع بنحو 40 صناعة أخري ، مما دفع الحكومة لأن تضعه نصب عينيها في كافة المبادرات الجديدة لكي يكون قاطرة تدفع معدلات النمو في باقي الأنشطة الانتاجية إلي الأمام.
فقد أكد المستثمرون ورجال الأعمال في مختلف القطاعات الانتاجية المرتبطة علي طفرة متوقعة في نشاط القطاع خلال السنوات المقبلة وخاصة مع اعتزام الحكومة التوسع في مشروعات الاسكان الاجتماعي كمشروع المليون وحدة سكنية وغيره من المشروعات التي تضعها الحكومة علي أجندتها.
ودعا المستثمرون الحكومة إلي مزيد من الإجراءات المحفزة في القطاع والتوسع في عمليات الترويج لاجتذاب رؤوس الأموال الخارجية وبخاصة العنصر الخليجي الذي أبدي رغبة قوية للاستثمار في القطاع خلال الفترة المقبلة .
تأثير سلبي ممتد
تؤكد الدكتورة بسنت فهمي أستاذ الإقتصاد في الجامعة الأمريكية ، أن قطاع العقارات مازال متأثرًا بالوضع الأمني والسياسي الحالي، وأن هذا التأثير بدوره ساهم في خفض معدلات النمو الإقتصادي للدولة، خاصة وأن نمو وتحرك قطاع العقارات، ينشط معه قرابة ال80% من قطاعات السوق المصرية.
وأضافت فهمي، أن قطاع العقارات كان يساهم بنسبة كبيرة في معدلات النمو قبل ثورة 25 يناير والتي كانت تصل إلى 7و8%، وذلك بفضل الاستقرار الداخلي للدولة، مؤكدة أن الأزمة المالي في 2008 وتوالي الثورات الداخلية أثرت بشكل كبير على نمو القطاع، حيث أن تداعيات مازالت واضحة على أداء الشركات العقارية، كما أن دول أوروبا وأمريكا مازالوا يعانون من تداعيات الأزمة، لكن مع بدء عمليات عمليات الاستقرار الداخلي وعودة الأمن سينتعش قطاع العقارات بصورة كبيرة، بما يساهم في رفع معدلات النمو الإقتصادي.
وأشارت فهمي إلى أن مؤشرات مشروع المليون وحدة سكنية، ليست جيدة، وأن هناك إقبال ضعيف على وحدات المشروع، لارتفاع أسعار الوحدات السكنية والتي تعد غير مقبولة للكثير من الفئات المجتمعية، بما يقتضي ضرورة تخفيض سعر الوحدة، وبناء وحدات جديدة للفئات محدودة الدخل بما يتناسب مع مستويات دخلهم.
مطالب بمزيد من الاهتمام الحكومي
من جانبه أكد الدكتور فخري الفقي مساعد المدير التنفيذي لصندوق النقد الدولي سابقاً، أن قطاع العقارات يعد أحد أخطر القطاعات المؤثرة في النمو الاقتصادي، والذي يجب أن يُولى اهتمام كبير من الحكومة الحالية، لتأثيره في العديد من القطاعات والصناعات ومواد البناء، لكن هناك العديد من الإشكاليات التي تواجه القطاع من ناحية الاستثمار والتمويل، والتي من المتوقع أن تزول خلال الفترات المقبلة، خاصة مع بدء عملية الاستقرار الداخلي.
وأضاف الفقي أن هناك إشكالية في عملية ضخ شركات الاستثمار العقاري لمزيد من الاستثمارات، وذلك منذ اضطراب الأوضاع الداخلية في 2011 ومن قبلها في 2008 بسبب الأزمة المالية، هذا إلى جانب عدم قدرة كثير من الشرائح الإجتماعية على شرءا ثمن الوحدات السكنية نقدًا، لارتفاع أسعار الوحدات وفي المقبل انخفاض الدخل لدى محدودي الدخل.
وأشار الفقي إلى أن عملية التمويل العقاري تساهم في تحفيز الطلب على الواحدات السكنية بشكل كبير، لكنها تواجه أيضًا إشكالية في الوقت الحالي، موضحًا أن من يحصل على تمويل يقوم برهن العقار ولا تتم عملية التمويل إلا إذا كان العقار مسجل ومرخص، ولكن العقارات القديمة تعاني نبسة كبيرة منها من عدم التسجيل أو الترخيص، وبالتالي فهناك تخوف لدى من منظومة التمويل العقاري، من عمليات التمويل، مطالبًا بضرورة أن يكون التمويل العقاري هيئة مستقلة وأن يتبع صندوق دعم التمويل العقاري تلك الهيئة.
