توزيع أراضى الدولة‏..‏ بين نار المزادات وفساد التخصيص

أراضى الدولة‏..‏ ملك من‏..‏ ومن له الحق فى تحديد سعرها‏..‏ ومن له الحق فى بيعها ؟‏.‏ عفوا‏ً..‏ هذه ليست أسئلة بديهية بدليل ماحدث مع مدينتى‏..‏ وبدليل أن خبراء الإسكان والعقارات والأراضى والتنمية لم يجتمعوا حتى الآن على قلب رجل واحد ويفتوننا‏..‏ هل الأفضل بيعها أم تخصيصها أم طرحها بحق الانتفاع لمدة معينه تعود بعدها إلى الدولة؟‏.‏ نحن نتحدث عن مستقبل بلد‏..‏ مستقبل أرض عمرها أكبر من عمر البشر لكننا نتصرف فيها كما لو كنا آخر من يعيش عليها ونبيعها أونخصصها بأسعار يثور الجدل حولها‏.‏
نحن هنا لا نتهم احدا ولانفتح جروحا بل نسأل سؤالا من أجل الأجيال القادمة‏:‏ ماهو التصرف السليم الذي لاتحوطه الشبهات من بين يديه ولا من خلفه ؟ وهل المزاد هو الاسلوب اللائق بأراضي الدولة ؟ أم أن التخصيص يكسب ؟‏.‏
تعالوا نعرف الاجابة من أهل الاختصاص‏.‏ في البداية أكد المهندس صلاح حجاب رئيس شرف جمعية التخطيط العمراني ومقرر لجنة العمارة بالمجلس الأعلي للثقافة أن الدولة يجب ألا تكون تاجر أراض وإنما الأرض هي وديعة ائتمنها عليها الشعب لتنميتها دون إخلال بحقوق أجيال مقبلة‏,‏ وبالتالي هناك مخطط عام يتم حاليا لمصر حتي عام‏2050‏ سيحدد إمكانات المكان والسكان في إطار رؤية مستقبلية نتفق عليها جميعا في مصر وهي تحدد كيف نريد أن نري مصر؟ وبالتالي هناك جزء من هذه الرؤية رؤية عمرانية يلزم لها أن تكون في إطار مخطط لإمكانات الأرض ونوعية استعمالها ما إذا كانت للصناعة أو للزراعة أو للبترول أو توجد بها خامات أو ستتوافر بها فرص عمل وسيوجد حول مصادر الرزق عمران مستقر بنوعياته المختلفة لتشكيل مجتمع جديد في مناطق جديدة أو امتدادات لمناطق دائمة وهذا العمران الجديد بصوره المختلفة وباستعمالاته المتعددة يتم التخطيط لآماد زمنية محددة ويشمل بشكل أساسي سياسة التصرف في الأراضي التي ستقام عليها هذه التنمية ثم يتم بعد ذلك اعتماد هذه المخططات من المجلس الأعلي للتخطيط والتنمية العمرانية برئاسة رئيس مجلس الوزراء لكي تكون له قوة ولا يتم اختراق هذا المخطط وتلتزم جهات الولاية علي هذه الأراضي طبقا لسياسة التنمية المعتمدة من قبل المجلس الأعلي للتخطيط والتنمية العمرانية وبالنسبة لأراضي الإسكان فإن التصرف فيها لابد أن يكون في إطار خطط التنمية وليس علي أساس البيع والشراء والمكسب والخسارة فأراضي ذوي أدني الدخول لابد أن يتم طرحها‏(‏ ببلاش‏)‏ دون مقابل أما الأراضي المخصصة لذوي الدخول المتوسطة فإنها تطرح بتكلفة إعدادها وتجهيزها بالمرافق بينما الأرض المخططة لذوي الدخول العالية فتكون بتكلفة مرافقها ومرافق الأرض اللازمة لذوي أدني الدخول وبهذه السياسة فإن الدولة لن تدفع شيئا كتكلفة للأراضي كما سيؤدي ذلك إلي خفض أسعار الأراضي والوحدات السكنية وستكون في متناول الجميع مما سيؤدي إلي التخلي عن مشكلة الإسكان المزمنة مع العلم بأن هذه الفكرة تم تقديمها من لجنة الإسكان بالحزب الوطني برئاسة حسين عثمان سنة‏1979‏ بحضور الرئيس مبارك عندما كان نائبا للرئيس في أحد اجتماعات الحزب وأثني عليها ولكن تغير الوزارات هو ما أدي إلي عدم تنفيذها‏.‏
وبشكل عام فإن تخصيص الأراضي لابد أن يكون في إطار مخطط عام معتمد ومعتمدة معه سياسة التنمية التي تشمل أسلوب التصرف في الأراضي طبقا لما هو مخطط‏.‏
من جهته أكد الدكتور أبو زيد راجح رئيس المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء السابق أن مربط الفرس في إدارة أراضي الدولة هو أسلوب أو طريقة التخصيص التي يجب أن تتم عن طريق حق الانتفاع لمدة معينة هي العمر الطبيعي للمشروع المقام علي الأرض التي تتراوح بين‏50‏ و مائة سنة‏,‏ وذلك نظير رسوم تتحدد حسب طبيعة النشاط وبذلك تخرج الأراضي من أن تكون سلعة في حد ذاتها تباع وتشتري بهدف تخصيص ربح سريع كبير لتصبح كما هو مفترض أن تكون هي الوعاء المكاني للتنمية القومية الشاملة مشيرا إلي أن هذا الكلام ينطبق علي المدن الجديدة وكل الأراضي بما فيها الأراضي الموجودة في نطاق القاهرة الكبري حاليا‏.‏
وأضاف أنه لكي نكمل الصورة يجب أن يتم إعداد مخطط استراتيجي شامل للتنمية العمرانية في مصر متضمنا استخدامات الأراضي وهو ما سيحل كل المشكلات الخاصة بالأراضي مع العلم بأن كثيرا من دول العالم أخذت بهذا المبدأ وثبت نجاحه مثل انجلترا والسودان والسويد وتونس مشيرا إلي أن حق الانتفاع يضمن لنا أن أرض مصر لن تقع في أيد غير أمينة لأنه بمضي الوقت من الممكن أن يشتري أراضي مصر من هم غير أمناء عليها‏.‏
وأضاف د‏.‏ راجح أن النقطة الأخري الملازمة للأراضي هي النظام المؤسسي لإدارة أراضي الدولة ففي الوقت الحالي توجد عدة وزارات تتصرف في تلك الأراضي وهي وزارات الدفاع والزراعة والسياحة والإسكان والصناعة وبحكم النظام الحالي كل وزارة من تلك الوزارات تقوم منفردة بتحديد الأراضي التي تلزمها وتحدد أسلوب التخصيص الذي تراه لتحقيق التنمية القطاعية الخاصة بها وفي ظل هذا التعدد فإن هناك نحو‏40‏ قانونا وقرارا جمهوريا خاصا بالتصرف في الأراضي غالبيتها متعارض بعضها مع البعض أي أن الصورة العامة أن هناك تعددا دون تنسيق في الوزارات والهيئات التي لها ولاية علي الأراضي كما أن هناك تعددا دون تنسيق بين القوانين المنظمة لإدارة الأراضي وهذا ما أدي إلي المشكلات الموجودة حاليا‏.‏
ولذلك لابد من وضع قانون موحد خاص بالأراضي شبيه بقانون البناء الموحد وتوحيد الولاية علي أراضي مصر في جهة واحدة ويفضل أن تكون وزارة المالية لأنها ليست وزارة إقطاعية لها اهتمام واحد وكذلك لابد أن تكون هناك جهة إدارية عليا تتولي وضع السياسات والأسس الخاصة بتخصيص الأراضي وتفعيلها علي أن تقوم وزارة المالية بتنفيذ هذه الأسس والسياسات عند تخصيص الأراضي وتسعيرها‏.‏
من جهته أثني حسن درة صاحب إحدي الشركات الكبري للاستثمار العقاري علي أسلوب المزادات بالنسبة للتصرف في الأراضي موضحا أنه يتم فقط للإسكان الفاخر الذي يشمل الفيلات والمنتجعات ومن حصيلة المزادات يتم الصرف علي شبكة المياه والصرف الصحي التي ستغطي كل مصر كما يتم تدعيم إسكان الشباب والإسكان الاقتصادي حيث تم حتي الآن إنشاء‏300‏ ألف وحدة إسكان للشباب من عائد المزادات موضحا أن ارتفاع الأسعار ليس بسبب المزادات ولكنها طبيعة الحياة فعن نفسي كما يقول منذ‏7‏ سنوات كنت أبيع الوحدة مقابل‏90‏ ألف جنيه وصل سعرها الآن إلي‏400‏ ألف جنيه وكان هامش الربح‏10%‏ بينما يصل في الفيلات إلي نسبة تتراوح بين‏10%‏ و‏15%‏ ومن الطبيعي أيضا أن تكون أسعار أراضي الإسكان الإداري مرتفعة لأن استخدامها يكون للشركات والمؤسسات التي تحقق ربحية عالية‏.‏
