بيع الأراضي بنظام المزايدة .. حقائق غائبة

إن الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي السكنية قضية تشغل بال كثير ممن لا يمتلكون المسكن. فلا يكاد أحدهم يعزم على شراء قطعة أرض لبناء مسكن لأسرته، والانتهاء من البحث عن الحي والموقع المناسب، والعمل بجد على ادِّخار قيمة الأرض التي يرغب في امتلاكها أو توفيرها، حتى يجد أن أسعار
الأراضي في ذلك الحي زادت مع مر الأيام، وعليه إما الادِّخار لفترة إضافية لتوفير فرق الزيادة في سعرها، وإما البحث عن أرض في حي آخر أو في موقع أقل جودة. ومن الأسباب، التي تطالعنا بها وسائل الإعلام أو نسمعها تتردد بين الناس في مجالسهم، وراء ارتفاع أسعار الأراضي السكنية؛ أن الارتفاع في الأسعار عائد لاختلال ميزان العرض والطلب، أو لسيطرة عدد محدود من تجار العقار على السوق، أو للمضاربة في الأراضي، أو نتيجة لتأثير تنظيمات النطاق العمراني للمدن التي تمنع التصريح بالبناء خارج حدود النطاق، أو لعدم فرض زكاة أو رسوم عليها. فهل هذه الأسباب صحيحة؟ وهل لها تأثير حقيقي ومباشر على ارتفاع أسعار الأراضي السكنية؟ وهل هي الأسباب الوحيدة؟ أم هناك أسباب أخرى؟ إن البحث عن الأسباب الحقيقية وراء ارتفاع أسعار الأراضي، ووضع السياسات التي تعمل على تلافيها أو الحد منها؛ من أهم الخطوات لضمان توفير المساكن الميسرة، وعدم إرهاق عواتق الأسر بتكاليف الحصول على المسكن وامتلاكه. ندرة الأراضي بالتجمع الخامس وموقعه المتميز واجتذابه للطبقات فوق المتوسطة والهاي كلاس كانت من أهم أسباب زيادة أسعار الأراضي والعقارات فيه والتي وصلت إلي أرقام فلكية، والتي تراوحت من 5 آلاف إلي 11 ألفاً.. ورغم وجود العديد من الشركات الكبري والمجال والمولات التجارية والمدارس الأجنبية إلا أن غياب الأمن يعد أمراً سلبياً باستثناء مناطق الكمباوندات. ما يؤكد عليه خبراء العقارات أن قرب التجمع الخامس من مدينة الشروق وهليوبوليس الجديدة ومدينة بدر وصولاً للمنطقة الصناعية في العين السخنة سيؤثر علي تخطيطه العمراني وازدحامه وفقدانه لخصوصيته
.تعريف التضخم :
هو ببساطة 'الارتفاع المستمر في المستوى العام للأسعار'
وتجدر الإشارة إلى أن التضخم يجب أن يرتبط بإرتفاع في أسعار جميع (أو معظم) السلع والخدمات(1) الموجودة في اقتصاد ما ، وأن يكون هذا الارتفاع في صورة مستمرة ولفترة زمنية غير قصيرة وليس ارتفاعا مؤقتا . وكذلك يجب أن يكون هذا الارتفاع مؤثرا بالسالب في ميزانية الأفراد بحيث يؤدي الارتفاع في المستوى العام للأسعار إلى انخفاض في القوة الشرائية للنقود .
وهذا وتقوم النظرية النقدية على التركيز على البعد النقودي في تعريف التضخم باعتباره : 'كمية كبيرة من النقود تطارد كمية محدودة من السلع والخدمات' ، وكأن الزيادة في عرض النقود هي السبب الرئيسي وزيادة الطلب النقدي أي في حدوث التضخم .
* قياس التضخم :
- يقاس التضخم عادة باستخدام فكرة الرقم القياسي Price Index للأسعار .
- ويعتبر الرقم القياسي لأسعار المستهلك (CPI) هو الأكثر استخداماً في قياس التضخم وتكلفة المعيشية .
- يقيس ال CPI التغير في متوسط أسعار سلة أو حزمة ثابتة من السلع والخدمات الاستهلاكية من سنة الأساس إلى السنة المراد قياس التغير فيها .
- لذلك فإن خطوات تقدير الرقم القياسي لأسعار المستهلك يجب أن تأخذ التسلسل التالي
1 - اختيار السلع والخدمات الاستهلاكية المكونة للسلة الممثلة لاستهلاك المستهلك ، هنا يجب اختيار السلع والخدمات التي تشكل الجزء الأكبر من إنفاق المستهلك .
2 - إعطاء أوزان لكل السلع والخدمات لبيان أهميتها النسبية في السلة .
3 - اختيار سنة الأساس التي يكون على أساسها تقدير التغير في الأسعار من فترة زمنية لأخرى .
4 - اختيار الصيغة الرياضية الملائمة لتقدير الرقم القياسي للأسعار .
5 - جمع أسعار التجزئة للسلع والخدمات المشمولة في السلة لحساب قيمة الرقم القياسي لأسعار المستهلك .
