بعد التعويم.. تحديات شرسة يواجهها الاستثمار العقاري في مصر

تأثر سوق العقارات بالأزمة الإقتصادية الحالية، خاصة بعد تحرير سعر الصرف وارتفاع أسعار المواد الخام الذي أدى إلى تغيرات جذرية في سوق الاستثمار العقاري.
خلال التقرير التالي نعرض أبرز التحديات التي يواجهها السوق.
ارتفاع الأسعار بعد تحرير سعر الصرف
اضطرت شركات الاستثمار العقاري إلي رفع الأسعار بعد تحرير سعر الصرف، بسبب زيادة تكاليف البناء بنسبة تتراوح بين 25 إلى 30%، نتيجة الزيادة المستمرة في أسعار المواد الخام الناتجة من تأثير تخفيض قيمة العملة وارتفاع التضخم، والتي تشكل عبئا مستمرًا، في ظل عدم الاعتماد بشكل كبير على المواد المستورد.
اعتماد اللائحة العقارية
شاركت شعبة الاستثمار العقاري في وضع بنود اللائحة العقارية مع وزارة الإسكان، ورغم الاختلاف على بعض البنود إلا أن المسودة التي خرجت من الإسكان جاءت جيدة وعادلة بنسبة 99 %، وتخدم بنودها القطاع الخاص، وتنصف علاقته وعمله مع هيئة المجتمعات العمرانية، مشيرا إلى إمكانية تعديل بعض البنود الخلافية مستقبلا، ولكن تظل اللائحة العقارية الجديدة جيدة في مجملها وتخدم القطاع العقاري بصورة كبيرة.
وتترقب الشعبة ومطوري القطاع العقاري اعتماد تلك اللائحة من مجلس الدولة سريعا لحل العديد من المشكلات بالقطاع.
قانون اتحاد المطورين العقاريين
أعدت شعبة الاستثمار العقاري قانون اتحاد المطورين العقاريين بمشاركة جمعية رجال الأعمال ومطوري القطاع العقاري العاملين في السوق والمهتمين بالقطاع، وتم الخروج ببنود وصورة جيدة للقانون في مجملها وعرضت على وزير الإسكان، وتترقب حاليا عرضها على مجلس النواب وإقرارها، مشيرا إلى أن القانون يشتمل على بنود تصب في مصلحة مطوري القطاع العقاري ككل، كما أن هناك مرونة وإتاحة لتعديل بعض البنود مستقبلا في حال حدوث تغيرات تتطلب إعادة النظر في البنود كما توجد لائحة داخلية تشتمل على ضوابط للمحافظة على التنمية العقارية.
وسيسهم إقرار القانون وإنشاء اتحاد مطوري القطاع العقاري في تنظيم السوق ومنح فرص للشركات الجادة للتوسع بصورة أكبر وضخ استثمارات، لافتا إلى أن الاتحاد سيصبح الكيان والجهة الوحيدة المسئولة عن العاملين بالسوق العقاري والتي تضم الشركات ومن ثم سيتم حل الشعبة.
صعوبة شروط الحصول علي الأراضي في العاصمة الإدارية
فيما يتعلق بأراضي العاصمة الإدارية الجديدة ومدن المجتمعات العمرانية الجديدة منها العلمين، فإن جذب الاستثمارات إليها يتطلب طرح الأراضي بها، خاصة أراضي المرحلة الأولى منها بأسعار منخفضة لاستقطاب رؤوس الأموال، على أن يتم رفع الأسعار في المراحل التالية عقب التنمية، واكتمال الخدمات التي قد تستغرق مدة من عامين إلى 3 أعوام عقب الطرح.
واشتكي العديد من المستثمرين العقاريين صعوبة تحديد سعر عادل لبيع الأراضي بالعاصمة الإدارية الجديدة، كما أن التسهيلا غير مجدية والشروط صعبة.
صعوبات الحصول علي الأراضي
ويري المستثمرون العقاريون، أن قطاع العقارات يواجه صعوبة في الحصول علي الأراضي بسبب إرتفاع الأسعار، فحاليًا الحكومة هي المصدر الرئيسي للأراضي وتتبع أسلوب المزادات علي الأراضي الجديدة في مشروعات بالدولار.
ويذكر أن شعبة الاستثمار العقاري الدولة ومسئولي هيئة المجتمعات العمرانية، بسرعة اتخاذ القرارات والإجراءات لدفع الاستثمارات والتيسير على المستثمرين، كما لابد من الرد على خطابات المستثمرين واستفساراتهم لمسئولي الهيئة، لإزالة العقبات التي تواجه القطاع الخاص لتأهيله لضخ استثمارات تسهم في تحقيق عوائد للدولة وتشغيل عمالة.
تنفيذ خطة التنمية
فالزيادة السكانية المطردة والتى تتركز فى 7% فقط من مساحة مصر إلى جانب النمو الكبير الذى يحدث بها، والذى يصل إلى 2.5 مليون نسمة سنويًا وعدم قدرة المساحة المعمورة على تحمل تلك الزيادة مما يتطلب تطوير 20 ألف فدان سنويًا.
ويذكر أن خطة التنمية التى وضعتها الدولة 2030، تستهدف زيادة المساحة المعمورة من 7 إلى 12.5% لتستوعب الزيادات الهائلة فى السكان، والتى من المتوقع أن تصل إلى 130 مليون نسمة عام 2030، وهو ما دفع الحكومة إلى البدء فى تطوير وتنفيذ العديد من المشروعات العمرانية الجديدة مثل العاصمة الإدارية ومدينة العلمين ومدينة الجلالة وغيرها من المدن الجديدة.
وخطة الدولة للتنمية العمرانية تتطلب الاعتماد بشكل كبير على القطاع الخاص فى تنفيذ تلك الخطة وذلك من خلال إحياء فكرة المطور العام حتى لا تتحمل الدولة أعباء تمويلية تؤثر على الموازنة العامة للدولة والتى تعانى عجزًا كبيرًا.