بعد انهيار عقار باب الشعرية:صيانة العقارات القديمة... مهمة ليست مستحيلة!

خبراء يطالبون بتعديل وتفعيل قانون اتحاد الشاغلين
فساد المحليات والإيجار القديم واتحاد الملاك ونقص الوحدات البديلة أبرز المشكلات
نائب رئيس اتحاد مقاولى البناء: أعمال الترميم مسئولية مشتركة بين المالك والمستأجر والمحليات
رغم عدم وقوع ضحايا إثر انهيار بيت قديم بحى باب الشعرية، فإن الواقعة تؤكد أن عدم تنفيذ قرارات الإزالة يظل من كبرى المشكلات فى قضايا انهيارات متكررة.. فحادث وراء الآخر.. والموت حاضر دائماً لا يغيب.. ولا سيما حادث انهيار عدة طوابق فى عقار بمنطقة شبرا المحطة التابعة لحى غرب شبرا الخيمة مؤخراً، أسفرعن مصرع 4 أشخاص، لينضم بذلك إلى مسلسل الانهيارات المتكرر، حتى أصبحت هذه الكوارث أمراً معتاداً، ومشهداً ثابتاً فى شوارع العاصمة، فلا يكاد يمر أسبوع إلا ونقرأ أو نشاهد خبر كارثة سقوط عقار سكنى تزهق بسببها أرواح بريئة بخلاف المصابين.
ومع هطول الأمطار ستزداد كوارث انهيارات العقارات المتصدعة الصادر بشأنها قرارات إزالة لم تنفذ، وتتجدد مخاوف قاطنى العقارات القديمة، بعدما غابت الرقابة ووسائل الأمان والصيانة وانعدمت المتابعة من الأحياء والمحليات، وأصبحوا تحت رحمة الإهمال، لينتهى الحال بهذه المنازل إلى السقوط فوق رؤوس قاطنيها.
فلم يكن حادث إنهيار البيت المكون من 6 طوابق بباب العشرية هو الأول فقد سبقه «عقار شبرا» وسبقته كوارث أخرى ولم يتحرك لها أحد، أشهرها كارثة «عقار العطارين بالإسكندرية» المكون من 4 أدوار والمأهول بالسكان، وذلك فى يونيو 2021، بالإضافة إلى إصابة شخصين فى عقار الشرابية ، وأيضاً واقعة سقوط عقار المعصرة المكون من 4 طوابق، الذى انهار بشكل جزئى لكن دون إصابات، فى يناير 2021، وانهيار عقار مكون من 4 طوابق فى وراق العرب الذى أسفر عن وفاة سيدة وجارٍ البحث عن زوجها، وكذلك كارثة «عقار الجمرك» المكون من 4 طوابق، الذى كانت تقيم فيه أسرة واحدة، وانهارت جدرانه وسقف الطابقين العلويين، دون حدوث إصابات، ويكفى أن نذكر أن رئيس حى الجمرك، اللواء حسام الشيخ، صرح بأن عقار الجمرك قديم، وأنه صادر له قرار ترميم رقم 56 لسنة 2020 ولم ينفذ، والكارثة الأكبر هى وجود أكثر من 2400 عقار آيل للسقوط، معظمها مأهول بالسكان فى نطاق أحياء المحافظة، وتهدد أرواح قاطنيها والمارة بالخطر.
وهذا هو حال عدد كبير من العقارات السكنية فى الأحياء القديمة بمختلف المحافظات خاصة محافظة الإسكندرية، نظراً لقدم تاريخ إنشائها.ويأتى فى مقدمتها 4 مناطق هى الأكثر تكراراً لخطر الانهيارات وهى: « اللبان والجمرك ومينا البصل والعطارين وكرموز».
حصر المبانى
تواصلت «الوفد» مع مسئول بوزارة التنمية المحلية، وبسؤاله عن الأسباب والمعوقات التى تقف حائلاً أمام مراجعة وتنفيذ قرارات الترميم أو التنكيس أو إخلاء المبانى الآيلة للسقوط وإزالتها، باعتبار أن المجالس المحلية هى الجهة المنوطة بتنفيذ هذه القرارات بشكل صارم، أكد أن عملية المتابعة والتنفيذ جارية، ويتم حصر المبانى القديمة والآيلة للسقوط فى جميع المحافظات، والعمل على الحد من خطورتها سواء بالإزالة أو بالتعديل، نظراً لما تشكله من خطورة بالغة على قاطنيها ومرتاديها، مشيراً إلى أن هناك تعاوناً وردوداً إيجابية من قبل بعض الأجهزة والمحافظين فى هذا الشأن، وأوضح أن الوزارة أوصت بالتنبيه على مهندسى الإدارات الهندسية ومشرفى ومسئولى الأحياء ومقاولى الهدم بضرورة اتخاذ كافة الاحتياطات الوقائية والعلاجية والإجراءات اللازمة لإنهاء هذه المشكلة، ثم يأتى دور وزارة الإسكان فى توفير مساكن بديلة لسكان العقارات الآيلة للسقوط.
