بعد التعديلات التشريعية: توقعات بزيادة محفظة التمويل العقاري25%

* شريف سامي: إنشاء الاتحاد المصري للتمويل العقاري يضم جميع الجهات المتعاملة مع النشاط
--------------------
لم يحظ سوق التمويل العقاري في مصر بالشعبية الكافية التي تجعله يساهم في حل مشكلة السكن في مصر وذلك لاسباب عديدة من أهمها ارتفاع اسعار الفائدة علي الوحدات السكنية الممولة بآلية التمويل العقاري وعدم تسجيل الكثير من العقارات في العديد من المناطق لذلك عزف الناس عنه واصبح نشاطا ليس له شعبية الي أن قام محافظ البنك المركزي في مارس الماضي باعلان مبادرة المركزي لتمويل وحدات محدودي الدخل ووضع لها شروطا مخففة وفوائد قليلة وأن تكون الوحدات من خلال البنوك, ووفق هذه المبادرة سجل عدد كبير من البنوك العاملة في السوق رغبتهم للتعامل معها نظرا لاقبال المواطنين عليها وحتي تكتمل الصورة كان التعديل التشريعي الذي اصدره رئيس الجمهورية ليعزز قدرة التمويل العقاري في سوق العقارات ويصبح آلية فاعلة ليست ضاغطة أو منبوذة من راغبي السكن في مصر وينص القانون علي أن تتخذ الشركة العاملة في هذا المجال شكل شركة مساهمة مصرية ولا يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخري تعمل في النشاط ذاته أو غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية اصولها أو الجزء الاكبر منها أو الاستحواذ علي حصص في رأس مال شركات التمويل العقاري الا بعد الحصول علي موافقة كتابية من هيئة الرقابة المالية, ويسمح القانون لأول مرة بعمل الشركات ذات رأس المال الاجنبي أيا كانت نسبته بالعمل في التمويل العقاري شأنها شأن الشركات ذات رأس المال المصري استثناء من حكم المادة الاولي من قانون غير المصريين للعقارات المبنية والاراضي الفضاء عدا حكمي المادتين الثانية بند3 الخاصة بالا يكون العقار محل المعاملة أثرا خاضعا لقانون الاثار, والرابعة التي تلزم المشهر بالبناء عليها خلال مرة لا تتجاوز خمس سنوات ويجوز لمن يمارس نشاط التمويل أن يحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق التمويل سواء علي سبيل التملك أو الرهن الي الشركة أو إحدي الجهات المرخص لها بمباشرة نشاط التوريق علي أن ترهن الاتفاقيات الضامنة هنا حيازيا وذلك كله طبقا للقواعد التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون, ويلزم القانون الدولة في سبيل توفير التمويل العقاري لمنخفضي الدخل بدعم اسكان ذوي الدخول المنخفضة وذلك بتخصيص أراض دون مقابل لاقامة مساكن من المستوي الاقتصادي وبتحمل التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة لها أو جزء من هذه التكلفة ويصدر قرار من مجلس ادارة صندوق التمويل العقاري بتحديد شروط وقواعد استحقاق هذه المساكن ومعايير توصيف مشروعات اسكان ذوي الدخل المنخفض, وتكون لهذا الصندوق الشخصية الاعتبارية العامة ويختص بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن أو الانتفاع بها أو ايجارها ايجارا ينتهي بالتملك كما يجوز له دعم ايجار المساكن وذلك كله لذوي الدخول المنخفضة بجميع الوسائل ويجوز للصندوق وفق تعديلات القانون مباشرة الانشطة واتخاذ الاجراءات والقرارات اللازمة لضمان تحقيق اغراضه وضمان مخاطر عدم سداد الالتزامات الناشئة عن نشاط التمويل العقاري وله في سبيل ذلك تأسيس او المساهمة في تأسيس شركة وصناديق متخصصة في ذلك أو الاستعانة بالشركات القائمة ويلتزم كل من يستفيد بوحدة سكنية مدعومة من الصندوق باستعمالها لسكنه هو وأسرته ويحظر التصرف فيها أو التعامل عليها بأي نوع من أنواع التصرفات والتعاملات قبل مضي7 سنوات من تاريخ الحصول علي الدعم أو الحصول علي موافقة الصندوق ويقع باطلا كل تصرف في الوحدات المدعومة.
تعليقا علي تعديلات القانون يقول شريف سامي رئيس هيئة الرقابة المالية إن القانون استهدف توسيع دائرة المستفيدين من نظام التمويل العقاري وتنشيط عمل صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري من خلال توفير قدر من المرونة فيما يخص تحديد شروط وفق قواعد الاستفادة من المساكن ذات المستوي الاقتصادي وفي وضع معايير توصيف مشروعات اسكان ذوي الدخل المنخفض في الحد الاقصي لعبء التمويل, واشار الي أن القانون نص علي انشاء الاتحاد المصري للتمويل العقاري بضم بعض الجهات العاملة في النشاط تحت مظلة واحدة وتساعد التعديلات علي أحكام الرقابة علي الوكلاء العقاريين وخبراء التقييم العقاري وذلك من خلال التدابير اللازمة التي يجوز للهيئة اتخاذها ضدهم.
واشارت هالة بيسوني العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقاري الي أن سوق التمويل العقاري كان ينتظر هذه التعديلات منذ سنوات طويلة لأن تحديد نسبة القسط بما لا يزيد علي25% من الدخول كان شرطا يحجب عن النشاط شرائح أخري من محدودي الدخل مما يستطيعون زيادة هذه النسبة عند دفع الاقساط واضافت ان التعديلات قامت بطرح منتجات جديدة واصبح هناك مرونة في التعامل خاصة مع اجراءات التسجيل لانه كان من عيوب نظام التمويل العقاري في مصر هو كثرة المستندات القانونية الخاصة بالوحدة التي كانت تقف حائلا دون اتمام الاتفاق ووفق التعديلات الجديدة كما تقول هالة بسيوني اصبحت هذه الوحدات تمول باسم الممول واعتبرت هالة ان الثقافة هي اهم معوق يقف امام انطلاق سوق التمويل العقاري الان لان هذا السوق يحتاج الي المزيد من التنشيط الاعلامي خاصة ان البداية كانت مع مبادرة البنك المركزي التي اتاحت للبنوك المساهمة في دعم وحدات محدودي الدخل.
وحول آلية التنفيذ وفق التعديلات الجديدة قالت انها متوقفة علي اللائحة التنفيذية لقانون عندما تصدر لان اللائحة دائما تضع كيفية تنفيذ القانون بالتفاصيل اللازمة وبعيدا عن اجماليات نصوص هذا القانون في التعديل التشريعي وتتوقع العضو المنتدب للشركة المصرية للتمويل العقاري ان تساهم هذه التعديلات في رفع محفظة التمويل العقاري في مصر.
يتفق مع هذا الرأي محمد سمير عضو مجلس ادارة المصرية للتمويل العقاري مؤكدا ان هذه التعديلات تمثل انفراجة كبيرة لسوق التمويل العقاري في مصر خاصة انها ضمت منتجات جديدة اسلامية مثل البرامج المميزة للمرابحة وحق الانتفاع مشيرا الي ان مشكلة التمويل العقاري في مصر كانت عدم تسجيل جميع العقارات ولكن وفق التعديلات تكون شركة التمويل العقاري مالكة للوحدة وضامنة لها لحين الانتهاء من اجراءات التسجيل وهذا سوف يساهم في زيادة المنتفعين من النظام ويتوقع سمير ان تزيد هذه التعديلات حجم التعاملات بسوق التمويل العقاري حوالي مليار جنيه حتي نهاية العام الحالي اذ تبلغ محفظة التمويل5 مليارات جنيه وتحقق التعديلات نسبة زيادة قدرها25% من المحفظة الحالية.
احمد حجاج رئيس شركة سكن للتمويل العقاري يري ان مصر كانت بحاجة الي هذه التعديلات لتنشيط آلية وضعت منذ سنوات وكانت قادرة خلال هذه السنوات علي توفير احتياجات الناس من الوحدات السكنية, واشار الي ان التمويل العقاري كان مقيدا بالعديد من المعوقات التي افرجت عنها التعديلات بما يسمح لاستعادة النشاط لتوازنه ويتوقع ان تساهم هذه التعديلات في رفع كفاءة التعامل والتفاعل في السوق خلال الفترة القادمة.