نفيسة هاشم رئيس قطاع الإسكان والمرافق

اقتراح بزيادة الإيجارات القديمة علي 7 دفعات حتي 2020

قانون إيجارات قديم ظلم الملاك وحال بينهم وبين استثمار وحدات سكنية أقاموها وغل أيديهم عن التصرف فيها مازال يراوح مكانه منذ سنوات طويلة دون أن يتدخل أحد لإعادة التوازن وتحقيق العدالة في العلاقة بين المالك والمستأجر
وقوانين بناء يجري التحايل عليها واستغلال ثغراتها وإجراءات للترخيص تتسم بالتطويل ومخلفات في البناء لا تنتهي ومبان تتعرض لأخطار الانهيار بسبب غياب الصيانة أو فساد الذمم وشباب حائر يبحث عن شقة ولا يجد في حدود إمكاناته في الوقت الذي يوجد فيه أكثر من6 ملايين وحدة سكنية شاغرة أو مغلقة, كل هذه التساؤلات طرحناها علي نفيسة هاشم وكيل أول وزارة الإسكان ورئيس قطاع الإسكان والمرافق وكان هذا الحوار. هناك وحدات سكنية شاغرة لا تستغل وأخري مغلقة بينما يعاني المواطن الارتفاع الجنوني لأسعار الشقق.. لماذا لا يتم التحرك بوسائل تحفيز لاستغلال هذه الوحدات؟
يجب أن نفرق بين الوحدات الشاغرة والوحدات المغلقة فالوحدات الشاغرة ملك أصحابها ولم يقوموا ببيعها أو إيجارها بعد, وطبقا لتعداد 2006 فالسكني منها نحو 4.4 مليون وحدة, أما الوحدات المغلقة فلها ملاكها وهي مغلقة لسفره للخارج أو لوجود مسكن آخر أو حجزها مستقبلا لأولاده, وطبقا لتعداد 2006 تبلغ نحو مليوني وحدة وللتعامل مع هذه الوحدات وإدخالها في سوق الإسكان فقد سبق أن صدر قانون تحرير العلاقة الإيجارية رقم4 لسنة 1996 ومما لاشك فيه أن هذا القانون أتاح الفرصة للمالك لفتح شققهم وطبقا لتعداد 2006 فقد بلغ عدد الوحدات المؤجرة بالإيجار الجديد نحو 1 و1 مليون وحده, وطبقا لوثيقة الإسكان الجاري مناقشتها ستنتهج الحكومة سياسات لتحفيز المالك لفتح تلك الوحدات المغلقة وقد يكون عن طريق تشريعات تكفل ضمانة حق المالك في الإخلاء بعد انتهاء العقد.
الوحدات الإيجارية هي الأنسب لقطاع كبير من المواطنين وقد تحدثت عن الوحدات الشاغرة أو المغلقة فلماذا لا تتحرك وزارة الإسكان في اتجاه زيادة شقق الإيجار الجديدة؟
ستعمل الوزارة علي زيادة المطروح من الوحدات للإيجار عن طريق تشجيع المؤسسات أو إنشاء شركات لطرح وحدات للإيجار وكذلك دراسة عقود الإسكان بالمدن الجديدة بما يسمح بالإيجار وفتح وحداتهم المغلقة بهذه المدن وقد تبنت الوزارة بالتعاون مع بنك التعمير والإسكان خطة الاستثمار مليوني وحدة سكنية مغلقة وتقوم الفكرة علي شعار نستأجر منك ونعيد تأجيرها لصالحك حيث قامت احدي الشركات التابعة لبنك التعمير والاسكان بدراسة لتحديد إمكانية قيام الشركة بالتعاقد مع أصحاب الوحدات المغلقة لتأجير وحداتهم بعد معاينة الوحدة وتحديد القيمة الإيجارية خلال فترات طويلة من سنة إلي5 سنوات ويتم التعاقد مع العميل وفقا للمدة والشروط المتفق عليها مع ضمان كل الحقوق لصاحب الوحدة, علي أن تقوم الشركة بعرضها للإيجار والتعامل المباشر مع المستأجر في تحصيل الايجارات وأعمال الصيانة الخاصة بالوحدة.
سياسات الإسكان اتسمت في الغالب بالتذبذب وتعدد الاتجاهات وتضاربها.. لماذا لا تكون هناك سياسة إسكانية واضحة كما تفعل الدول الأخري؟
تذبذب سياسات الإسكان خلال الحقبة الماضية نتج عنه غبن اقتصادي واجتماعي وإسكاني لفئات مختلفة من المجتمع ومن ثم كانت الحاجة ماسة لوضع وثيقة متكاملة الرؤية شفافة قابلة للفهم والمساءلة تحدد استراتيجية ثابتة ومستقرة وكذا سياسات محددة تتسم بالمرونة وفقا لمتطلبات التنفيذ تعالج المشكلات الحالية وتحقق آمال الحصول علي مسكن مناسب, وهذه الوثيقة ملزمة حيث نسعي لإصدارها بقانون وتتعدي أهميتها قطاع الإسكان فهي توضح رؤية الدولة لجميع الأطراف والقطاعات المعنية بهذا القطاع وتمكنها من التخطيط طويل المدي مما يرفع كفاءة هذا القطاع المهم وهذه الوثيقة ترسخ لمبدأ مهم هو تمكين كل مواطن من أن يحصل علي حقه في السكن في بيئة مخططة كاملة الإمداد بالمرافق وعلي اتصالية بفرصة العمل وتتضمن هذه الوثيقة استراتيجيات منها:
دعم المواطن وليس المسكن أو الأرض وهذا يكفل وصول الدعم لمستحقيه.
مساندة الإيجار الآمن وزيادة حصته.
تحفيز إدخال المساكن المغلقة والخالية للاستعمال.
الحفاظ علي الثروة العقارية للحد من الانهيارات.
الدولة كمنظم وممكن وليس بالبناء المباشر مع مسئولية الدولة بالبناء لفئات محدودي الدخل.
المواطن الراغب بالبناء يجد العديد من العقبات والمبالغات في إجراءات التراخيص وهذا يؤدي إلي تشجيع اتجاهه للمخالفة كسبا للوقت وتوفيرا للمال.
في شهر مارس الماضي أصدرنا اللائحة التنفيذية لقانون البناء التي تعالج هذه المشكلات وتيسر الحصول علي الترخيص فضلا عن تبسيط عبارات اللائحة وتضمينها كل التعريفات والمصطلحات لسهولة التطبيق وتفعيل القانون.
هناك مشكلة أيضا ترتبط بتنفيذ الأعمال الخاصة بالبناء وهناك عمليات تحايل تتم, ما تعليقك؟
إن هدفنا هو إحكام الرقابة علي تنفيذ الأعمال وسرعة التصدي للأعمال المخالفة في مهدها وقبل اكتمالها وللحد من ظاهرة انهيار المباني فقد تم إلغاء مهلة ال15 يوما الممنوحة لتصحيح الأعمال المخالفة, حيث إنها كانت مدعاة للتلاعب بالإضافة إلي أنها تتيح للمخالف فرصة لإتمام المخالفة, وقد أصدرنا تعديلات تلزم الجهة الإدارية باتخاذ الاجراءات الكفيلة بمنع الاستفادة من الأجزاء المخالفة ومنها قطع المرافق عن الأجزاء المخالفة والتحفظ علي مواد البناء والادوات والمهمات المستخدمة في ارتكاب المخالفة, كما تم تعديل النماذج المرفقة باللائحة التنفيذية كونها أداة الجهة الإدارية لتفعيل أحكام القانون لا سيما المحاضر والقرارات الإدارية وذلك لإحكام المراقبة والمتابعة لتنفيذ العقوبات وتحصيل الغرامات, كما تم إضافة نموذج عقد بيع لإيجار وحدة متضمنا جميع البيانات المتعلقة بتراخيص البناء وعدد الأدوار والجراحات ولا يقبل شهر أي عقد غير متضمن لتلك البيانات وفي إطار ضبط الجودة والحفاظ علي السلامة الانشائية للمباني والأرواح فقد تم استحداث بعض الضوابط أهمها: تقسيم فئات العمال لأربع فئات طبقا لحجم الأعمال وتوعيتها بدلا من فئتين لتغطي جميع مستويات المهندسين( بيت خبرة مكتب هندسي استشاري مهندس استشاري مهندس متخصص) مع وضع المعايير المطلوبة لأداء العمال طبقا لحجمها ونوعيتها سواء من حيث استخراج تراخيص أو تصميم أو إشراف علي التنفيذ مع وضع مواصفات للتقارير الفنية اللازمة سواء في حالة التعلية أو التعديل أو الترميم أو الهدم وأيضا اشتراط إسناد الإشراف علي التنفيذ في حالتي التدعيم والترميم للفنادق الإنشائية للمبني لمهندس استشاري متخصص مع التزام المهندس المشرف علي التنفيذ بالإشراف علي جميع متطلبات تأمين المباني المجاورة والمارة والممتلكات والشوارع والممر وغيرها عند الشروع في تنفيذ الأعمال المرخص بها.