هذا ويجب التأكيد على أهمية المراجعة الدورية (على الأقل كل خمس سنوات) للسلع والخدمات الاستهلاكية المكونة للسلة وأوزانها التقديرية وسنة الأساس حتى لا يكون الرقم القياسي للأسعار مضللاً كمقياس لتكلفة المعيشة .
ارتفاع أسعار أراضي البناء في مصر
زيادة مستمرة في اتجاه واحد لا يعرف التراجع.. هكذا تعودنا خلال الثلاثين عاما الأخيرة في أسعار أراضي البناء في مصر.. زيادة لا تقبل النقصان والنتيجة انتقال العدوي إلي أسعار العقارات لتصاب بالجنون فالأرقام مخيفة وأزمة الإسكان أصبحت مرضا لا تصلح معه جميع الحلول علي الإطلاق.. وبالرغم من أنه خلال النصف الأول من القرن الماضي كانت الأسعار ترتفع وتنخفض بشكل متناوب إلا أنه ومع النهضة العمرانية التي شهدتها مصر بعد قيام الثورة.. وما أعقبها من بناء السد العالي وزيادة الطلب علي الحديد والاسمنت مما أدي إلي ارتفاع أسعار أراضي البناء ولكن بصورة ضئيلة قامت في أعقابها الدولة بالتدخل وتحديد القيمة الايجارية للمساكن. وفي السبعينات شهد مسلسل 'أسعار الأراضي' سيناريو مختلفا عن سابقيه فقد عرف معني الصعود وفقد مؤشر الهبوط تماما وتوالت القفزات في الأسعار وإن اختلفت حدتها من مرة إلي أخري ولم تعرف بين منطقة شعبية أو راقية بل أصيبت بالجنون دون ترويض وانتقل المرض سريعا إلي المدن الجديدة حيث فاقت الزيادة بها الزيادة في المدن القديمة والدليل علي ذلك انه في مدينة 6 أكتوبر كان سعر المتر المربع منذ 15 عاما يتراوح بين 18 25 جنيها وأصبح حاليا يتراوح ما بين 1000 إلي 2500 متر وفي مدينة الشيخ زايد ارتفع من 7 جنيهات عام 1980 إلي 2000 حاليا.
وقد تحولت تلك اللعبة إلي تجارة ومهنة اتجه إليها البعض ووجدوها فرصة لجني المكاسب وعقد الصفقات، لذا ظهرت فئة جديدة عرفت باسم 'السماسرة' أو تجار الأراضي.. والتي تحولت إلي مافيا وظهرت مصطلحات عدة أبرزها 'التسقيع' والتي تعني شراء الأراضي بسعر معين ثم تركها دون استخدامها لفترة طويلة انتظارا لارتفاع سعرها وبيعها بعد ذلك والفوز بخالص الربح من البيع والشراء. وكانت النتيجة تشويه سوق العقارات وإصابته بالأمراض المستعصية وعدم إتاحة الفرصة للاستثمار الجاد الحقيقي في هذا المجال واتسعت الثقوب في سوق العقارات وأصبح الحل يتطلب إجراءات حاسمة وجذرية لإنقاذ ما يمكن إنقاذه خاصة أن مصر بحاجة إلي نهضة شاملة، وخاصة في المدن الجديدة.. وبالفعل تفتق ذهن المسئولين بوزارة الإسكان مؤخرا عن اتباع نظام 'المزايدات' في بيع الأراضي وخاصة في المدن الجديدة وتحديدا القاهرة الجديدة وأكتوبر وزايد والشروق وبالفعل تم بيع ما يقرب من 5 آلاف فدان تدر دخلا يصل نحو 614،17 مليار جنيه وتعد تلك الصفقة هي الأكبر في تاريخ الوزارة في العائد حيث تري وزارة الإسكان ان هذا الطريق هو الأقرب للواقع في استغلال أراضي الدولة بعد توزيعها بنظام التخصيص طيلة السنوات الماضية التي جني خلالها المقربون وأصحاب الحظوة والنفوذ الملايين دون رقيب. أن السبب في الارتفاع الذي شهدته أراضي المدن الجديدة هم السماسرة الذين جنوا أرباحا خالية من رفع أسعار أراضي البناء في المدن الجديدة والذين سيؤدي النظام الجديد إلي تقليص وجودهم وتحرص وزارة الإسكان علي التصدي لهم من خلال طرح مساحات أكبر من الأراضي حتي يزيد العرض فينخفض السعر لذا طرحت الوزارة خلال الشهور الأخيرة 35 ألف قطعة أرض في المدن الجديدة وبأسعار معقولة للقضاء علي اللعبة التي تمارسها مافيا السماسرة والتي تقوم باستغلال أصحاب بعض الأراضي في المدن الجديدة الذين يرغبون في بيعها فيلجأون إلي السماسرة ليساعدوهم في بيعها مما يجعلهم يتحكمون في سعر البيع فأدي ذلك إلي القفز بالسعر إلي نسب خيالية.. وانعكس ذلك علي أسعار العقارات في مصر التي ارتفعت بشكل كبير يزيد علي ضعف المعدل العالمي حيث ان