إلغاء الإيجار القديم في مصر 2024.. حكم تاريخي ومصير العقود بعد موعد التنفيذ

نشرت الجريدة الرسمية في عددها رقم 31 الصادر في عام 1981، مواد قانون الإيجار القديم في مصر، قانون رقم 136 لسنة 1981، بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وجاء في النص المنشور بالجريدة الرسمية:
أولًا- في شأن قواعد وإجراءات تحديد أجرة الأماكن:
مادة 1: فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار.
ولا تسرى على هذه الأماكن أحدام المادة 13 عدا الفقرة الأخيرة منها، والمادة 14، والفقرة الأولى من المادة 15، والفقرة الثانية من المادة 68 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة 2: تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولي من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى للاستغلال، تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون إخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك.
013212 by b.ramadan on Scribd
قانون الإيجار القديم في مصر
وبشأن سبب صدور قانون الإيجار القديم في مصر، فإنه القانون صدر لينظم العلاقة بين المالك والمستأجر، ونص على أن للمستأجر الحق في البقاء داخل الوحدة المؤجرة طالما يؤدي الإيجار، ولا يحق للمالك طرد المستأجر وإخلاء الوحدة إلا بحكم قضائي.
تعديلات قانون الإيجار القديم
في عام 2022؛ أجري تعديلات على قانون الإيجار القديم في مصر للأشخاص الاعتبارية، ضمن قانون الإيجار القديم الذي أصدره مجلس النواب وصدق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسي؛ وجاءت تعديلات قانون الإيجار القديم كالتالي:
زيادة قيمة الإيجار في عقود الإيجار القديم
ضمن تعديلات قانون الإيجار القديم في مصر والذي جاء في عام 2022؛ فرض زيادة سنوية قدرها 15% على عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لمدة 5 سنوات منذ بدء تطبيق القانون في مارس 2022، ومن ثم يتم تحرير العقود بشكل نهائي بين المالك والمستأجر.
وبعد انتهاء مهلة ال 5 سنوات سيكون على المستأجر تسليم العين المؤجرة إلى المالك.
قرار المحكمة الدستورية العليا بشأن قانون الإيجار القديم في مصر
قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى إسكندر، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981، فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى، اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
شيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوى على خصيصتين؛ أولاهما الامتداد القانونى لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعى فى تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعى، فإذا كان الامتداد القانونى قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفى العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يؤويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال- قيمة الأرض والمبانى- بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.
أضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمبانى طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضىّ عقود على التاريخ الذى تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.
وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى الحالى لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
ماذا قالت إسكان النواب عن قرار الدستورية العليا بشأن قانون الإيجار القديم؟
علق محمد عطية الفيومى، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، على حكم الدستورية، موضحا أن القرار تاريخى وملزم لجميع الأطراف.
وأضاف «الفيومى»، ل«المصرى اليوم»، أن اللجنة ستعقد أول اجتماعاتها الفترة المقبلة بعد الحصول على حيثيات الحكم مكتوبة من المحكمة الدستورية العليا، ومناقشة الحكم لن تأخذ أكثر من جلسة.
«رابطة المستأجرين»: طرد المستأجر أصبح هو والعدم سواء بعد حكم الدستورية العليا (تفاصيل)
وقال ميشيل حليم، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين، إن هذا الحكم أغلق باب مناقشات مشاريع القوانين التى تبيح فترات انتقالية، ولم يعد هناك مجال للحديث عن طرد المستأجر، للتفاصيل اضغط هنا.
مصير عقود الإيجار القديمة
وفور صدور قرار المحكمة الدستورية العليا؛ تساءل العديد عن مصير عقود الإيجار القديمة في مصر، لمعرفة التفاصيل من هنا.
متى يبدأ تنفيذ حكم «إلغاء تثبيت قيمة الإيجارات القديمة»؟.. رئيس «إسكان النواب» يجيب
كشف محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، عن موعد تطبيق حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية بقانون الإيجار القديم، وموقف الملاك حال عدم إصدار القانون الجديد.
وقال الفيومي في مداخلة هاتفية مع الإعلامية ببرنامج «صالة التحرير» عبر قناة «صدى البلد»، السبت، إن حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية بقانون الإيجار القديم، واجب التنفيذ وملزم لمؤسسات الدولة كافة.
وأوضح أنه حال عدم إصدار مجلس النواب قانونًا جديدًا لتنظيم الإيجار القديم دور خلال الانعقاد التشريعي الحالي «الدورة البرلمانية الخامسة لمجلس النواب القائم»، فسيكون الحكم واجب النفاذ.
وأشار إلى أنه في هذه الحالة ستختص المحاكم بتحديد القيمة الإيجارية، متابعًا: «المالك هيرفع قضية في المحكمة والتي ستقرر القيمة الإيجارية، عشان كده مهم مجلس النواب يتدخل ويسرع نظام يسر على الجميع».
وأكد أن مجلس النواب سيتدخل بالفعل لوضع الضوابط الجديدة، فور صدور حيثيات حكم محكمة الدستورية.
متى يتم تنفيذ حكم إلغاء تثبيت قيمة الإيجارات القديمة؟
يبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي، أي الدورة البرلمانية الحالية لمجلس النواب القائم، ولا يجوز للمالك رفع دعوى لفسخ العقد أو زيادة المقابل بناءً على هذا الحكم، إلا بعد انتهاء الدورة البرلمانية الحالية.