قانون الإيجارات القديم تم التطرق لمناقشته واستقصاء الآراء حوله ثم نام الأمر.. لماذا؟
العلاقة بين المالك والمستأجر ملغمة ولابد من مساحة للتفاوض بين الطرفين وبحيث لا نصل إلي ظلم أحد الأطراف, وعملنا دراسة خاصة بتاريخ إنشاء المبني وموقعه ومسطحة وتاريخ العقد وكل ما يحدد القيمة الإيجارية, وعملنا دراسة لتحريك القيمة الإيجارية من خلال خبراء وأصحاب الشأن والجهاز المركزي للتعبئة وراعينا معدل التضخم, كذلك أشركنا جمعية الملاك المضارين من الإيجار القديم في المناقشات وعملنا الزيادة في القيمة الإيجارية في إطار تدريجي وبحيث لا يتأثر بها المستأجر مراعاة لظروفه وقسمنا الزيادة علي7 دفعات حتي2020 بحيث نكون عندها وصلنا لقيم إيجارية تقترب من العدالة بالإضافة لكسر مبدأ ثبات القيمة الإيجارية الذي تم علي مبان منذ الأربعينيات والزيادة تتضاعف عددا من المرات فهناك المباني القديمة منذ الأربعينيات تتضاعف22 مرة مثلا حسب جدول زمني وتوصل قبل عام96 صدور القانون الجديد والمباني قبل96 مباشرة نصل إلي50% زيادة من القيمة الإيجارية خلال7 دفعات ولنضرب مثلا شقة قيمتها الإيجارية2 جنيه ستصل إلي44 جنيها في نهاية السبع سنوات ولو شقة قيمتها الإيجارية200 جنيه مثلا ستزيد إلي 300 جنيها بعد7 سنوات بالنسبة للمساكن الحديثة وبعد 2020 أستقرت اللجنة علي رأيي تحرير العلاقة أو زيادة ثابتة كل سنة طبقا لمعدلات التضخم. والعلاقة ستحل نفسها بنفسها وعدد هذه الوحدات القديمة يزيد علي52 مليون وفي عام 2016 يقل العدد وتنحسر المشكلة, ويجب أن يواكب هذه الزيادة سياسات أخري تتعلق بتوفير وحدات سكنية مثل آليات جديدة للإيجار ومشروع إسكان اجتماعي.
وحول توريث هذه الوحدات القديمة هناك أحكام للدستورية العليا لانتقال الاستفادة وامتداد عقد الايجار لأقارب الدرجة الأولي ولمرة واحدة فقط وهذا مقترح للجنة وخبراء سيتم عرضها علي البرلمان الجديد عندما تكتمل وليس مشكلة الإيجارات القديمة فقط هو ايجرة فلابد أن تتواكب مع سياسات أخري إسكانية لحل هذه المشاكل وقد توقفنا من تجاوزات بعض الملاك المتضررين فعلقنا العمل مؤقتا علي ما تم الانتهاء منه من مقترحات فقد بدأنا من سبتمبر الماضي وتوصلنا للرؤية المبدئية في نهاية العام, وقد حرصنا أن يكون معنا كل المعنيين ولن نقبل الضغوط لتحقيق مكتسبات في مشكلة مجتمعية كهذه تحتاج إلي توافق فليس من المعقول أن الأوضاع التي ترسخت طوال سنين طويلة أن ننهيها وتتحرر العلاقة خلال5 سنوات كما طلب الملاك المتضررون فالمسائل معقدة, وقد تقدمنا بمقترحاتنا لوزير الإسكان, وتضيف بأن اتحاد الشاغلين يجب أن يقوم بدوره في الحفاظ علي هذه المباني وصيانتها.
المخالفات الخاصة بالبناء بدون ترخيص والتي تزايدت بعد الثورة.. كيف سيتم التعامل معها؟
المخالفات الخاصة بالمباني هناك أرقام تقول إنها317 ألف مخالفة, والمحافظات أبلغتنا أنها154 ألفا وهي أكثر من ذلك وفق تقديرات أخري ونحن نسعي للتعامل مع هذه المشكلة بكل جوانبها ونراجع قانون البناء لتقييمه بحيث نشجع علي البناء بالترخيص وهناك كم كبير من المباني المخالفة البعض ينظر إليها باعتبارها ثروة عقارية فليست كلها يمكن أن تنهار والقانون الحالي يحتم الإزالة ومن ثم فإن هذه المباني تحتاج معالجة وتشريعات للتعامل معها في إطار الحرص علي المصلحة العامة.