معدل أسعار العقارات في مصر يزيد سنويا بنسبة 14 % بينما زيادته العالمية تتراوح ما بين 5­ 7 % إلا ان هذا الحال لن يدوم ومن المتوقع انخفاض أعداد السماسرة خلال الشهور الثلاثة القادمة وستقل أسعار الأراضي بشكل ملحوظ وخاصة مع استقرار الأوضاع داخل المدن الجديدة مع ربطها بالمناطق العمرانية القديمة. ويؤكد المهندس محمد الدمرداش ان المزاد تم علي 5 آلاف فدان فقط ولن يؤثر علي سوق الإسكان علي الإطلاق.. وسيسهل علي تشجيع وجذب رؤوس الأموال العربية للاستثمار العقاري في مصر بعد أن وجدوا المناخ المناسب الذي يشجعهم علي ذلك والدليل دخول 32 شركة عالمية وعربية ومصرية زمام المنافسة للفوز بالمزاد وفازت بها صاحبة أعلي 3 أسعار وهي لثلاث شركة تمثل التكتلات العربية الكبري والتي ترغب في استثمار أموالها في السوق المصري الذي تتميز بوجود أراض صالحة للاستثمار. وهذا لا يعني إغفالنا الاستثمار في طرح الوحدات السكنية وخاصة لمحدودي الدخل والإسكان العائلي، فالوزارة ملتزمة بتنفيذ ما تضمنه البرنامج الانتخابي للرئيس بتوفير نصف مليون وحدة سكنية خلال 6 سنوات من خلال 7 محاور وذلك بمنح لا ترد وتم تسليم الأراضي والمرافق مجانا لمحدودي الدخل.
وبالنسبة للإسكان العائلي فقد تم طرح 2500 فدان مستوي المدن لبناء وحدات سكنية لاتزيد علي 100 متر و50 % من المشروع لبناء وحدات أقل من 100 متر بالإضافة إلي المشروع القومي للإسكان. كما قامت الوزارة بطرح أراض للإسكان العائلي وتم عقد 3 بنظام القرعة وطرحنا 35 ألف قطعة أرض وخلال الشهر الحالي طرحنا 100 وحدة للإسكان العائلي والمتوسط.. وهو وما يعني ان الوزارة لن تغفل فئة محدودي الدخل علي الإطلاق ولايزال مجال الاستثمار العقاري متسما ليشمل خطوات أخري خلال الفترة القادمة خاصة وأن ما تم بيعه مؤخرا 6 قطع أراض مساحتها لا تزيد علي 5،2 % من سوق أراضي البناء ولا تمثل سوي رقم ضئيل من اجمالي 200 ألف فدان في السوق.
أن قرب التجمع الخامس من طريق العين السخنة والسويس ومدينة نصر جعله مكاناً متميزاً ذا موقع استراتيجي ولكن ستحدث مشكلة في المستقبل وهي تكدس السكان به خلال العشرين سنة القادمة وسيكون طريق السويس مثل الاوتوستراد لقرب التجمع الخامس من مدينة الشروق وهليوبوليس الجديدة والعبور والعاشر من رمضان..وأضاف أنه لا يوجد مسافة بين مدن التجمع الخامس والشروق وهليوبوليس فالمفروض أن يكون هناك مساحة لا تقل عن 20 كيلو متر حتي يحدث تنمية في هذه المدن كذلك وجود المنطقة الصناعية في الشرق بجانب العين السخنة ستزحف وتؤثر علي المنطقة السكنية وسيكون من الصعب نقلها..وأوضح أن زيادة الأسعار في التجمع الخامس ترجع لسببين الأول أن هناك ظاهرة في مصر عندما تزيد الأسعار في منطقة ما يجري العملاء إلي الشراء للاستثمار فيها وثانياً أن الحكومة لم تطرح أراضي منذ أكثر من عامين وظهرت حالة ندرة الأراضي وكان من نتيجتها ارتفاع الأسعار علاوة علي وجود عدد كبير من الشركات الكبري التي استثمرت في التجمع الخامس يعمل كمباوند رفعت الأسعار علي الرغم من أنها أفادت الشركات المتوسطة التي يلجأ العملاء للشراء منها هرباً من ارتفاع أسعار الكمباوند..لان الأسعار عندما تزيد في التجمع الخامس تنعكس علي غيرها من المدن الجديدة مثل الشروق فسعر متر الوحدة السكنية كان 1800 جنيه ووصل إلي 2800 جنيه في العمارات أما الفيلات فزاد السعر من 2200 جنيه إلي 2800 جنيه..أما بالنسبة للأراضي فيتراوح المتر في الشروق من 1600 إلي 2200 جنيه وفي حي النادي يصل إلي 2500 جنيه وذلك لندرة الأراضي بالمدينة..لان زيادة الأدوار ومنح تراخيص بها لابد أن يكون في منطقة العمارات ويمكن للدولة الحصول علي 100 ألف جنيه مقابل كل دور إضافي، ولأن المقاول عندما يبني عمارة يترك الفرصة لنفسه في التأسيس لزيادة الأدوار مستقبلاً.