«سيتى سكيب»: عدم وفرة اسكان محدودي الدخل يزيد من العشوائيات

شهدت فعاليات "قمة مصر العقارية – سيتي سكيب" جلسة خاصة لمناقشة استراتيجية الحكومة فى توفير الأراضي لأغراض التنمية، والبناء لسوق محدودى الدخل، وناقش المشاركون بها ندرة الأراضى وارتفاع أسعار، وتقييم الاستراتيجيات واقتراح نماذج بديلة للحصول على الاراضى، وتنظيم أسعار الأراضى وتجزئة السوق لتحقيق الربح والتنمية البشرية.
قال أيمن اسماعيل، رئيس مجلس إدارة شركة دار المعمار «ماونتن فيو»، إن وجود جهاز مسئول عن طرح الأراضى يدعم التنمية العقارية بالسوق المصرى مع إمكانية تبعية الجهاز لرئاسة الجمهورية فى ظل تعدد الجهات التى تتولى هذه المسئولية.
وأكد خلال كلمته بجلسة حول التحديات التى تواجه المطورين بمؤتمر القمة العقارية «سيتى سكيب» على ضرورة وجود إرادة سياسية قوية تحدد المخطط العمرانى للدولة والغرض من استخدام قطعة الأرض التى سيتم طرحها.
أوضح أن هناك بعض القوانين التى لا تسمح بتطبيق الخطة العقارية فى السوق المصرى بجانب المشكلات الخاصة بطرح الأراضى مما ينعكس بالسلب على التنمية العقارية.
وأضاف أن الاقتصاد المصرى بصفة عامة قادر على التعافى وأن يكون ضمن أقوى 30 اقتصاداً على مستوى العالم فى ظل امتلاك الاقتصاد المصرى للاراضى سواء كانت زراعية أو عقارية إلا أننا نستفيد من نحو 6% فقط من مساحة تلك الأراضي.
وأشار الى أن السوق المصرى يمتلك العمالة التى تبحث عنها كثير من الدولة التى تريد النهوض ولكننا نفتقد فى النهاية الى قوة الانتاج، مشدداً على ضرورة قيام الدولة بالانفاق بقوة على الأمن الوطنى فى ظل استهداف العالم الخارجى لدولة مصر.
أكد فتح الله فوزى عضو مجلس إدارة شركة بناة العقارية، أن أفضل أنماط المشروعات السكنية لحل أزمات الإسكان هى مشروعات الإسكان القومى التى أتاحتها الدولة خلال الفترة الماضية.
وأشار إلى أن تلك المشروعات ستساهم فى تخفيض نسبة تكلفة الأراضى من القيمة الإجمالية للمبانى العقارية لتتراوح بين 15 و25%، وهى تعد النسبة المثالية مقارنة بالوضع العام لمشروعات الإسكان التى تبلغ نسبة تكلفة الأرض خلالها إلى 60% من قيمة المشروع العقارى.
وأوضح أن هناك شريحة من المواطنين بنسبة تتراوح بين 5 و10% تتجه نحو المشروعات السكنية التى يتيحها القطاع الخاص، بينما تتجه النسبة المتبقية إلى مشروعات الإسكان الاجتماعى الذى تطرحه الحكومة وذلك فى ظل التزايد المستمر للكثافة السكانية بجميع محافظات الجمهورية.
ولفت فوزى إلى أن مساحات الوحدات الأنسب لتخفيض تكلفة الأراضى هى ما يتم طرحه من مساحات تصل إلى 63 متراً، مشدداً على أنها التجربة الأنجح خلال الأعوام الماضية.
وطالب بضرورة أن تتحرك الدولة بشكل حاسم لحل مشكلة العشوائيات والقضاء عليها، مشيراً إلى أن العامل الرئيسى وراء تفاقم تلك المشكلة هى غياب التخطيط المستقبلى للدولة بشأن التطور العمرانى للفترة المقبلة.
قال حازم عشرى، الرئيس التنفيذى ل«عامر جروب»، إن الكثير من المطورين العقاريين فى مصر يسعون بشكل كبير لاقتناص فرص البيع وتحقيق مكاسب كبيرة على حساب خلق مجتمع متكامل يضم السكان والخدمات المتكاملة، مشددًا على أن جميع النماذج الناجحة سواء فى مصر أو العالم نجحت بسبب قيامها بخلق مجتمعات سكانية متكاملة.
وأكد، أنه يجب على المطورين طرح وحدات سكنية بأسعار مناسبة، والنظر للأراضى المخصصة على أنها فرصة لخلق مجتمع عمرانى متكامل وليس مجرد فرصة لتحقيق الربح وزيادة المبيعات.
وشدد على أن خلق نماذج عمرانية متكاملة تضيف فكرة الاستمرارية والاستدامة للمشروعات العمرانية والتنموية، مشيرًا إلى أحد المشكلات التى تواجه المطورين العقاريين وهى تشابه نماذج البناء والتى تأتى من خوف المطور من خلق نموذج جديد لا يجد إقبالاً من قبل المستهلكين.
