اسكان النواب تبدء مناقشة مشروع تعديل قانون الإيجار القديم

بدأ قبل قليل اجتماع لجنة الإسكان بمجلس النواب، لمناقشة مشروع تعديل قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة. يشارك في الاجتماع، وزراء الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، التنمية المحلية، والشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسي.
اقرأ أيضا | المؤتمر: 4 تحديات تواجه قانون الإيجار القديم
وجاء في المذكرة الإيضاحية بشأن مشروع تعديل قانون الإيجار القديم، أن التداعيات الاقتصادية والاجتماعية التي نشأت في أعقاب الحرب العالمية الأولى بظلالها على تفشي أزمة السكن، مما اضطر المشرع إلى التدخل لتنظيم العلاقة الإيجارية حيث صدر القانون رقم 4 لسنة 1921 بتقييد أجر الأمكنة، واستمر العمل به حتى الأول من يوليو سنة 1925 ، ليعود بعدها التقنين المدني القديم حاكما لهذه العلاقة القانونية.
وقالت الحكومة في المذكرة الايضاحية: ومع بداية الحرب العالمية الثانية ظهرت الحاجة إلى العودة مرة أخرى للتدخل في تنظيم العلاقة الإيجارية حيث صدر عدد من الأوامر العسكرية تحظر على الملاك زيادة الأجرة، إلا في أضيق الحدود، مع التأكيد على امتداد العقود تلقائيا بعد انتهاء مدتها ، ثم عمد المشرع إلى تقنين هذه الأوامر العسكرية من خلال إصدار القانون رقم 121 لسنة 1947 متضمنا جوهر الأحكام التي وردت بالأوامر العسكرية، وأعقب ذلك صدور حزمة من التشريعات في خمسينيات وستينيات القرن المنصرم عنت بتخفيض القيم الإيجارية في محاولة لمواجهة التداعيات الاجتماعية والاقتصادية المترتبة على الحرب العالمية الثانية.
وأوضحت الحكومة، أنه إزاء الحاجة إلى وضع تنظيم قانوني متكامل ينظم تأجير وبيع الأماكن صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن مستهدفا تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، في محاولة لوضع هذه العلاقة في مكان يبتعد بها عن أوضاع الاستغلال، وكفالة إسهام رأس المال الخاص جنبا إلى جنب مع رأس المال العام في الاستثمار العقاري للخروج بالبلاد من أزمة الإسكان التي تفشت في سبعينيات القرن المنصرم، وقد أسفر التطبيق العملي للقانون سالف الذكر عن قصور في بعض أحكامه وعجزه عن تحقيق الأهداف المرجوة من إصداره الأمر الذي ألجأ المشرع إلى إصدار القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ؛ بغية معالجة أوجه القصور التي أسفر عنها التطبيق العملي للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، فضلا عن إضافة أحكام قانونية جديدة لتنظيم إيجار وبيع الأماكن.
وأشارت المذكرة الإيضاحية، أن استطالة تطبيق تلك القوانين الاستثنائية الحاكمة لإيجار الأماكن؛ نجم عنها ظواهر سلبية عديدة؛ مما ألقى بظلاله على الإنتاج والاستثمار العقاري، وأدى إلى تفاقم أزمة الإسكان؛ حيث حرص بعض المواطنين من طائفة المستأجرين على الاحتفاظ بالوحدات المستأجرة وإن تغيرت ظروفهم الاجتماعية والاقتصادية وأصبحوا في غير حاجة إليها، فضلا عن مزاحمتهم لغيرهم في الحصول على المساكن التي تطرحها الدولة، وفي المقابل عرف الكثير من المواطنين من طائفة المؤجرين عن تأجير الأماكن المملوكة لهم لضالة الأجرة القانونية ولتلافي الامتداد القانوني لعقد الإيجار، وهو ما نجم عنه تزايد عدد المساكن المغلقة غير المستغلة، كما أعرض الملاك عن صيانة عقاراتهم المؤجرة لضالة عوائدها، واتجه المستثمرون إلى البناء بقصد التمليك، حتى أضحى من المتعذر - إن لم يكن مستحيلا - الحصول على مساكن إلا من خلال التمليك الذي ينوء بعينه الغالبية العظمي من أفراد الشعب محدودي الدخل.
وقالت الحكومة: وإدراكاً من الدولة بضرورة إنهاء تلك الحقبة من التشريعات الاستثنائية الحاكمة لإيجار الأماكن صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجاره دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها؛ في محاولة لرأب الصدع الذي خلفته الآثار السلبية لتلك التشريعات الاستثنائية؛ بغية العودة بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلى القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني، بحسبان عقد الإيجار عقد رضاني، يخضع فيما تضمنه من التزامات متبادلة بين طرفيه إلى مبدأ سلطان الإرادة.
تضمنت المادة الأولى منه عدم سريان أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبي الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماك التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل به أو تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون ان يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون.
وأكدت المادة الثانية من ذات القانون علي سريان القانون المدنى بحسبانه الشريعة العامة على عقود ايجار أو استغلال أو التصرف في تلك الأماكن سواء كانت الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون، وأكدت المادة الثانية من ذات القانون على سريان خالية أو مفروشة. وانصياعاً لما أصدرته المحكمة الدستورية العليا في حكمين متتاليين الأول في القضية رقم 4 لسنة 15 ق "دستورية" بجلسة 1996/7/6 بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلى للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلى هذا المستأجر عنها، والثاني في القضية رقم 44 لسنة 17 في "دستورية" بجلسة 1997/2/22 بعدم دستورية الفقرة أنفه الذكر، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الإجارة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي أو تجاري الصالح ورثته بعد وفاته فقد صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بايجار الأماكن غير السكنية، متضمنا تخفيف وطأة الامتداد القانونى للأماكن المؤجرة لغير غرض السكني، وأكد على امتداد الإجارة لصالح من يستعملون العين من ورثة المستأجر الأصلي في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقا للعقد ، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ، وساوى في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم.