إجراءات
من ناحية أخرى، أكد الخبراء أن قانون اتحاد الشاغلين الحالى يعانى تشوهات عديدة تفقده القوة والسلطة فى حماية الثروة العقارية، وأكدوا أهمية منح صلاحيات للاتحاد فى تنوع العائد من وديعة الصيانة والتى تقدر حالياً ب 10%، وهى
بالكاد لا تكفى لتغطية تكاليف الصيانة أو مشروعات رفع كفاءة وإحلال وتجديد البنية التحتية، وطالب طارق نجيدة المحامى بالنقض والإدارية والدستورية العليا بضرورة تطبيق مواد قانون البناء الموحد وقانون اتحاد الشاغلين خاصة فيما يتعلق بالحفاظ على الثروة العقارية متضمناً إدارة العقار وصيانته، من خلال شركات متخصصة تحت إشراف مهندس نقابى متخصص، على أن تقوم الوحدات المحلية بقيد مجموعة من الشركات المسجلة فى الاتحاد المصرى لمقاولى البناء طبقاً لتخصصاتهم، وتقوم هذه الشركات بأعمال الصيانة والترميم للعقارات، ويقوم جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء التابع لوزارة الإسكان بالإشراف والمتابعة الدورية لعمليات الصيانة وترفع تقريرها أيضاً للمحافظ المختص. مشيراً إلى أنه فى حالة وجود عقارات لا يستطيع شاغلوها ترميمها ينفق عليها من صندوق خاص تحدده اللائحة التنفيذية للقانون، مضيفاً أنه يتم تحميل شاغلى العقار بواقع ثلث قيمة الصيانة وأن تكون الثلثان على الملاك.
وأشار إلى أن أسباب إنهيار العقارات مؤخراً تعود إلى الإهمال فى صيانتها باستمرار أو عدم الاهتمام بها، لافتاً إلى أن الصيانة الجيدة للعقار ينتج عنها عقار أطول عمراً.
مسئولية مشتركة
ومن جانبه، يرى المهندس على مصطفى، نائب رئيس الاتحاد المصرى لمقاولى البناء والتشييد: أن مشاكل الصيانة للعمارات القديمة مسئولية مشتركة بين شاغلى العقارات والحكومة ممثلة فى المحليات، منوهاً إلى أن بداية وجود الخطر وملاحظته تكون عند السكان حتى لا يؤثر ذلك على سلامة العقار، مثل وجود شرخ أو كسر فى أعمدة العقار وتزداد مع الوقت، ما يمثل تهديداً على حياة السكان وسلامة البناء، وبالتالى يجب عليهم تبليغ الحى أو الاتفاق مع لجنة هندسية أو مهندس استشارى لتقييم مدى خطورته.
ويوضح «نائب رئيس اتحاد مقاولى البناء والتشييد»، أن المسئولية تنتقل من الساكن إلى الأحياء عند تقديم بلاغات بوجود مشاكل فى العقارات القديمة أو الآيلة للسقوط، ويجب على الأحياء أن تنتفض لحماية حياة السكان، من خلال اتخاذ إجراءات سريعة لحماية أرواحهم، والابتعاد عن المشكلات الروتينية المعتادة. منوهاً إلى أنه فى مثل هذه البلاغات العاجلة يجب أن يكون هناك آلية للتعامل معها بشكل سريع حتى لا ينتج عنها انهيار للعقارات، لافتاً إلى أنه من المفترض أن العقود سواء الإيجار أو التمليك توضح نصوصها حدود التزام الأطراف بالصيانة والترميم، وأن تكون الصيانة بشكل دورى بالاتفاق مع شركات الصيانة وشاغلى العقار، وبالتالى يجب أن يوجد اتحاد شاغلين للعقار يقوم بضمان هذه الصيانات والترميمات المترتبة على الانتفاع من الوحدات الإيجارية، وهذا الاتحاد يسجل ويعتمد من الحى التابع له العقار، وقرارات مجلس إدارته ملزمة للحائزين للعقار.. كل هذه النقاط «غائبة» عن قوانين « اتحاد الشاغلين» و«البناء الموحد» و«الإيجار القديم».
دراسة: انعدام الصيانة سبب تدهور قطاع البناء والتشييد.. واتحاد الشاغلين هو الحل
الدكتورة منار حسنى عبدالصبور، نائب رئيس قسم الهندسة المدنية بمعهد الجزيرة العالى للهندسة والتكنولوجيا، وصفت قانون اتحاد الشاغلين، بأن مواده «مشوهة وغير مكتملة»، مشيرة إلى أن اتحاد الشاغلين فى ظل القانون الحالى يعانى غياب سلطة إلزام تحصيل مقابل الصيانة والخدمات أو اتخاذ ما يلزم من إجراءات مناسبة مثل قطع المياه والمرافق، ومن ثم إهمال الصيانة
وانهيار المرافق والمبانى فى وقت قصير.