وأرجع تشابه نماذج البناء إلى عدم وجود رؤية طويلة الأجل، بجانب عدم وجود قائد للسوق يركز على الابتكار والتجديد فى نماذج البناء الجديدة.
وطالب بضرورة أن تسعى الحكومة إلى تقديم حوافز مختلفة للمطورين العقاريين للدخول فى مجال الإسكان المحدود والمتوسط، بحيث تلزم الحكومة المستثمر بالبناء ثم تقديم الحوافز الضريبية والإعفاءات، بجانب تقديم حوافز للمواطنين للخروج من الوادى الضيق إلى المحافظات الأخرى مقابل حوافز معينة.
وشدد على قوة القطاع العقارى ونجاحه فى اجتياز سنوات صعبة ماضية، بل وتحقيق أرباح غير عادية، مطالبًا الحكومة بالتخلص من السياسة المركزية التى تعوق تطور هذا القطاع.
قالت مايسة صباح شقير، عضو منتدب دول الخليج التعاونى بمعهد «إسكان محدودى الدخل»، إن الهدف من تأسيس المعهد يتمثل فى مساعدة المطورين العقاريين والحكومات بالمنطقة للمساهمة فى القضاء على العشوائيات وتوفير الوحدات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل.
وأضافت شقير، خلال جلسة خاصة بتحديات المطورين بقمة مصر العقارية «سيتى سكيب»، أن جميع دول الخليح تُعانى من العقبات والمشاكل بقطاع إسكان محدودى ومتوسطى الدخل، موضحةً أن السوق المصرى يفتقد للخطة الاسكانية الواضحة لتوفير وحدات لمحدودى الدخل.
وأشارت إلى أن العالم كله يُعانى من توفير وحدات لمحدودى الدخل ولكن أغلبية الأسواق تمتلك خطة واضحة تسير وفقاً لقواعدها للتغلب على هذه التحديات.
وأوضحت شقير أن السوق المصرى يتطلب إعداد خطة واضحة تشتمل جميع خطوات الاستثمار والتمويل والبحث عن الثغرات بهما للمساهمة فى التغلب عليها، وذلك بالتوازى مع توفير هيكل إدارى قوى لتنفيذ هذه الخطة.
واستعرضت شقير بعض التجارب بالدول العربية، موضحةً أن دولة المغرب نجحت فى تحقيق تقدم واضح بخطتها للقضاء على العشوائيات وتوفير وحدات لمحدودى الدخل، وذلك نتيجة امتلاكها خطة واضحة لذلك.
وأشارت إلى أن إسكان الوافدين بالإمارات تستعين بخبراء دوليين لتحقيق الشراكة بين قطاع الأعمال العام والخاص، مضيفةً أن تيسير الإجراءات للمطورين العقاريين سيُسهم فى تحقيق نتائج جيدة وسريعة.
قال سعيد حنفي، رئيس مجلس إدارة أوراسكوم للإسكان التعاوني، إن تجربة شركة أوراسكوم للإسكان التعاونى لتنفيذ وحدات ضمن مشروع الإسكان القومى السابق هى تجربة «مريرة»، خاصة مع المشكلات المصاحبة لتنفيذ هذه التجربة، مؤكداً أن هذه التجربة تحتاج لإعادة الدراسة مرة أخرى.
وأكد حنفى أن هناك إرادة سياسية لحل أزمة الإسكان فى مصر، وخاصة مع وجود خطة لدى الدولة لتنفيذ مليون وحدة سكنية لمحدودى الدخل، لافتاً إلى أن أزمة وزارة الاسكان ليست فى الأفكار الخاصة بتنفيذ مشروعات مبتكرة، ولكن فى قدرة موظفيها على ترجمة هذه الأفكار على أرض الواقع.
وأشار إلى أن التعارض بين القوانين يعد واحدة من الأزمات التى تحول دون تفعيل تلك القوانين، بالإضافة إلى عدم وجود رؤية شاملة للقوانين الموضوعة، وهو ما ظهر فى قانون التمويل العقارى الذى يشترط ضرورة تسجيل أرض المشروع لتوفير التمويل للعملاء فى الوقت الذى لا يتم تسجيل الأرض إلا بعد الانتهاء من التنفيذ.
وأوضح أن الدولة ليست مقاولاً لتنفيذ الوحدات، لكنها يجب أن تدعم القطاع الخاص المسئول عن تنفيذ وحدات لجميع الشرائح السكنية، لافتاً إلى أن الدولة يمكنها تدعيم الأرض وترفيقها وتوفيرها بسعر منخفض وذلك لتوفير وحدات لمحدودى الدخل.
وقال إن التأخر عن سد الفجوة بين العرض والطلب يتسبب فى ظهور مزيد من العشوائيات، مطالباً بنك التعمير والإسكان بتوفير وحدات سكنية لمحدودى الدخل، خاصة أنه بنك تتوافر لديه السيولة.