خبراء: إحياء نشاط صناديق الاستثمار العقارى مرهون بتقديم إعفاءات وحوافز ضريبية

قال خبراء إن زيادة عدد صناديق الاستثمار العقارى وتفعيل دورها فى السوق المصرية يرتبط بإدخال تعديلات جذرية على المنظومة الضريبية المفروضة على تلك الصناديق، كخطوة جوهرية لتحفيز هذه النوعية من الاستثمارات المهمة، لاسيما مع التوسع الكبير فى الأنشطة العقارية التجارية والإدارية ذات العوائد المتكررة والتى تتلاءم مع الطبيعة الاستثمارية للصناديق العقارية.
وتعد صناديق الاستثمار العقارى أحد صناديق الاستثمار التى تنشئها شركات تمتلك أو تدير عقارات توفر دخلا أو عائدا منتظما، وتطرح تلك الصناديق وثائق للمستثمرين يمكنهم شراؤها والحصول على أرباح مقابلها، كما تتيح لشركات التطوير العقارى تمويل مشروعاتهم وتوسيع نطاق أعمالهم، فى وقت تفرض فيه الضوابط التنظيمية الجديدة المعتزم تطبيقها من جانب الحكومة، تحديات تمويلية على الشركات لتنفيذ نسبة من المشروع أو إيداع جزء من التكلفة الاستثمارية له فى البنك قبل طرحه للبيع.
وتأتى أهمية تلك الصناديق كأداة آمنة لاستثمار المدخرات، باعتبارها أصولا من السهل تسيلها فى أى وقت ودون فقد لقيمتها، بعكس عمليات البيع والشراء للعقارات نفسها والتى يكون من الصعب بيعها فى أى وقت، وهو ما يجعل الاستثمار فى تلك الصناديق جاذبا وقليل المخاطر.
وقبل أيام كشف مجلس الوزراء عن نيته إدخال تعديلات جديدة على القواعد المنظمة لعمل الصناديق العقارية فى اجتماع حضره وزير الإسكان ورئيس هيئة الرقابة المالية، المدير التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى، ووكيل أول محافظ البنك المركزى، بهدف تقديم مزيد من التيسيرات التى من شأنها زيادة عدد الصناديق العقارية وتنشيط دورها، وذلك استرشادا بالتجارب الدولية الناجحة فى دول العالم، ولم يكشف الاجتماع عن ملامح تلك التعديلات.
وقال هانى توفيق، الخبير الاقتصادى، إنه منذ صدور القانون المنظم لإنشاء صناديق الاستثمار العقارى فى مصر قبل 10 أعوام، ولم يتم تأسيس سوى صندوق واحد فقط حتى الآن، بسبب الحزمة المبالغ فيها من الأتعاب والرسوم والضرائب الموجودة حالياً، والتى لن تتيح لحملة الوثيقة تحقيق أى عائد موجب على استثماره.
وأضاف أن هناك ضريبة عقارية سنوية، ومصروفات سنوية بغرض صيانة وحراسة وإدارة العقارات المملوكة للصندوق، بالإضافة إلى أتعاب السمسرة، وأتعاب مدير الصندوق، وأمين الحفظ، وأتعاب مراقبى الحسابات، وأتعاب المستشار القانونى، وأتعاب المقيمين العقاريين كل 3 أشهر للقيد فى البورصة، فضلاً عن ضريبة التصرفات العقارية فى نهاية عمر الصندوق، وضريبة الأرباح التجارية السنوية، وضريبة توزيعات الأرباح على حملة الوثائق.
وأضاف أن الكرة فى ملعب كل من رئيس الوزراء ووزير المالية وحدهما، لإعفاء هذه الصناديق من الضريبة على الأرباح وتوزيعاتها، على غرار كل صناديق الاستثمار العقارى فى العالم.
وذكر أنه فى حالة عدم إعفاء الصناديق من كل الضرائب والتكاليف المفروضة عليها، فالأفضل من للمستثمرين تأسيس شركة استثمار عقارى من خلال الاكتتاب العام لضم صغار المستثمرين.
واتفق معه شريف سامى الخبير الاقتصادى والرئيس الأسبق لهيئة سوق المال، قائلًا: «إن صناديق الاستثمار العقارى تستهدف فى الأساس أصولا ليست لغرض البيع، وإنما التى تحقق إيرادات متكررة من خلال التأجير مثل المراكز والمولات التجارية والوحدات الطبية والإدارية، وأيضا مشروعات الفنادق والجراجات متكررة الأدوار وغيرها من المشروعات التى يمكن لصندوق الاستثمار تحقق أرباحا سنوية يمكن توزيعها على حملة الوثائق، وتحقق أرباحا عند التخارج منها، مرحبا بتشجيع الحكومة لإنشاء تلك الصناديق فى ظل التنامى الملحوظ فى القطاعات غير السكنية.
وأشار إلى أن تلك الصناديق الوسيلة الأمثل للاستفادة من الأصول العقارية التابعة لبعض الوزارات أو الهيئات الحكومية أو حتى المحافظات والتى لا تمتلك المعرفة والكفاءة لاستغلال وإدارة تلك الأصول بالشكل الأمثل، حيث يمكن لتلك الجهات تأسيس صندوق أو المشاركة بالأصول المملوكة مقابل وثائق، على أن يتولى الإدارة جهة محترفة، وهو ما يتوافق مع توجيهات الدولة بالاستغلال الأمثل للأصول الحكومية، كما أنها الاستثمار الأمثل لجهات مثل أموال التأمينات الاجتماعية وصناديق المعاشات والتقاعد باعتبارها استثمارا آمنا لمدد طويلة الأجل، لافتا أن قانون التأمينات الاجتماعية الجديد أتاح لهيئة التأمينات تأسيس صندوق للاستثمار العقارى وفقا لأحكام قانون سوق المال.
وأكد أن إعادة النظر فى أسس المعاملة الضريبية للصناديق والتفريق بينها وبين الشركات العقارية ومنحها ميزة نسبية، هو أهم محفز لجذب الكيانات المحلية والأجنبية لتأسيس صناديق عقارية، مؤكدا أنه ليس من المنطق أن تخضع وثائق الصناديق لأنواع مختلفة من الضرائب، وإنما يجب الاكتفاء فقط بضريبة على الأرباح الخاصة بالصندوق ونتائج أعماله وإعفاء توزيعات الصندوق والأرباح الرأسمالية على الوثائق من الضريبة.
وأكد أن يوجد 40 دولة فى العالم لديها تشريعات منظمة لعمل الصناديق العقارية، ويتجاوز حجم تعاملاتها التريليون دولار سنويا، وأنه حان الوقت لتنشيطها فى السوق المصرية.
وشدد فتح الله فوزى، عضو مجلس إدارة الصندوق الوحيد للاستثمار العقارى ورئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، على أن إعفاء توزيعات الأرباح على الوثائق النقطة الوحيدة الأهم لإعادة إحياء هذا النشاط، مؤكدا دوره فى تمويل المشروعات الحيوية والخدمية من مدارس ومستشفيات ومراكز تجارية ومشروعات تسهم فى تسريع وتيرة التنمية فى كافة المدن الجديدة وبما يتسق مع رؤية مصر 2030.