قانون الإيجار القديم في مصر.. بعد حكم «الدستورية العليا» تعرف على تاريخ القانون ومتى يسقط؟

قانون الإيجار القديم أحد أبرز القضايا الاجتماعية في مصر منذ سنوات، حيث يعود لأكثر من قرن من الزمان وتتداخل فيه التشريعات والتعديلات والمنازعات، إذ يسكن الأهالي في معظم أحياء مصر خاصة القديمة منها مثل: «وسط البلد وشبرا ومصر الجديدة والزمالك وغيرها»، في شقق واسعة بأسعار إيجار زهيدة.
وكان عقد الإيجار القديم ينص على أن: «المستأجر له الحق في الإقامة في الوحدة مدى الحياة ويورثها لأبناءه إذا كانوا مقيمين معه دون زيادة في قيمة الإيجار».
قانون الإيجار القديم في مصر
رغم إدخال عدة تعديلات على قانون الإيجار القديم في مصر في العشرين سنة الماضية، إلا أن القضية كانت تشكل أزمة كبيرة، وسبق أن أصدرت لجنة الإسكان بمجلس النواب، توصيات على برنامج عمل الحكومة الجديدة، تضمن 31 توصية منها تنفيذ التكليفات الرئاسية بتعديل القوانين التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ظل قوانين الإيجارات القديمة، بهدف إقامة التوازن، الذي غاب عن تلك العلاقة التعاقدية لعقود طويلة في الحقوق والالتزامات.
قانون الإيجار القديم السكني
كان الرئيس عبدالفتاح السيسي طالب، خلال مؤتمر «حكاية وطن» مطلع أكتوبر 2023، بضرورة وجود قانون قوي وحاسم وسريع لمعالجة مشكلة العقارات المطبق عليها قانون الإيجار القديم، مع تقدير عدد الوحدات المغلقة بسبب القانون بمليوني وحدة تقدر قيمتها بتريليون جنيه.
كما وجه الرئيس، البرلمان بضرورة تشريع قانون يغير ثقافة الخوف السائدة من فقدان مالك العقار للوحدة السكنية وبالتالي يجعلها شاغرة أفضل من تأجيرها، قائلًا: «ما لم يكن هناك قانون يعمل على نسيان المواطنين لثقافة الخوف على الوحدة السكنية ستظل هذه الفكرة غير قابلة للنجاح لأنه تشكلت لدى المواطن ثقافة خلال السنوات الماضية وهى الخوف على الوحدة السكنية لأن القوانين كانت تقف دائما عقبة ما بين إحساس بالاطمئنان الشديد لصاحب الشقة أو الوحدة المؤجرة وبالتالي يفضل عدم بيعها أو إغلاقها».
وتابع الرئيس :«وأقول لكم ولأعضاء البرلمان ما لم يكن هناك قانون بشأن الوحدات الشاغرة يعمل على تجاوز ثقافة الخوف على الوحدة السكنية ستظل هذه الفكرة غير قابلة للنجاح، فالمالك يقول أحصل على إيجار 500 أو 1000 جنيه في الشهر لمدة سنة ولو لم يدفع المستأجر، وإذا أردت استعادة الوحدة السكنية لا أستطيع؛ لذلك أتركها مغلقة أفضل، وما لم يكن هناك قانون قوي حاسم سريع لهذا الموضوع سنفقد مليوني وحدة شاغرة حاليًا».
وأكد ضرورة حل مشكلة الوحدات السكنية القديمة، قائلًا: «هناك نقاش بين المالك والمستأجر في الإيجارات القديمة، فالمستأجر يقول هذه مكتسبات، لكن في الواقع من حصل على هذه المكتسبات مات ويستفيد منها أحفادهم حاليًا، نتحدث عن كتلة سكانية منذ سنة 1962 والمستأجر استفاد آنذاك من هذه العلاقة لكن لا يجب أن يستمر هذه الوضع مدى الحياة».
ونبه الرئيس إلى أن تأخير حل هذه قضية الإيجار القديم في مصر تسبب في خسائر كبيرة، مضيفًا: «إن النقاش الذي تم في البرلمان أو في حوارات على الشاشات شكل عقبة حقيقية أمام استغلال أصول تمنها تريليون جنيه».
ما هو القانون الجديد للإيجارات القديمة؟
قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر، اليوم السبت، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وشيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين:
* أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها.
* والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلتاهما ليستا عصيتين على التنظيم التشريعي.
وأضافت: «إذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال- قيمة الأرض والمباني- بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا».
حكم المحكمة الدستورية بخصوص الإيجارات القديمة
أكدت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.
وقد أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق؟
كان مجلس النواب أقر تعديلًا على قانون «الإيجار القديم» ل«الأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكني»، عام 2022 وهو التعديل الذي سمح بزيادة الإيجارات القديمة للأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية للاستخدام غير السكني بنسبة 15% سنويًا لمدة 5 سنوات على أن تنتقل بعدها الوحدة إلى المالك بقوة القانون.