كما أجاز استثناء امتداد الإجارة لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستاجر الأصلي الدرجة الثانية، متى كانت يده على العين قبل تاريخ العمل بأحكامه تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد وبانتهاء العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها ، كما تضمن تخفيفا لوطأة التحديد التشريعي للأجرة القانونية، بإقرار زيادة سنوية دورية للأجرة القانونية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكني، وهي الزيادة التي جرى تخفيضها لاحقا بموجب القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية.
وإزاء صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 11 لسنة 23 ق "دستورية" بجلسة 2018/5/5 بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفقة عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني، وكذا بمناسبة تفشي فيروس كورونا المستجد في شتى أنحاء العالم، وما صاحبه من تدابير وإجراءات احترازية اضطرت الدولة لاتخاذها حفاظاً على صحة وأرواح المواطنين مما كان له عظيم الأثر على الاقتصاد القومي؛ فقد صدر القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد، والذي تضمنت أحكامه محددات واضحة بزيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة الخاضعة لأحكامه (الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 المشار إليهما بجعلها خمسة أمثال القيمة القانونية السارية وقت صدوره، مع إقرار زيادة سنوية دورية بنسبة (15%)، وتنظيم إخلاء الأماكن الخاضعة لأحكامه بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، ومنح المؤجر أو المالك الحق في اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية حال امتناع المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في الإخلاء في الأجل الذي حدد القانون.
ومؤخراً، أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمها في القضية رقم 24 لسنة 20 ق "دستورية" بجلس 2024/11/9 بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1) (2) من القانون رقم 136 لسنة1981 المشار إليه فيما تضمنته من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي المجلس النواب تاريخا لنفاذ أثر هذا الحكم؛ إعمالاً للرخصة المخولة لها في المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979.
وإدراكا بأن مواجهة أزمة الإسكان والحد من علوانها، وإن كانت اقتضت الحاجة أن تحكم العلاقة الإيجارية تشريعات استثنائية امتدت لفترة قاربت قرنا من الزمن، إلا أنه يتعين دوما النظر إليها بأنها تشريعات استثنائية مؤقتة مهما استطال أمدها ، وأنها لا تمثل - في ذاتها - حلا دائما ونهائيا للإشكاليات المترتبة على أزمة الإسكان، بل يتعين مراجعتها في ضوء الظروف التي أملت وجودها ابتداء ومدى استمرارها؛ تحقيقا للتوازن بين مصالح أطراف العلاقة الإيجارية وبما لا يخرجها عن طبيعتها القانونية.
وحرصاً من الدولة على اتخاذ الإجراءات التصحيحية اللازمة لحلحلة الإشكاليات الناجمة عن تطبيق القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن، سواء تلك المعدة لغرض السكنى أو لغير غرض السكني، والتي كشف عن كثير منها قضاء المحكمة الدستورية العليا، فضلاً عما خلفته تلك القوانين من تداعيات سلبية ألقت بظلالها على المجتمع والاقتصاد القومي والثروة العقارية.
واستهداء بالمعالجات التشريعية الحديثة، وعلى الأخص القانون رقم 4 لسنة 1996 الذي مثل اللبنة الأولى لوضع حد لسريان قوانين إيجار الأماكن، وأعاد التوازن إلى العلاقات القانونية الخاضعة لها؛ على نحو هيا المجتمع إلى عودة الإيجار إلى طبيعته كعقد رضائي يخضع فيما تضمنه من التزامات متبادلة بين طرفيه إلى مبدأ سلطان الإرادة.
وانصياعاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 24 لسنة 20 ق "دستورية"، وإيمانا بأن استطالة تطبيق قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وآثارها السلبية على الإنتاج والاقتصاد القومي والثروة العقارية، وعلى الأسرة والمجتمع ككل، على نحو شكلت معه هذه القوانين الاستثنائية مشكلة مزمنة تأبى أن تنكمش، وتستعصى على أي حل قويم من شأنه أن يعيد التوازن إلى العلاقات القانونية الخاضعة لها، وذلك ما لم يشتمل هذا الحل على إنهاء العمل بها ، والعودة بالعلاقة الإيجارية إلى شريعتها العامة (القانون المدني، لا سيما في ظل ما تشهده الدولة المصرية من نهضة تنموية في القطاع العقاري الحكومي أو الخاص.
وعلى هدي مما تقدم جميعه، عكفت الحكومة على إعداد مشروع القانون الماثل، والذي قصد من وراء إعداد معالجة الإشكالية التي كشف عنها حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه بإعادة تنظيم الأجرة القانوني للأماكن المؤجرة لغرض السكني، كما استهدف المشروع إعادة تنظيم الأجرة القانونية للأماكن المؤجر للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى أسوة بالتنظيم الذي سبق إقراره بالقانون رقم 10 لسنة (2022)، على أن يكون هذا التنظيم للأجرة القانونية سواء للأماكن المؤجرة لغرض السكني أو تلك المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى لأجل غايته سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون لينتهي ببلوغها العمل بالقواني الاستثنائية لإيجار الأماكن بالنسبة للأماكن المعدة لغرض السكنى أو لأجل غايته خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون، لينتهي ببلوغها العمل بالقوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن بالنسبة للأماكن المعدة لغير غرض السكن وذلك بعد أن رزحت تحت وطأتها العلاقة الإيجارية قرابة قرن من الزمن، وذلك إيذاناً بعودة التوازن المنش إلى العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستاجر.