JLL: تزايد إتجاهات البيع بالأسواق العقارية بالشرق الأوسط وشمال أفريقيا بنسبة 14%

نشرت مجموعة جيه أل أل، كبرى المجموعات العالمية للاستثمارات والاستشارات العقارية، استبيان حول الأسواق العقارية بمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في 2014، والذي استعرض آراء عدد من كبار المستثمرين العقاريين في المنطقة حول كل من أسواق الشرق الأوسط والأسواق العالمية.
وقال جوراف شيفبوري، رئيس شركة كابيتال ماركتس التابعة لمجموعة جيه أل أل مينا: "رغم أن الشريحة السكنية في السوق العقاري الإماراتي ظلت الفئة المفضلة للأصول العقارية، يعترف المستثمرون أن السوق مقبل الآن على ارتفاع أكثر محدودية في هذه الشريحة وراحوا يحولون اهتمامهم إلى فئات أصول أخرى أمثال الضيافة والمكاتب في دولة الإمارات العربية المتحدة، وإلى الفرص المتاحة في الشريحتين السكنية والصناعية في السوق السعودي. وتشتمل الرسائل الرئيسية الأخرى التي توجهها دراسة العام الحالي على رصدها لارتقاء المستثمرين منحنى المخاطر وتزايد اهتمام المستثمرين الشرق أوسطيين بالاستثمار في الأسواق العقارية لأمريكا الشمالية".
وحول نوايا المستثمرين لا يزال مستثمرو الشرق أوسطيون مشترون صافون للعقارات، إلا أن جيه أل أل لاحظت وجود رغبة أكبر بالبيع، رغم أن 51% من المستثمرين الشرق أوسطيين لا يزالون مشترين صافين للعقارات. كما لاحظت دراسة العام الحالي رغبة المزيد من المستثمرين ببيع أصولهم العقارية، حيث أكد 14% من المشاركين في استبيان الدراسة رغبتهم ببيعها مقارنة مع 6% أكدوا رغبتهم بذلك عام 2013. ويشير هذا التطور إلى تغير محتمل في الآراء في أوساط بعض المستثمرين حول احتمالات ارتفاع قيمة تلك الأصول في المستقبل.
وفيما يتعلق بأسواق الشرق الأوسط واصلت الشريحة السكنية تصدر أفضليات المستثمرين في السوق العقاري الإماراتي، بينما ظلت الشريحة المكتبية فئة الأصول العقارية المفضلة عالمياً. وفي الوقت الذي لا تزال فيه الشريحة السكنية تعتبر فئة الأصول العقارية المفضلة لدى المستثمرين الشرق أوسطيين، قد يدفع استعادة الطلب على تلك الشريحة توازنه المُرَحَّب به خلال شهور الصيف المستثمرين للتحول إلى فئات أخرى من الأصول بعيداً عن الشريحة السكنية. وفي الأسواق الدولية، واصلت الشريحة المكتبية الأوروبية استقطاب المستثمرين الشرق أوسطيين، بينما عزز القصور في المساحات المكتبية المتميزة في المنطقة استقطاب الاستثمارات الدولية في هذه الشريحة.
وتدفع محدودية الارتفاع المتوقع للأسعار في أسواق الإمارات السكنية المستثمرين للاستثمار في فئات أصول أخرى. ويقود السوق العقاري الأمريكي الشمالي الأفضليات المستقبلية للمستثمرين. وكشفت ردود المشاركين في استبيان دراسة العام الحالي توقعات بتحقيق للشريحة السكنية من السوق العقاري الإماراتي أداءً أقل قوة خلال الشهور الاثني عشر المقبلة. وبدلاً من ذلك، أعرب المستثمرون عن تفاؤلهم القوي بأداء شريحة الضيافة من ذلك السوق في جميع إمارات الدولة، حيث أدى ارتفاع أعداد السياح الذين زاروا الدولة والتزام الحكومة بدعم نمو شريحة الضيافة إلى تعزيز ثقة المستثمرين بأداء الشريحة الفندقية. وعلى الصعيد العالمي، توقعت دراسة جيه أل أل لعام 2014 أن يحقق أداء الشريحة المكتبية في الأسواق العقارية لأمريكا الشمالية أقوى تحسن من نوعه خلال الشهور الاثني عشر المقبلة، مدعوماً بظهور مؤشرات على قرب حدوث نمو اقتصادي قوي في الولايات المتحدة الأمريكية.
كما ظلت العائدات الاستثمارية محدودة في دولة الإمارات العربية المتحدة وتراجعت بعض الشيء في المملكة العربية السعودية، وسط توقعات غير واقعية للعائدات في الأسواق العالمية. وأعرب المشاركون في استبيان دراسة العام الحالي عن رغبتهم بشراء أصول عقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة رغم تدني عائدات شريحتيها السكنية والمكتبية دون 8%. ومع استمرار اتساع الفجوة بين أسعار العرض والطلب، لن يجد المستثمرون سوى فرصاً محدودة في ظل هذه المستويات. إلا أنه مع تراجع السوق إجمالاً وانخفاض أسعار العرض، من المتوقع أن ترتفع العائدات إلى مستويات أقرب إلى توقعات المستثمرين. وعلى الرغم من اعتراف المستثمرين بالأهمية الاستراتيجية للسوق السعودي، إلا أنهم يواجهون صعوبة في العثور على فرص استثمارية تحقق لهم العائدات التي يطمحون إليها. وعلى الصعيد العالمي، أدت توقعات المستثمرين الشرق أوسطيين غير الواقعية للعائدات إلى إخراجهم من المعادلة السعرية السائدة في الأسواق في بعض المناسبات. ويحتاج المستثمرون الباحثون عن عائدات أعلى إلى دخول الشريحتين السوقيتين الثانية والثالثة أو الاستثمار في الأصول العقارية التخصصية أمثال السكن الطلابي.
ويرتقي المستثمرون منحنى المخاطر وسط اهتمام متزايد بالفرص ذات القيمة المضافة. كشفت الدراسة النقاب عن أن 42% من المستثمرين الشرق أوسطيين يواصلون التركيز على الأصول منخفضة المخاطر التي تدر دخلاً وتدفقات نقدية مستقرة. إلا أنه مع تراجع العائدات بات الاستثمار على أساس العائد الصافي بعد استقطاع تكلفة المخاطر أكثر جدوى، حيث تعتقد جيه أل أل أن المستثمرين باتوا يرتقون منحنى المخاطر. وأعرب 32% من المستثمرين عن اهتمامهم بالمشاريع الأساسية المعززة/ ذات القيمة المضافة، بزيادة 27% عنهم عام 2013.
كما كشفت دراسة العام الحالي عن استمرار تفضيل 67% من المستثمرين قطع الأراضي الأصغر مساحة التي لا تتجاوز قيمة الواحدة منها 50 مليون دولار أمريكي. ورغم أن ذلك لا يشكل مفاجأة تظهر الدراسة زيادة طفيفة في نسبة المستثمرين الباحثين عن قطع أراضي أكبر تتراوح أسعارها بين 50 و150 مليون دولار أمريكي، حيث ارتفعت نسبتهم من 23% عام 2013 إلى 26% عام 2014. وهناك رغبة مستمرة في أوساط المستثمرين للجوء إلى الاقتراض لتمويل تعاملاتهم العقارية، حيث أكد نصف المشاركين استعدادهم لاقتراض ما تصل نسبته إلى نصف قيمة استثماراتهم، بينما أكد 40% منهم استثمار أصولهم المالية في استثمار ما تصل قيمته إلى 50 مليون دولار أمريكي. ويرجح الحجم المتاح من القروض والأصول المالية المحافظة على ضخامة حجم الاستثمارات.
وحول ازدياد التركيز على المباني الأكثر استدامة والتي توفر عائدات مالية أعلى. كشفت دراسة العام الحالي عن رغبة 80% من المشاركين في استبيانها لدفع مبلغ إضافي للحصول على أصول عقارية مستدامة مقارنة مع 67% في دراسة عام 2013. ويربط معظم المستثمرين (84%) استعدادهم للاستثمار باعتبارات القيمة واعتقادهم بأن المباني المستدامة تدر عائدات أكبر