خبير: كارثة اقتصادية في الطريق .. احذروها قبل فوات الأوان

حذر هشام خليل - مهندس إنشاءات وخبير اقتصادي - من خطورة ما يسمى "الفقاعة العقارية" ، وذلك عن طريق حبس جميع الأموال السائلة في مصر في كتل خرسانية ، مؤكدًا أن الاستثمار العقاري بشكله الحالي سيؤدي إلى كارثة كبرى ينبغي مواجهتها من الآن .
وقال "خليل" في تدوينة عبر حسابه ب"فيس بوك" إن غالبية المصريين باتوا يفضلون الاستثمار في مجال العقارات كمخزن للقيمة ، مشيرًا إلى أنه مع ارتفاع الأسعار والتضخم قد يتخلف كثيرون عن تسديد الأقساط ، مما قد يضطرهم لما يسمى "حرق الوحدة" عن طريق بيعها بسعر متدني ، ومن ثم انهيار السوق .
وإلى نص التدوينة :
سنه 2008 حصل الإنهيار في البورصه الأمريكيه, اللي أدي بالتبعيه لإنهيار البورصات العالميه. الإنهيار ده كان سببه الرئيسي هو البالونه العقاريه اللي فرقعت في أمريكا. الموضوع بإختصار إن أسعار العقارات كانت بترتفع سنويا, و المبيعات شغاله زي الحلاوه, والبنوك كانت بتدي تمويل للمشترين بدون مراجعات جديه علي قدره المشتري علي سداد الأقساط, ده أدي لزياده نسبه "الرهون العقاريه الثانويه" , يعني البنوك كانت بتدي رهن عقاري للمشترين ذوي التاريخ الإئتماني الضعيف أو السىء ,و المشترين كانوا بيشتروا عن طريق الرهن العقاري بناء علي توقعات إن الدنيا ماشيه و هيدخل لهم دخل يسمح بسداد أقساط الرهن العقاري و علي أسوأ الفروض هيبيبعوا العقار بمكسب أو هيعملوا إعاده تمويل مع البنوك و يجدولوا الأقساط علي مدد أطول بفوائد أعلي شويه. و في نفس الوقت بنوك الإستثمار زي مورجان ستانلي وغيرها كانت بتطرح سندات مضمونه بالرهونات العقاريه في البورصه علي إنها سندات AAA يعني سندات مضمونه, أو سندات مضمونه بالرهون العقاريه الثانويه الهشه, و شركات التأمين كانت بتأمن علي الرهونات العقاريه الثانويه و مكانوش متوقعين إن هيجي وقت نسبه التخلف عن سداد الإقساط هتزيد لدرجه خطيره.
المهم و علي غفله, و بسرعه غير متوقعه معدلات التخلف عن السداد زادات بشكل كبير, و هوووب, نظريه تأثير الدومينو إشتغلت, والشركات العقاريه وقعت, فوقعت شركات التأمين, وسندات الرهن العقاري اللي كانت بتتداول في البورصه علي إنها مضمونه AAA مبقتش تسوي حاجه, فبنوك الإستثمار وقعت, و البورصه الأمريكيه وقعت, و خدت في رجليها البورصات العالميه.