من جهته اقترح الدكتور طارق أبو النجا أستاذ العمارة بمعهد لوس أنجلوس للعمارة بأن يكون الحصول علي الأراضي في مقابل عمل تنمية في المناطق العشوائية مثل باب الشعرية ومنشية ناصر وغيرها مع وضع شروط لربط البيع بالتنمية وتحديد كيفية رسو الطلبات علي المستثمرين وطريقة المفاضلة بينهم وربطها بتقديم المستثمر رؤية متكاملة لطريقة التنمية وفقا للخطة الموضوعة والمناطق الموضوعة ضمن خطة التنمية وكذلك كيفية تحديد السعر والأسس التي تحدد علي ضوئها الأسعار‏,‏ فالمشكلة ليست إسكانا فقط بل إنها إسكان وتنمية لأن عملية التنمية ستؤثر علي أسعار الوحدات وكذلك لابد من إيجاد طريقة تمنع زيادة الأسعار وفي الوقت نفسه تكون محصنة ضد الفساد‏.‏
أما اللواء مهندس عادل نجيب النائب الأول لرئيس هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فقد أكد أن المزاد هو الأسلوب الوحيد الذي يحدد السعر الحقيقي لأراضي الإسكان الفاخر لأنه لا يوجد مستثمر سيقوم بدفع أكثر من قيمة الأرض وأن الهيئة من خلال هذه الأموال تقوم بدعم الإسكان المتوسط والمنخفض‏.‏
وأشار إلي أن من يتحدثون عن أن أرض مدينتي ستحقق مليارات كثيرة للشركة المالكة كمكاسب علي ذكر أن قيمة ال‏7%‏ من المشروع تعادل‏9.9‏ مليار جنيه فإن هذا نوع من الحقد الاجتماعي وأن أي مشروع سكني لابد أن يكسب نحو‏20%‏ من قيمة المشروع وهذا ليس بكثير‏.‏
وأضاف نجيب أن الأراضي الصحراوية لن يذهب أحد لتنميتها إذا كانت بالمزاد قبل أن نصل لدرجة معينة من النمو وكشف عن البدء في إنشاء مدينة جديدة شرق بورسعيد كما أننا ننتظر صدور القرار الجمهوري لإنشاء مدينة العلمين علي مساحة‏70‏ ألف فدان‏.‏
من جانبه أكد المستشار الدكتور محمد الدكروري عضو اللجنة القانونية التي شكلت لدراسة مشكلة أرض مدينتي أننا لم نحدد أرقاما كقيمة للأرض بعد الحكم القضائي بل قلنا إنه لابد من تنفيذ الحكم وإنهاء العقد السابق الموقع بين مجموعة طلعت مصطفي وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وإن الأرض عادت قانونا للهيئة وأصبحت ملكها وإن من حقها أن تتصرف فيها طبقا للقانون والقانون يسمح لها بأن تتصرف فيها بالأمر المباشر للشركة التي كانت مالكة لها حفاظا علي الوضع القانوني لحاجزي الوحدات كما أن القانون يقول إن الجهة التي تبيع هي التي تقدر قيمة الأرض وهيئة الخدمات الحكومية تتأكد من صحة هذا التقدير ومناسبته ثم يصدر القرار من مجلس الوزراء وهو ما تم بالفعل حيث وافق مجلس الوزراء علي التقدير الجديد الذي كان بزيادة نحو ملياري جنيه‏.‏
من جهته أكد الدكتور أحمد صلاح الدين أستاذ التخطيط العمراني بجامعة عين شمس أن نظام التخصيص نظام فاشل ارتبط بالفساد والمحسوبيات وكذلك نظام المزادات فهو أسوأ لأنه خضع لسيطرة رأس المال مما أدي إلي فوران الأسعار مشيرا إلي أن نظام القرعة هو أفضل الطرق لطرح الأراضي ولكن بشرط أن يكون بأسعار معتدلة حيث كانت القرعة الأولي في عهد المغربي بمدينة الشروق ممتازة حيث لم يتعد السعر‏240‏ جنيها ولكن للأسف بعد ذلك بدأت الزيادات حيث وصل سعر المتر في القرعة الأخيرة إلي ثلاثة آلاف جنيه في القاهرة الجديدة وإلي ألف ومائتي جنيه في الشروق وبالتالي فقد أسهمت الدولة في رفع أسعار الأراضي وقضت علي حلم المواطن البسيط في الحصول علي قطعة أرض في المدن الجديدة‏.‏ وأضاف د‏.‏ صلاح الدين أنه من واقع التجربة والخبرة العملية والوجود في السوق فإنه مطلوب العودة للقرعة بأسعار معتدلة وألا تلعب الوزارة دور السمسار بالنسبة للأراضي كما يجب إلغاء التعامل تماما بتوكيلات علي قطع أراضي القرعة باستثناء المهندس أو المكتب الاستشاري القائم بأعمال الترخيص فقط‏,‏ لأن ذلك سيمنع المضاربة علي أراضي القرعة كما حدث في القرعة الأولي حتي القرعة الأخيرة‏.‏