تهالك المساكن القديمة وحماية المستأجر

‏هناك مبدأ قانوني راسخ يعتبر أن العقد شريعة المتعاقدين‏. وبالرغم من ذلك فإن عقود الإيجار سواء وفقا للقانون القديم أو الجديد تخلو من أي بند يلزم أيا من الطرفين المالك والمستأجر بتحمل نفقات وتكاليف الصيانة أو الترميم أو التنكيس‏، كما أنه لا يوجد نص قانوني صريح وملزم في هذا الشأن‏!
النتيجة واضحة للجميع ونراها متجسدة في العقارات والمباني التي تهالكت وأصابتها الشقوق والرشح والتصدعات وحصلت علي وصف آيلة للسقوط أو مهددة بالانهيار‏. ولا أحد يتحرك لترميمها أو صيانتها‏.
لذلك يجب ان يكون القانون مبني على عدة أسس وقواعد عامة وهامة، هي حق الملكية الخاصة التي كفلها الدستور، وتفعيل مبدأ المواطنة التي استحدثها الدستور وبدأ أن كل المستأجرين ليسوا فقراء، كما أن كل أصحاب هذه العقارات ليسوا أغنياء ومراعاة البعد الاجتماعي والأمن الاجتماعي عن طريق التدرج في التعامل مع هذه العقارات حسب تاريخ إنشائها ودعم غير القادرين من المستأجرين، وإنصاف ملاك هذه العقارات ورد حقوقهم إليهم ليستعينوا بها على الحياة.
فلو كان الإيجار محدد القيمة وفق القانون القديم فإن المستأجرين نقصد ورثتهم إما لا يملكون قيمة الاصلاحات التي تفوق اضعاف أضعاف قيمة الايجار لسنوات وسنوات‏، أو يطالبون الملاك بتحمل النفقات أو المشاركة فيها‏، بينما يرفض الملاك ولو المساهمة بنسبة بسيطة‏، ليس لأنهم يتجاهلون حماية ثروتهم العقارية‏،
ولكن لأن ما يحصلون عليه من أجر لا يغطي نسبة بسيطة من التكلفة‏، بل انهيار العقار وبيعه كأنقاض يضمن لهم ثروة هائلة‏، وبيع الأرض فضاء يدر عليهم ملايين الجنيهات‏، ولو كانوا يملكون ثمن بنائها من جديد فسوف يتضاعف العائد والربح‏، أما إذا ظلت عقاراتهم كما هي فانهم لن ينالوا سوي الفتات‏!
هذا عن العقارات المؤجرة بالقانون القديم الذي يميل إلى المستأجر‏، فماذا عن القانون الجديد محدد المدة ومرتفع القيمة الذي يميل إلى جانب المالك أو المؤجر؟ الوضع لا يختلف كثيرا‏، فالمستأجر لن يهمه الوحدة التي يستأجرها لأنه سيتركها بعد شهور أو أعوام محددة وفقا للعقد‏، ولايهمه إذا كان يستنزف هذه الوحدة بمرافقها وانشاءاتها ولايهمه إن كان سيتركها أطلالا لصاحبها الذي لا يهتم هو الآخر سوي بالبحث عن مستأجر جديد بقيمة أعلي‏، أو بنفس القيمة العالية أصلا ولايتهم بصيانة الوحدة إلا إذا كانت صيانتها ستزيد من قيمة الايجار فقط لا غير‏!
في ظل هذا الوضع الذي يصبح العقار أو الوحدة السكنية هو الضحية‏، يبقي السؤال‏: كيف نلزم طرفي العلاقة الايجارية بتحمل مسئوليتهما في تدبير نفقات الصيانة والترميم؟ ! وكيف نمنع تقاعس أي طرف منهما عن المساهمة بنصيبه في هذه التكاليف؟ الأهم هو‏: كيف نحدد نصيب كل منهما؟ !‏
وذلك من خلال تحرير العلاقة الايجارية واخضاعها للقانون المدني بتحرير عقد محدد المدة والقيمة بالنسبة للأماكن المنتهية عقود إيجارها ولم يصبح لأحد حق البقاء فيها‏,‏ أو الوحدات التي أقيمت بعد صدور القانون رقم‏137‏ لسنة‏2006‏ الذي يختص بتعديل بعض أحكام القانون‏4‏ لسنة‏1996,‏ والذي جعل للأحكام الواردة في عقد الإيجار قوة السند التنفيذي بعد انتهاء مدة العقد حيث يعتبر انتهاؤه جكما قابلا للتنفيذ التلقائي بدلا من اللجوء للقضاء‏,‏ وهذا الإجراء مقصود به تفعيل القانون للإيجار المحدد المدة والقيمة‏,‏ وهو التزام القطاع الخاص بأن يستثمر في وحدات مؤجرة غير مملكة‏.‏
أن هناك مراكز مستقرة للمستأجرين وفق القانون القديم للإيجار‏، ويقر بأن القوانين المتعاقبة التي نظمت الايجارات في الستينيات لم تراع في أحكامها تحقيق التوازن بين المالك والمستأجر وهنا ظهرت الأصوات المنادية بتعديل القانون وزيادة القيمة الايجارية لتراعي الزيادة في معدلات التضخم والموقع الجغرافي للوحدة وغيرها من العوامل التي تشترك في تحديد نسبة وقيمة هذه الزيادة‏، وينبه إلى ضرورة أن يؤخذ في الاعتبار تحميل شاغلي العقار جزءا من تكاليف الصيانة‏، بهدف تشجيعهم على المحافظة على الثروة العقارية‏،