طيب أنا بقول الحكابه دي ليه؟ ببساطه وزي ما كلنا شايفين, إن السوق العقاري في مصر هو الحاجه الوحيده اللي شغاله في البلد, و الدوله شغاله بيع أراضي إسكان فاخر علي ودنه, وكل يوم يزودوا أسعار الأراضي اللي بتؤدي بالتبعيه لزياده أسعار الوحدات !! ومعظم الناس يا إما شغالين في شركات عقاريه, أو في شركات سمسره عقاريه, وكم المشاريع المطروح رهيب, و معظمها إن مكانش كلها مشاريع إسكان فاخر, العروض كلها دفعات تعاقد متزيدش عن 10% من تمن الوحده و الباقي بالتقسيط علي 8 سنين و طالع, و محدش من المطورين بيعمل إستعلام عن المشتري, يعني معاك ال10% و عندك دفتر شيكات تكتب بيهم أقساط الوحده يبقي حلال عليك. والمشترين في معظمهم معهمش تمن الوحده ولا حتي ربعه, ومش بيشتروا علشان يسكنوا, في الغالب الأعظم بيشتروا علشان يحوشوا في الوحده عن طريق الأقساط, و علشان يحافظ علي قيمه الفلوس علي إعتبار إن العقار بيحافظ علي قيمته قدام أي زياده في الدولار. يعني يستقطع من دخله جزء يسدد بيه القسط, منها تحويش و منها إستثمار أمن في وجهه نظره. و الدليل علي كده إنك لو بتحاول تبيع وحده إعاده بيع Resale النهارده هتواجه صعويه شديده نظرا لصعوبه البيع الكاش , ولو رحت أي كمبوند جديد أو مدينه جديده خلصانه هتلاقي نسبه الإشغال لا تتعدي ال25%, ولو عملنا إستقصاء هنتأكد إن اللي بيشتروا في الكمبوندات هما هما نفس الناس, و هتلاقي عندهم بدل الوحده 2 و 3.
الخطوره في الموضوع ده في كذا حاجه, أولهم إن في ظل الظروف الحاليه للبلد زي الغلاء اللي طايل الكل و الكساد و الشغل اللي واقف, المشتري اللي كان متوقع إنه هيقدر يستقطع جزء من دخله علشان يسدد القسط هيلاقي إن الدنيا غليت عليه و مش قادر يستقطع الجزء ده. يعني مثال بالبلدي لتوضيح الفكره, لو واحد مثلا بياخد مرتب 10 جنيه في الشهر , و كان قادر يدفع منه 4 جنيه في قسط شقه و يعيش بالباقي, مع الغلاء و عدم قدره الشركات علي زياده المرتبات هيلاقي نفسه مش عارف يعيش بال6 جنيه, فا هيضطر إنه ميسددش الأقساط أو إنه يبيع الوحده. ده علي فرض إن الشركات نفسها متعثرتش ومضطرتش إنها تقلل العماله أساسا. و علشان يبيع الوحده كاش هيضطر إنه يحرق في الأسعار و يبيع أقل من سعر السوق, ومع نقص السيوله في البلد و الأرتفاع الجنوني لسعر العقارات هيبقي بيع الكاش صعب جدا,ولو ناس كتير حاولت تحرق في نفس الوقت دي هيؤدي إلي إنخفاض سعر العقار, و اللي عنده وحده هيبقي قدامه حل من إتنين يا إما يحرق السعر جامد علشان يبيع, أو يستحمل و مايبيعش إنتظارا لحركه تصحيح في السوق. و علي جانب أخر شركات التنميه العقاريه اللي لسه مسلمتش مشاريعها مش هتعرف تلم أقساط بالتالي هتواجه صعوبه في إستكمال المشاريع, وعلي جانب أخر, البنوك بتاخد شيكات العملاء من الشركات العقاريه و بتعمل حاجه إسمها تقطع الشيكات, يعني تدي الشركه نسبه من إجمالي الشيكات و هي تتعامل مع العملاء. ولما شيكات العملاء تبتدي تترد, يبقي البنوك كمان هتتعور. و المشكله كمان إن اللي بيشتروا العقارات هما الشريحه اللي ممشيه البلد سواء من خلال قدرتها الشرائيه, أو من خلال تكافلها الإجتماعي , ولما تحويشه عمرها هتبتدي تخسر أو تتناقص أو يصعب تسيلها, ده هيكون له عواقب وخيمه. كل اللي فات ده بالتبعيه هيؤدي إلي حاجه أخطر بكتير و هي إن فلوس البلد هتكون إتحبست في شويه طوب مش عارف تسيلهم, ده معناه إنخفاض القوه الشرائيه , اللي بيتبعه ركود و كساد.