ولفت الفقي إلى أن مشروع المليون وحدة سكنية، سيحل جزء كبير من أزمة الوحدات السكنية، بالنسبة لمحدودي الدخل، خاصة وأن القطاع الخاص والحكومة لا يستطيعان بناء أكثر من 100 ألف وحدة سنويًا، وفيما يتعلق بمحدودي الدخل فلابد من بناء وحدات جديدة وتأجيرها لتلك الشريحة بما لا يزيد عن 25% من دخله.
علاقة الترابط بين السياحة والعقارات
حامد الشيتى رئيس مجلس إدارة شركة ترافكو للسياحة والسفر يؤكد أهمية قطاع التشييد والبناء كأحد المدخلات والعوامل الرئيسية للتنمية السياحية مشيراً إلى أن تراجع الحركة السياحية خلال الثلاث سنوات الماضية اثر بدوره على معدل التنمية بالمناطق السياحية ومن ثم دفع لتخفيض معدلات اقبال القطاع علي مقاولي التشييد والبناء وكذا المستثمرين العقاريين من أجل تنفيذ مقاصد سياحية جديدة.
أشار إلى التنمية السياحية متوقفة على عاملين رئيسين أهمهما انتعاش الحركة السياحية وقوة قطاع التشييد والبناء قائلاً "أنه من غير المعقول التوسع والبناء دون وجود طلب على المقصد السياحى .
أضاف رئيس شركة ترافكو للسياحة أن الفترة القادمة ستشهد مردود إيجابي علي التدفقات السياحية حيث ستعمل الشركات علي تغذية استثماراتهم فى مصر بتدفقات سياحية من أسواقهم، مشيراً إلىنجاح الحكومة نسبياً في إقناع المستثمرين بأن مصر يمكن أن يجنوا منها عائد مجزي وهو ما سينعكس بدوره على نمو قطاع التشييد والبناء.
استثمارات جديدة في القطاع
قال سراج سعد الدين رئيس هيئة التنمية السياحة أن التنمية السياحية عملية تكامل طبيعي ووظيفي بين عدد من العناصر الطبيعية الموجودة في منطقة والامكانيات والقوى البشرية المتاحة والاستثمارات الراغبة فى اختراق تلك الاماكن مؤكداً ان عملية التشييد والبناء أحد أهم العناصر المكملة لعملية التنمية السياحية .
أكد الرئيس التنفيذى للهيئة على الحاجة الماسة لجهود قطاع التشييد والبناء خلال الفترة المقبلة خصوصاً أن الهيئة طرحت ما يقرب من 9.9 مليون متر مربع خلال الربع الرابع من العام الجارى 2014 للاستثمار السياحى وتستوعب استثمارات تقدر بقيمة 4.3 مليارجنيه .
أضاف انه على الرغم من تراجع مؤشرات الحركة السياحية مقارنة بعام 2010 ، إلا أنهيزخر بفرص استثمارية واعدة أضحت تغازل أموال المستثمرين متوقعاً أن يلحق ببقيةالقطاعات كالصناعة والبناء والتشييد التى ساهمت في دفع عجلة النمو خلال الأشهر الأخيرة.
فرص جديدة
أكد محمد جنيدي رئيس نقابة المستثمرين الصناعيين على ازدهار الاستثمارات الخليجية في القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة ، مع ضمان تحقيق أرباح في هذا القطاع .
وأشار إلى أن أرباح مشروعات القطاع العقاري تتجاوز ال500% ، بالإضافة إلى أنها لاتحتاج وقت وجهد كبير والإجراءات بسيطة وعائدها أكبر ، ممايؤدي إلى جذب مزيد من الاستثمارات الخليجية في القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة .
ولفت جنيدي إلى اتجاه المستثمرين الخليجيين خلال الفترة الحالية ، إلى التوسع في المدن السياحية والمباني الإدارية والتجارية ، مما يعظم من أرباحهم وعوائدهم .