مع ضرورة توجيه نسبة من الزيادة التي تضاف إلى الايجارات لوضعها في صندوق مشترك للإسكان الاقتصادي تكون مهمته تمويل الجمعيات التعاونية لإسكان الشباب على ان يعاد جزء من قيمة بيع أو ايجار الوحدات التي يبنيها إلى الصندوق الذي يشارك بدوره في أعمال الصيانة‏. وأنه لحل هذه المشكلة خاصة فإن قانونا مثل هذا يختص بتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر‏، وقد طبق بالفعل على الأراضي الزراعية وانتهت الأزمة حيث قام قانون الايجارات الجديدة رقم‏4‏ ل سنة‏1996‏ بعمل فصل لكل المنشآت التي اقيمت بعد هذا القانون‏، وما قبله لكننا مازلنا نعاني من مشكلات استمرار العقود الايجارية بين المستأجر والمالك وهو غير مطابق للشرع والعرف ولا توجد دولة في العالم يظل فيها عقد الايجار ل مدة‏10‏ سنة بنفس القيمة
بل حدث العكس في مصر سنة‏1950‏ عندما أصدر رئيس الجمهورية قرارا سياسيا بتخفيض الايجارات مرتين أو ثلاثا ولم يعط للمالك أي حقوق بل كلف بأن يقوم هو بصيانة العقار نظير قيمة ايجار زهيدة يقبضها من المستأجر الذي أصبح هو المالك الفعلي بدون أي سند قانوني حتى إنه عندما يقوم ببعض الاصلاحات داخل شقته تنتفي علاقته بخارجها‏، وأصبح مالك العقار متهما بأنه لا يصون العقار بينما في الحقيقة هو لا يملك شيئا‏، ومن هنا كان المقترح بمشروع القانون‏. يعد عقد الإيجار، من العقود المستمرة،
ولذا فان الالتزام بتسليم المحل السكني في حالة يصلح للانتفاع المعد له يمتد طيلة مدة الإيجار عن طريق الصيانة وتشمل أعمال الصيانة القيام بالترميمات الضرورية للانتفاع بالعين وهي ترميمات لازمة حتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين انتفاعاً كاملاً وإن لم تكن لازمة لحفظ العين من الهلاك وهي في الوقت ذاته ليست من الترميمات البسيطة التي جرى العرف بجعلها على المستأجر فتختلف بذلك عن الترميمات التأجيرية
أن المصلحة المؤجرة ، يقع عليها التزام بالقيام بالترميمات الضرورية أي بمعنى الترميمات المفروضة عليها كما جاء القانون المدني فإنها نصت في المادة 479 منه على إلزام المؤجر بضرورة صيانة العين المؤجرة لتبقى صالحة للانتفاع بها دون أن تحدد المتسبب في تلك الأضرار، سواء كانت راجعة لقوة قاهرة، أو بفعل الغير، أو بفعل المصلحة المؤجرة و يجب التميز بين نوعين من الترميمات الأولى هي الترميمات الضرورية التي تقع على عاتق المؤجر، و الثانية هي الترميمات التأجيرية التي تقع على عاتق المستأجر( المالك ) ، أعمال الصيانة التي تقع على عاتق المصلحة المؤجرة منها:
1-إصلاح أو ترميم السقوف والسطوح.
2-ترميم الجدران الحاملة وهياكل العمارات والمنازل وكذلك الواجهات.
3-إصلاح أو تبديل أعمال النجارة الخارجية.
4-تصريف مجاري المياه القذرة.
5-إصلاح المصاعد.
6-إصلاح السلالم، وكافة الأجزاء المشتركة من العمارة.
7-ترسيس الوجهات وتبيضها.
8-تجديد دهانات كافة الأجزاء المشتركة وكذلك النجارة الخارجية.
وتنقسم الترميمات الضرورية إلى نوعين، أولهما ترميمات ضرورية تؤثر في الانتفاع بالمحل السكني المؤجر، لا في سلامته، مثل: تبيض الأسطح أو تنظيف المراحيض وتصريف المياه وتدخل هذه الأعمال ضمن الصيانة العادية،
ولذا لا تتطلب إعذار المؤجر للقيام بها، بينما الأفعال الطارئة التي تحدث نتيجة قوة قاهرة فعلى المستأجر أن يخبر بها المؤجر وإذا تأخر بعد اعذراه عن القيام بهذه الترميمات؛ فللمستأجر أن يحصل على ترخيص من المحكمة يسمح له بإجراء ذلك بنفسه وباقتطاع ما أنفقه من ثمن الإيجار، كما له الحق في طلب إنقاص الأجرة، أو فسخ العقد
«من المقرر قانونا ً أنه يتعين على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها، وقت التسليم، ويجب عليه أن يقوم بجميع الترميمات الضرورية فان تلك الترميمات اللازمة لصيانة العين المؤجرة لكي تبقى على الحالة التي كانت عليها وقت التسليم تقع على عاتق المؤجر،)