ضريبة التصرفات العقارية.. زيادة إيراداتها بعد التعديل التشريعى

الحصيلة الضريبية بلغت 3 مليارات جنيه العام الماضى مقابل 195 مليون جنيه العام الاسبق

الضريبة ليس لها تأثير على محدودى الدخل .. ولا بد من تطوير أداء مصلحة الضرائب

د. أشرف العربى: تضامن البائع والمشترى فى سداد الضريبة تحميل على المشترى

فتحى شعبان: البيع لأكثر من مرة يحول البائع إلى تاجر

أدخلت وزارة المالية تعديلات تشريعية على ضريبة التصرفات العقارية، التى وافق عليها مجلس الشعب بشكل مبدئى، وأكد الدكتور محمد معيط، وزير المالية، أن تلك التعديلات لا تمس حياة الفقير أو محدودى الدخل بأى شكل من الأشكال، وأن التعديلات شملت أن تكون مسئولية كل من البائع والمشترى مسئولية تضامنية عن سداد تلك الضريبة، وأوضح الوزير أن حصيلة الضريبة على التصرفات العقارية زادت فى العام الماضى من 195 مليون جنيه فقط، إلى ثلاثة مليارات جنيه، نتيجة لبعض الإجراءات التى اتخذتها الوزارة، مع التطبيق الجزئى للتعديل الذى أدخل على المادة 42 من قانون ضريبة التصرفات العقارية رقم 91 لسنة 2005.
أدخلت تلك التعديلات الوارث فى ضريبة التصرفات العقارية، عند بيعه لأى شىء آل إليه بالورث، وأبقت تلك التعديلات على عدم إخضاع عمليات البيع للأراضى المخصصة للبناء، أو العقارات فى قرى مصر، ويبقى السؤال مطروحا، وهو: هل هناك احتياج لضرورى لإجراء تلك التعديلات التشريعية لزيادة الحصيلة الضريبية، أم أن أداء الإدارة الضريبية يحتاج إلى إعادة هيكلة وتطوير لتحصيل الضرائب المستحقة للدولة بعيدا عن إجراء تعديلات تشريعية جديدة.
كانت مصر تعرف الضريبة على التصرفات العقارية منذ زمن بعيد، لكنها كانت 5 %، وأدخل عليها تعديل لتقليل تلك النسبة إلى2.5 % من قمية التصرف، فى عام 2005، واليوم أدخلت وزارة المالية تعديلات على تلك الضريبة، كما يؤكد الدكتور محمد معيط - وزير المالية، لسد ثغرات التهرب من سداد الضريبة وتحصيل مستحقات الخزانة العامة، وأن الوزارة قامت بتوقيع بروتوكلات لتبادل المعلومات مع وزارة الإسكان وعدد من الجهات المعنية الأخرى التى تتوافر لديها معلومات عن أطراف التطرف مثل المحاكم التى يلجأ إليها البعض لإثبات صحة عقود البيع، وأن الوزارة تهدف من خلال هذه البروتوكولات إلى حصر التصرفات العقارية التى تتم على مستوى الجمهورية.
وقد أوضح فتحى شعبان، مستشار وزير المالية، أن هناك فرقا بين ضريبة التصرفات العقارية والضريبة العقارية، فالأولى يتم دفعها عند التصرف فى العقار، سواء بالبيع أم الهبة لأحد، أما الثانية فهى ضريبة سنوية يتم دفعها مقابل ملكية العقار، وأوضح شعبان أن أوجه التصرف لا تكون بالبيع فقط، لكن يمكن أن تكون بالهبة أو الوصية أو تقرير حق الانتفاع، على ألا يكون الشخص الموهوب له من الأصول أو الفروع مثل الأب أو الابن أو الزوجة وأى منهم ليست عليه ضريبة.
أما فى حالة قيام الدولة بنزع ملكية عقار أو أرض للمنفعة العامة أو منحه للدولة ليست عليه ضريبة على التصرف العقارى، أما فى حالة تقديمه كحصة عينية فى شركة مساهمة فليس عليه ضريبة، بشرط أن يحتفظ بالأسهم لمدة خمس سنوات.
وأكد مستشار وزير المالية، أن هذه التعديلات تهدف إلى تغطية الجوانب التالية: أولا، أنه أصبح كل من البائع والمشترى مسئولين بالتضامن عن سداد الضريبة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التصرف فى أقرب مأمورية ضرائب مختصة، التى يقع فى نطاقها العقار أو الأرض محل التصرف.
ثانيا: امتناع كل الجهات الحكومية كالشهر العقارى أو المحاكم أو شركات الكهرباء أو المياه ووحدات الحكم المحلى وغيرها عن تقديم خدماتها إلى العقار محل التصرف إلا بعد التحقق من سداد الضريبة الخاصة بالتصرفات العقارية.
وأوضح أن شركات الاستثمار العقارى لا تخاطب ولا تتحمل عند بيعها للوحدات العقارية، حيث إنها تخضع لضريبة الأرباح التجارية، إلا أنها ينطبق عليها المنع الذى قرره القانون والمتعلق بنقل ملكية أى وحدة من المشترى الأول إلى المتنازل إليه إلا بعد التحقق من سداده الضريبة المستحقة على التصرفات العقارية على الوحدة السكنية أو الأرض أو العقار محل التصرف.
أما بالنسبة لإدخال الوارث فى ضريبة التصرفات العقارية، فيرى الدكتور محمد معيط، أنه تم إلغاء الاستثناء الخاص بالوارث من ضريبة التصرفات العقارية تحقيقا لمبدأ العدالة الضريبية، فليس من المنطقى أن يخضع للضريبة من قام بالشراء من جهده وماله، ويستثنى من تلك الضريبة الوارث الذى يتصرف فيما آل إليه دون جهد، ولا علاقة لهذا بضريبة الأيلولة، فضريبة التصرفات العقارية تستحق التحصيل عند البيع وليس عند الميراث.
وأوضح الوزير أن مصلحة الضرائب انتهت من ميكنة أعمال الحصر والتسجيل والمحاسبة لأطراف التصرفات العقارية خلال عام 2017، مما أسهم فى زيادة الحصيلة الضريبية المستهدفة لهذا العام من التصرفات العقارية لنحو ثلاثة مليارات جنيه، مقابل 95 مليون جنيه العام 2016.
والنقطة الأخيرة التى شدد عليها مستشار وزير الماية، وهى المتعلقة بقيام البائع لعقار، ثم قام ببيع شىء آخر يملكه، فإنه تتم محاسبته على أنه نشاط تجارى فى العقارات، ويقوم بدفع الضريبة العادية، وهى 22.5 % من قيمة التصرف فى حالة البيع الوحيد.
وهنا يوضح الدكتور أشرف العربى، رئيس مصلحة الضرائب الأسبق، أنه عندما يقوم الأفراد العادين بعمليا ت البيع والشراء للعقارات، فإن تلك العمليات تصنف على أنها عمليات مدنية، لكن إذا تعددت عمليات البيع تحول الشخص إلى تاجر، فإن ضريبة التصرف العقارية 2.5 % من قيمة التصرف أو 22.5 % ضريبة على صافى الربح فى حالة البيع لأكثر من عقار أو أرض، والفكرة أن البائع فى الحالة الأولى لا يقدم إقرارا ضريبيا، أما فى الحالة الثانية فإن التاجر ملزم بتقديم إقرار ضريبى.
ويرى الدكتور أشرف العربى، أن الجديد فى التعديل هو أن البائع والمشترى متضامنان معا، وبهذا التعديل تطلب وزارة المالية أن يكون الناس رقباء على بعضهم بعضا، وحتى لا يقوم المشترى بدفع الضريبة بدلا عن البائع، الذى فرضت الضريبة عليه بالأساس، فإنه لا يقوم بدفع ثمن الشراء دفعة واحدة، ويبقى جزء من الثمن حتى يقوم البائع بسداد الضريبة ويعطيه الإيصال حتى يستطيع المشترى التعامل مع المصالح الحكومية، سواء بالتسجيل فى الشهر العقارى أم بتغيير عداد الكهرباء أو المياه، ويرى أن هذا تعقيدات وتزايد من الإدارة الضريبية، التى تضع الممول فى النقطة الأضعف وتضع نفسها فى النقطة الأقوى، وبهذا التعديل فإن الأفراد هم من يقومون بعمل موظفى الضرائب.
فالقانون يعطى مصلحة الضرائب الأدوات والوسائل لتحصيل كل الضرائب بشرط الجدية فى العمل والتحصيل من جانب مصلحة الضرائب، والدليل على صحة هذا الكلام، أنه بعد توقيع عدد من البروتوكولات مع وزارات العدل والإسكان والكهرباء، زادت الحصيلة الضريبية بدون دخول تلك التعديلات حيز التنفيذ، لكن بهذا التعديل فإن المصلحة تطلب من المشترى أن يقوم بدور الوكيل لها ليضمن تحصيلها للضريبة.
وقد أدخلت التعديلات أيضا الوارث فى إطار تلك الضريبة، فلماذا استمر إعفاء القرى المصرية من تلك الضريبة، خصوصا أن الأراضى والعقارات يصل سعرها إلى ملايين فى بعض القرى المصرية، أليس من العدالة الضريبة التطبيق على كل الناس؟!
وبسؤاله عن التهرب الضريبى الذى قدره هانى توفيق، الخبير الاقتصادى، بنحو 400 مليار جنيه هدرا فى المتحصلات الضريبية، بسبب نقص الكفاءات، أوضح أشرف العربى أنه ليس لدينا ترمومتر واضح ومحدد لرقم التهرب الضريبى، وفى تقديرى أنها أكثر من 400 مليار جنيه، لأن نسبة الاقتصاد غير الرسمى كبيرة من إجمالى الاقتصاد المصرى، ومن يمارس النشاط الاقتصادى غير الرسمى لا يدفعون ضرائب بالإضافة إلى المتهربين من دفع الضرائب، وهم كثر.
بالإضافة إلى أننا نمارس الاقتصاد النقدى، ومن يشترون لا يهتمون بالحصول على فواتير، وجميع المصريين يسهمون فى انتشار الاستخدام النقدى وعدم المطالبة بأى فواتير، وبالتالى فإن النظام الضريبى ليس هو السبب الرئيسى. وعندما يأتى وزراء المالية، فإن كلا منهم يركز على الإصلاح الضريبى وإجراء التعديلات على القوانين، فهناك من يبسط القانون أو يعقده على حسب تربيته وطريقة تفكيره.
فصحيح أن هناك جزءا خاصا بإصلاح القوانين، لكن الأهم من إصلاح القوانين هو إصلاح الإدارة الضريبية نفسها.