وأضاف أن النشاط العقاري الأكثر جذبا للمستثمرين حاليا في ظل اتجاه الدولة لمشاريع البنية التحتية ، خاصة مشروع قناة السويس الجديدة ، ومشروع المليون وحدة سكنية .
اتجاه الأسعار مستقبلياً
أكد المهندس حسين صبور رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين على ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة المقبلة ، مع قرار منع سير المقطورات نهارا ، حيث يتسبب ذلك في صعوبة نقل مواد البناء إلى مواقع العمل.
وأضاف أن ذلك يساهم في رفع تكلفة النقل ، وبالتالي تزيد أسعار مواد البناء ، مما يقود أسعار العقارات إلى الغليان ، منوها أن أسعار مواد البناء ترتفع بنحو 20% سنويا في ظل قرارات الدولة غير الحكيمة .
ونوه أن الطلب على القطاع العقاري في تزايد مستمر خلال الفترة الحالية ، في ظل المشاريع القومية ، والاتجاه نحو الإسكان والتعمير ،لذلك من الضروري على الدولة اتخاذ حلول إيجابية سليمة تساهم في نمو القطاع .
وأوضح أنه من الضروري على الدولة توفير الطاقة للمصانع مما يؤدي إلى انتظام المصانع في العمل ، والتي تراجعت طاقتها الإنتاجية بشكل كبير مؤخرا مع أزمة الطاقة ، لافتا إلى أن مصانع الأسمنت بسيناء تأثرات كثيرا خلال الفترة الأخيرة في ظل تزايد العمليات الإرهابية وقرار منع سير المقطورات نهارا والذي تسبب في صعوبة نقل الأسمنت من المصانع للتجار والموزعين .
ضوابط سوق مواد البناء
أكد محمود مخيمر رئيس شعبة الاسمنت بغرفة الاسكندرية التجارية علي ضرورة وضع ضوابط وقوانين علي المتعاملين في سوق مواد البناء تحسبا لحالة النشاط العقاري التي تشهدها مصر خلال الفترة المقبلة مع بدء العمل بالمشروعات القومية.
واشار الي ان عدم وضع تلك الضوابط سيتسبب في رفع اسعار مواد البناء بما يعادل الضعف خاصة في ظل الارباح الكبيرة التي يجنيها هذا القطاع والتي تجعل مالكيها الي التلاعب في الاسعار سواء بالتخفيض او الارتفاع وفقا للاهواء وليس علي اسس موضوعية او ارتفاع تكلفة انتاجها.
واوضح مخيمر ان الفترة الحالية تشهد ركودا في حركة البيع والشراء بما تسبب في الحد من ارتفاعات اسعار مواد البناء بما ساهم في استقرار سوق العقارات والذي يشهد ايضا حالة من الركود.
أثر سعر العمالة علي القطاع
وقال طارق عبد العاطي نائب رئيس شعبة المقاولات بغرفة الجيزة التجارية أنه يوجد تخوفات من رفع اسعار الوحدات العقارية خلال المرحلة المقبلة ،نظرا لارتفاع تكلفة العمالة سواء من حيث ارتفاع اجورها او اعادة تدريب عمالة جديدة.
وتوقع ان يساهم خروح العمالة من قطاع البناء والتشييد خلال الثلاثة سنوات الماضية والتي شهدت حالة من الركود التام بالقطاع إلى ترك كثير من العمالة المهرة المجال وتغيير نشاطهم، مضيفا أن ذلك يساهم في رفع اسعار الوحدات بما يتراوح بين 10 و15% خاصة في ظل الحاجة إلى استيعاب عمالة جديدة وتدريبها لمواكبة النشاط المتوقع مع انطلاق المشروعات القومية.
وأشار إلى أن أسعار الوحدات العقارية لن تتأثر باسعار مواد البناء سواء بالارتفاع او الانخفاض، متوقعا ان تشهد الفترة المقبلة انخفاضا في اسعار مواد البناء "حديد واسمنت".
وارجع ذلك الي قيام الحكومة باتخاذ عدد من الاجراءات تساهم في التحكم في تنظيم السوق وعدم رفع الاسعار .
الأسمنت لا يؤثر في السعر النهائي
في حين يرى مدحت إسطفانوس رئيس شعبة الأسمنت بغرفة مواد البناء باتحاد الصناعات أنه لايوجد علاقة بين أسعار الأسمنت والعقارات ، خاصة أن الأسمنت لايمثل سوى 3 % من تكلفة الوحدة السكنية .
وأوضح أن الأسمنت يعتبر شق أساسي في الوحدات السكنية ، ولكنه ليس عامل أساسي يؤثر على أسعار الوحدات .
وأشار إلى أن الطاقة الانتاجية للمصانع تراجعت خلال العام الماضي لتصل الى 48 مليون طن نتيجة لتزايد العجز في كميات الطاقة الموردة للمصانع ، مشيرا الي أن أنه في حالة انتظام توريد الغاز والتحول لاستخدام الفحم يساهم في زيادة الانتاج وزيادة الفرص التصديرية.
حركة في الاستثمارات الخليجية الوافدة
توقع المهندس علاء السقطي رئيس جمعية مستثمري بدر جذب المزيد من الاستثمارات الخليجية في القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة ، خاصة مع رفع أسعار الوحدات السكنية .
وأكد على إيجابية اتخاذ الحكومة برئاسة المهندس إبراهيم محلب قرار رفع أسعار الوحدات السكنية ، في ظل تزاحم الاستثمارات الخليجية على القطاع العقاري في مصر ، لافتا إلى أن أسعار الوحدات في الخليج تعادل 3 أضعاف الوحدات بمصر والوحدات في لبنان تعادل 5 أضعافها في مصر حتى مع رفع الأسعار مؤخرا بمصر، مما يؤدي إلى تكالب المستثمرين على الاستثمار العقاري في مصر .
وأشار إلى أن تزايد حجم الطلب بشكل كبير على المدن الجديدة خلال الفترة الحالية، مع عودة الأمن والاستقرار تدريجيا للبلاد، متوقعا المزيد من الاستثمارات الخليجية في القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة ، حيث تعتبر أسعار الوحدات السكنية في مصر من أرخص أسعار الواحدات عالميا.
مستقبل احتياجات القطاع من مواد البناء
أكد محمد حنفي مدير غرفة الصناعات المعدنية باتحاد الصناعات أن جميع المنتجات المعدنية بمصر تغطي كافة الاحتياجات حتى عام 2020 ، مع انتظام سير معدلات النمو بشكل طبيعي.
وأشار إلى أن الصناعات المعدنية قادرة على توفير كافة المنتجات المعدنية من الحديد أو الألومنيوم أو النحاس وغيرها من المعادن للمشاريع القومية سواء المليون وحدة سكنية أو أو مشاريع قناة السويس الجديدة .
وأشار إلى أن إنتاجنا من الحديد يصل إلى 7 مليون طن سنويا ، كما أننا لدينا القدرة على الوصول لطاقة إنتاجية تقدر بنحو 10 مليون طن سنويا ،لافتا إلى أن مشروع المليون وحدة سكنية يحتاج نحو 3 مليون طن حديد خلال 5 سنوات ، بمايعادل إنتاج مصر من الحديد خلال 5 أشهر .
وأضاف أن إنتاجنا من النحاس يكفي كافة احتياجاتنا محليا من منتجات وأشكال وسيطة وصغيرة ، كما يتم تصدير جزء كبير منه للخارج ، منوها أن إنتاج مصر من الألومنيوم يعادل ضعف احتياجات السوق المحلي ، ويتم تصدير الفائض للخارج .
تحسن في قطاع مواد البناء
كشف د.وليد جمال الدين رئيس المجلس التصديري لمواد البناء عن تحسن الوضع بقطاع مواد البناء والنشاط العمراني بصفة عامة حيث هناك طلب قوي في الوقت الراهن رغم نقص السيولة بالسوق المحلية، لافتا إلي ان مشروع قناة السويس الجديدة أسهم جزئيا في تحريك الأوضاع حيث استفادت ال 72 شركة المشاركة في عمليات الحفر من المشروع.
وأوضح أن قطاع المقاولات يأمل في تنفيذ كامل مشروعات الخطة الاستثمارية للدولة والتي تشهد نسب تنفيذ أقل من 50% من المدرج في السنوات الاخيرة ، وهو ما أثر على أوضاع شركات المقاولات والأشغال العامة.
وقال جمال الدين" نلمس تأخيرا في عمليات طرح المناقصات وترسيتها، وذلك للإسهام في دوران قطاع المقاولات الذي يشد من وراءه نحو 70 صناعة وحرفة ما يسهم بدوره في زيادة معدلات النمو الاقتصادي التي لم تتعافي تماما من الازمة الراهنة".
وطالب الحكومة بالإسراع في ضخ الاستثمارات العامة خاصة مشروعات البنية الأساسية من كهرباء ومياه وصرف صحي إلي جانب بناء المدارس والمستشفيات والطرق وكل المشروعات المدرجة بالخطة الاستثمارية للدولة .
تراجع تجارة مصر مع العالم في مواد البناء
فيما تراجعت صادرات قطاع مواد البناء بمصر بنسبة 22% ، لتسجل نحو 21.5مليار جنيه خلال الفترة من "يناير حتي أكتوبر2014 " مقارنة ب 27.4 مليار جنيه خلال الفترة ذاتها من العام الماضي .
وسجلت الصادرات المصرية من قطاع حديد الصب والصلب بنهاية اكتوبر الماضي نحو 3.5 مليار جنيه ، بينما بلغت الصادرات المصرية من الاسمنت نحو 333 مليون جنيه.
وتصدرت الدول العربية قائمة الاكثر استيرادا من مصر بنهاية اكتوبر الماضي في قطاع مواد البناء لتبلغ 9.4 مليار جنيه ، وتليها دول الاتحاد الاوروبي بقيمة 4.3مليار جنيه ، وبلغت صادرات مواد البناء لامريكا نحو 298 مليون جنيه ولباقي دول العالم نحو 5.1مليار جنيه.
الجدول التالي يوضح اكبر 10 دول استيراد لمواد البناء المصرية :
الدولة
قيمة الصادرات بالجنيه
كندا
2.6 مليار
ايطاليا
2.2مليار
السعودية
2.2مليار
ليبيا
1.6مليار
الامارات
1.2مليار
الجزائر
875 مليون
لبنان
824 مليون
الاردن
787مليون
تركيا
697 مليون
الصين
665 مليون
كما انخفضت الورادت الي السوق المصرية من مواد البناء خلال الفترة من " يناير- يوليو 2014" لتسجل نحو 31.4 مليار جنيه في مقابل 36.7 مليار جنيه خلال نفس الفترة من 2013 بانخفاض 14%.
وسجلت الواردات من قطاع حديد الصب والصلب الي السوق المصرية بنهاية يوليو الماضي نحو 15.3 مليار جنيه ، بينما بلغت الواردات من الاسمنت نحو 30 مليون جنيه.
وتصدرت الدول الاوروبية قائمة الاكثر توريدا الي مصر بنهاية يوليو الماضي في قطاع مواد البناء لتبلغ 9.6 مليار جنيه ، وتليها الولايات المتحدة الامريكية بقيمة 2.7 مليار جنيه ، وبلغت واردات مواد البناء من الدول العربية نحو 2.6 مليار جنيه ومن باقي دول العالم نحو 14.4 مليار جنيه.
الجدول التالي يوضح اكبر 10 دول استيراد لمواد البناء المصرية :
الدولة
قيمة الصادرات بالجنيه
اوكرانيا
5.2 مليار
الصين
2.9مليار
امريكا
2.7مليار
روسيا الاتحادية
2.5مليار
ايطاليا
2.1مليار
المانيا
2 مليار
الامارات
1.9 مليار
تركيا
1.8 مليار
بريطانيا
1.3مليار
بلجيكا
1.3مليار
وأرجعت م. حنان إسماعيل المدير التنفيذي للمجلس التصديري لمواد البناء ،إلى سوء الأوضاع الأمنية في البلدان العربية خاصة ليبيا وسوريا والعراق، وبعض المشاكل التي يعاني منها القطاع خاصة فيما يتعلق بتأخر عمليات الرد الضريبي لمستحقات المصدرين .
وأشارت إلى أن ذلك يرجع إلى إحالة ملف الرد الي لجان فنية تبحث الحالات حالة بحالة وتعيد تقييم قيمة مستحقات ضريبة المبيعات المسددة علي مدخلات الانتاج اكثر من مرة مما يستغرق كثيرا من الوقت يصل احيانا لاشهر طويلة .
وأضافت إسماعيل أنه يوجد مشكلة أخرى تواجه القطاع تتمثل في رفض الجهات الرقابية قيام الشركات باستيراد كسر البلاستيك المعاد تدويره وتعامله معاملة المخلفات الخطرة علي الرغم من السماح للمصانع باستخدامه.