العقارات القديمة تنتظر "التحرير"

تبحث وزارة الإسكان عدة مقترحات وبدائل لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في العقارات القديمة وتحقيق العدالة بين الطرفين والحفاظ علي الثروة العقارية وكذلك تحقيق العدالة الاجتماعية التي طالبت بها ثورة‏25‏ يناير‏,‏ كما تسعي الوزارة للوصول إلي حلول تشريعية تحدث توازنا بين طرفي العلاقة ومراعاة الفئات غير القادرة من المستأجرين ورفع الظلم الذي وقع علي بعض الفئات من الملاك.
وتتضمن هذه المقترحات التي ينفرد الأهرام بنشرها عمل زيادة متدرجة في قيمة الإيجارات علي أمد طويل تأخذ في الاعتبار تاريخ العقد والعمر المتبقي للعقار والمستوي العمراني للمنطقة الكائن بها وتحديد قيمة مالية لكل منطقة علي حدة يدفعها المالك للمستأجر حالة رغبة الأخير في ترك الوحدة المؤجرة كما تتضمن المقترحات جذب القطاع الخاص للعودة للاستثمار العقاري من خلال نمط للإيجار يناسب الغالبية العظمي من فئات الشعب, وذلك لتخفيف العبء عن كاهل الدولة. كما تتضمن الاقتراحات وضع فترة انتقال طويلة ومناسبة لجعل الانتقال من الإيجار المحدد إلي الإيجار الحر سهلا وميسرا, كما تتضمن تحريك القيمة الإيجارية طبقا لمعدل التضخم في الفترات السابقة وإيجاد نصوص قانونية واضحة لسهولة التطبيق والتقاضي وتقليل المخالفات.
كما تشمل إيجاد شكل مناسب لدعم الإيجارات التي ستتم زيادتها علي محدودي الدخل مع تحديد مصادره سواء من الدولة أو صندوق للمساكن, والوصول إلي قانون واحد يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر بعدالة ترضي الطرفين بحيث يعيد ذلك نمط الإيجار للمجتمع بدلا من نمط التمليك.
وأكد الدكتور طارق وفيق وزير الاسكان والمجتمعات العمرانية ان الهدف من اعداد قانون جديد لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في العقارات القديمة هو تحقيق العدالة بين الطرفين والحفاظ علي الثروة العقارية التي اصبحت بلا صيانة نتيجة لأن غالبية الوحدات المؤجرة قيمتها الايجارية متدنية جدا وبالتالي تم اهمال صيانتها نظرا لأن غالبيتها مغلقة وخالية من السكان.
واشار الي أن القانون الجديد سيراعي التدرج في زيادة القيمة الايجارية وكذلك وجود فترة انتقالية بين إقرار القانون وتطبيقه وأيضا ضرورة القيام بدور تكافلي لدعم المضارين من القانون الجديد.
واضاف انه يتم الآن دراسة كل المقترحات والمسودات السابقه التي تم اعدادها لهذا القانون من قبل, كما يتم الاستماع لوجهات نظر جميع الخبراء والمهتمين بالأمر بجانب اصحاب الشأن من الطرفين, مشيرا الي انه يأمل ان يتم الانتهاء من اعداد هذا القانون وعرضه علي مجلس الشعب القادم بعد عرضه علي الرأي العام واجراء حوار مجتمعي حوله.
وكشف الوزير عن أن عدد الوحدات الخالية في مصر يصل الي نحو2,5 مليون وحدة سكنية, وتساءل: كيف يحدث ذلك في دولة تعاني من مشكلة الإسكان, ويقال إن لديها عجزا كميا, مشيرا الي ان جزءا كبيرا من هذه الوحدات الخالية يتركز في العقارات القديمة التي تخضع للعلاقة الإيجارية الأبدية.
ومن جانبها اكدت المهندسة نفيسة هاشم, رئيسة قطاع الإسكان بالوزارة,ومقرر لجنة اعداد القانون الجديد أن اللجنة تقوم بدراسة هذا الملف الشائك من خلال قاعدة بيانات الوزارة التي تضم كل المقترحات والشكاوي الواردة للوزارة من الملاك والمستأجرين والمعنيين اضافة إلي ما تتداوله وسائل الاعلام من آراء حول هذا الموضوع, وذلك للوصول إلي حلول تشريعية تحدث توازنا بين طرفي العلاقة الايجارية مع مراعاة الفئات غير القادرة من المستأجرين, حيث اننا نؤمن بأن هناك ظلما وقع علي فئات الملاك, ولكن الطرف الآخر وهم المستأجرون, ليسوا كلهم فئة واحدة, فهناك شرائح منهم سوف تتضرر حين يتم تحرير العلاقة, ولذلك لابد من مراعاتهم.
واضافت ان هناك مقترحا بأن يتم عمل زيادات متدرجة في قيمة الايجارات علي امد طويل تأخذ في الاعتبار تاريخ تحرير العقد وموقع العقار والعمر المتبقي له والمستوي العمراني للمنطقة الكائن بها كما سيتم تحديد قيمة مالية لكل منطقة علي حدة, يدفعها المالك للمستأجر, حال رغبة الأخير في ترك الوحدة المؤجرة, بعدما ارتفعت القيمة المالية التي يطلبها المستأجرون لترك هذه الوحدات حيث ان مناطق مثل الكورنيش والزمالك وجاردن سيتي والمهندسين لا تتساوي مع المناطق الشعبية مثل امبابة وبولاق وغيرهما.
واشارت الي ان اللجنة تأخذ في الاعتبار البعد الاجتماعي ومحاولة جذب القطاع الخاص للعودة للاستثمار في العقارات من خلال نمط الايجار الذي يناسب الغالبية العظمي من فئات الشعب سواء محدودو او متوسطو الدخل وتخفيف العبء عن كاهل الدولة من خلال مساهمة القطاع الخاص في التصدي لمشكلة الاسكان بما يتيح توجيه المزيد من الموارد لقطاعات الانتاج والاستثمار وزيادة نشاط سوق العقارات التي تشكل قاطرة قوية للتنمية الاقتصادية وتحقيق مبدأ مهم من مبادئ ثورة25 يناير وهو العدالة الاجتماعية بما يؤدي لتخفيف الاحتقان بين طرفي العلاقة.
واوضحت انه في حالة الاستقرار علي تحرير العلاقة يلزم وضع فترات انتقال طويلة ومناسبة لجعل الانتقال من الايجار المحدد الي الايجار الحر سهلا وميسرا اذ ان استمرارية القيمة الايجارية المجمدة لفترة طويلة برغم ضآلتها جعل منها امرا واقعا وقد اطمأنت الاسرة المستأجرة الي دوام هذا الواقع واستقرت علي اساسه الاوضاع الاقتصادية والاجتماعية ولذلك سيتم تحريك القيمة الايجارية طبقا لمعدل التضحم في الفترات السابقة كما سيتم عند صياغة مشروع القانون وضوح النصوص لسهولة التطبيق وتقليل المخالفات والتقاضي وضرورة تفعيل احكام تنظيم اتحاد الشاغلين الواردة بقانون البناء الموحد.
وكشفت عن انه يتم الآن البحث عن شكل مناسب لدعم الايجارات التي سيتم زيادتها علي محدودي الدخل في بعض المناطق الفقيرة والذين لا يتحملون الزيادة في الايجارات وذلك من اجل عدم زيادة الاعباء المالية عليهم مع تحديد مصادر الدعم سواء من الدولة او من اي جهات اخري كصندوق للمساكن.
ومن جهته اكد المهندس صلاح حجاب خبير التخطيط العمراني وعضو لجنة اعداد القانون ان المباديء العامة للقانون الجديد تنطلق من ضرورة العودة الي قانون واحد يحكم العلاقات بين المالك والمستأجر بعدالة مرضي عنها من الطرفين بحيث يعيد ذلك مرة اخري نمط الايجار للمجتمع المصري بدلا من نمط التمليك الذي بدأ سنة.1970
واضاف ان رؤيته الخاصة تتمثل في ضرورة تحريك القيمة الايجارية المتجمدة لتصبح قيمة عادلة للطرفين في مدي زمني يحدد طبقا لتاريخ انشاء المبني والتأثيرات التي طرأت علي القيمة الإيجارية من تخفيض بعد ثورة يوليو ثم تجميد للقيمة حتي الآن علي ألا تقل هذه المدة عن خمس سنوات وبعد ذلك يتم زيادة قيمة الايجار سنويا طبقا لمعدل التضخم الذي يعلنه الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء.
وكشف انه لن يتم اجبار احد علي ترك مسكنه الذي استقر فيه منذ زمن طويل علي ان تكون عملية ترك الشقة بالاتفاق بين الطرفين وقال ان غالبية الشقق المؤجرة خالية وقيمتها الايجارية ضعيفة جدا ولذلك فانه يتوقع عند زيادة الايجار ان يقوم الكثيرون بترك وحداتهم المؤجرة.
ومن جانبه اكد الدكتور رأفت شميس مدير معهد التدريب والدراسات الحضرية بمركز بحوث الإسكان والبناء ان تدخل الدولة لتحديد القيمة الايجارية في الستينيات وتحرير عقود ابدية هو الذي ادي الي ظهور مشكلة الاسكان بل تعقيدها وتسبب في امتناع الناس عن التأجير والاتجاه لنظام التمليك.
واشار الي ان هذا التدخل غير المدروس أدي إلي تمسك الناس بأي وحدة يمتلكونها أو يستأجرونها حتي لو كانوا غير محتاجين لها بل انهم يقومون بتركها لأولادهم واحفادهم وهو ما أدي إلي زيادة حجم الوحدات المغلقة وبالتالي ضعف العرض وزيادة الطلب وارتفاع الاسعار.
واضاف ان الحل يكمن في تحرير العلاقة نهائيا خلال فترة معينة وترك السوق لنظام العرض والطلب وهو ما سيؤدي الي تخفيض الاسعار نظرا لكثرة المعروض كما انه سيعيد الحقوق لأصحابها بعد سنوات طويلة من الظلم.