بعيدا عن التفائل والتشائم, اللي بيحصل في سوق العقارات في مصر ده كارثه محققه, مصر بتحتاج في السنه حوالي 500 الف وحده سكنيه , منهم 400 ألف لمحدودي الدخل , و حوالي 25 الف وحده للإسكان الفاخر. و عندنا حوالي 12 مليون وحده مغلقه الغالبيه العظمي منها إسكان فاخر. شوف إنت كام مشروع بيطلع للوحدات الإسكان الفاخر قدامهم كام مشروع خاص لمحدودي الدخل. الدوله مينفعش تبقي دورها تاجر أراضي, كل همها بيع أراضي للمستثمرين و تلم فلوس و مش مهم إيه اللي يحصل بعد كده, مش معقول كل فلوس البلد تتحط في طوب مصمت لا يؤدي إلي تنميه حقيقيه و الناس حتي مابتسكنش فيه, بدل ما تتحط في إستثمارات إنتاجيه سواء زراعيه أو صناعيه أو ماليه أو خدميه, إستثمارات تشغل ناس وتعمل تنميه مستدامه, إستثمارات تدخل عمله صعبه و تقلل الإستيراد و تزود التصدير.
في حاجات كتير المفروض تتعمل منها مثلا:
- لا بد من تقنين طرح أراضي الإسكان الفاخر.
- لازم نشجع الإستثمار في إسكان محدود الدخل علشان نسد الفجوه اللي وصلت ل2.5 مليون وحده في وحدات محدود الدخل.
- لا بد من تسهيل التمويل للمشتري علي مدد طويله في مشاريع إسكان محدود الدخل , لأن ده العائق الرئيسي أمام المطور العقاري في إنه يحول جزء من محفظته الإستثماريه الي مشاريع محدودي الدخل.
-لا بد من تشجيع تسجيل الوحدات العقاريه, وربطها علي الرقم القومي,علشان نقدر نحصر الثروه العقاريه, و علشان تقدر تفعل الضرائب العقاريه, اللي هتخلي المشتري يفكر كذا مره قبل ما يركن فلوسه في عقار, و ننهي جمله ماهو لا بياكل ولا بيشرب
-لا بد من تفعيل قانون التمويل العقاري علشان يبقي فيه جهه رقابيه عندها القدره و الوسيله إنها تظبط سوق التقسيط اللي شغال بلا ظابط أو رابط.
-و الأهم من كل ده, هو هيكله المنظومه الفاسده في كل قطاعات الدوله, اللي بتخلي الناس تفكر 100 مره قبل ما تستثمر في أي مشروع إنتاجي, وتستسهل اللإستثمار في العقارات كمخزون للقيمه.
لا بد من تنظيم السوق العقاري قبل الفاس ما تقع في الراس. لازم المنظومه كلها تنتظم, الدوله تشتغل شغلتها كمخطط و منظم و مراقب و ساعات داعم للفايده التمويليه لمحدودي الدخل, مش تاجر أراضي أو مستثمر أو مقاول, و المستثمر العقاري كمطور, و شركات التمويل العقاري كممول, و شركات التأمين كضامن لتخلف المستفيد عن السداد أي من أقساطه. طبيعي المستثمر هيشتغل في اللي يكسبه أكتر وهيحاول يقلل مخاطره, لكن الدول مينفعش تفكر بنفس الطريقه, الموضوع ده في منتهي الخطوره. الكلام ده مش متوقع يحصل بكره, لكن لو محصلش تصحيح جزري للمسار يبقي كل اللي بنعمله هو تأجيل الإنفجار. عموما, قبل الفقاعه العقاريه في أمريكا ما تفرقع في ناس طلعوا حذروا من الفقاعه العقاريه, وكان البنوك الإستثماريه و شركات التأمين و الشركات العقاريه كانوا بيقولوا عليهم مجانين, وكانوا بيردوا عليهم بمنتهي البرمجه إن السوق العقاري الأمريكي زي الحديد.