وأشارت فى دراسة لها تحت عنوان: «ثروة مصر العقارية تبحث عن الحماية»: إلى أن الصيانة هى العنصر المحافظ على المبنى السكنى من الزمن والضامن لبقائه سليماً متماسكاً طوال فترة عمره الافتراضى، وبالتالى كان يجب وجود قانون جديد منفصل لاتحاد الشاغلين ينظم عملية صيانة وترميم المبانى السكنية، ليست له علاقة بقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، مع إنشاء قاعدة بيانات لمالكى العقارات المختلفة، وذكر جميع المبانى القائمة التى لم يكن لها اتحادات ملاك، خاصة مع تزايد حوادث انهيار العقارات الآيلة للسقوط، ليكون قانوناً متكاملاً يستطيع التعامل مع قرارات تنفيذ أعمال الترميم والصيانة والهدم لتأمين سلامة العقارات أو للحفاظ عليها فى حالة جيدة والحفاظ على التراث المعمارى، وأشارت إلى أن اتحاد الشاغلين من أهم القوانين التى تهدف إلى حماية الثروة العقارية، وبما يتوافق مع مفهوم التنمية العمرانية المستدامة.
وأوضحت نائب رئيس قسم الهندسة المدنية أنه لا بد من إجراء التعديلات الجديدة على الباب الرابع من قانون اتحاد الشاغلين، ليتضمن الالتزام بصيانة المبانى والمنشآت، وتحديد الاختصاصات والمسئوليات بين وزارة الإسكان ونقابة المهندسين والمحافظين ورؤساء الأحياء والمدن والاتحاد المصرى وواضعى قوانين البناء والتشييد، على أن تكون لكل وزارة أو جهة اختصاصها وصلاحياتها بشكل واضح ومحدد وملزم، من أجل إنقاذ الثروة العقارية من الإنهيار قبل فوات الأوان.
وأكدت نائب رئيس قسم الهندسة المدنية ضرورة إنشاء اتحادات للشاغلين وتوفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، وذلك خلال اثنى عشر شهراً من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين، وعلى الوحدات المحلية خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر إخطار شاغلى العقارات بذلك الأمر، وأهمية إنشاء لجان داخل كل اتحاد للحفاظ على ودائع الشاغلين سواء مساحات أراض أو أموال، وإنشاء اتحاد تنسيقى لاتحاد الشاغلين لمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية، وحتى لا يرهق المواطن بالدفع مرتين للشاغلين والاتحاد التنسيقى.
وأكدت ضرورة أن يتولى اتحاد الشاغلين التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء، من أجل الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، كما تتولى الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات، مع تحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيام كل وحدة بالتزاماتها، وأن يؤشر داخل سجل بما يرد من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتظلمات من قرارات الاتحاد وأى شأن من شئونه، مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها، وذلك طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية للقانون الجديد، على أن يشعر كل مواطن بمتابعة الوحدات المحلية لآداء اتحاد الشاغلين لكل عقار، وأن يكون عضواً باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكاً للعقار كله أو بعضه أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً أو مستأجراً لها، أو مسافراً ولو لم يكن من الشاغلين.
أما تشكيل مجلس إدارة اتحاد الشاغلين فيتكون من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس، مع وضع آلية واضحة باللائحة التنفيذية بشأن المحاسبة وتحديد تكاليف الصيانة، وأحقية أن ينشأ الاتحاد شركة متخصصة ومتنوعة للصيانة والإدارة، وأن تكون مقيدة بالاتحاد المصرى للتشييد والبناء المصرى للقيام بتصنيفها وإدراجها فى مستويات، على أن تشرف عليها الإدارة الهندسية للقوات المسلحة، كما يجب تفعيل دور رئيس اتحاد الشاغلين باتخاذ جميع القرارات التى تحقق الأهداف المرجوة، مع تحديد الالتزامات المالية من قبل الجمعية العمومية وإخطار السكان على محل إقامتهم أو الميل الشخصى بالطرق الإلكترونية الحديثة أو هاتفهم المحمول، وأن تنعقد الجمعية العمومية مرة كل عام على الأقل لكى يتاح لها معرفة احتياجات الشاغلين أولاً بأول، وأن تكون قراراتها ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد، كما يجب على ساكنى العقار سواء كان ممثلاً لشخص اعتبارى أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة إخطار رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية مع حضور الاجتماعات بشكل دورى، وأيضاً إخطار صاحب الشقة لرئيس الاتحاد كتابة بالتصرف فى الوحدة سواء بالبيع أو الإيجار، وعدم قبول عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من إلتزامات، وأن توجه دعوة حضور الجمعية العمومية إلى جميع أعضائها من سكان العقار قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل، وأن يتولى أمين صندوق اتحاد الشاغلين تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على الجميع، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى بموارد وتبرعات الأعضاء وعرضهما على الجمعية، للقيام بكافة أعمال الصيانة على أكمل وجه، بما يصب فى مصلحة قاطنى العقارات، وذلك وفقاً للمواد من 69 وحتى 89 من القانون.