إفلاس إيفرجراند وأزمة كانتري جاردن.. مشكلات العقارات تتسارع في الصين

تتسارع مشكلات العقارات في الصين. فمشترو المنازل المحتملون يحجمون عن الشراء، مما يؤدي إلى ضعف المبيعات الذي يضاعف الحاجة الملحة لصناع السياسات في البلاد لزيادة الدعم لهذه الصناعة، بحسب شبكة سي إن بي سي.
وقال إدوارد تشان، مدير في ستاندرد آند بورز للتصنيف الائتماني، إن مبيعات المنازل الجديدة لأكبر 100 مطور في الصين انخفضت بنحو الثلث في يونيو ويوليو من العام الماضي، بعد نمو عشري في وقت سابق من العام. ومع بيع معظم الشقق في الصين قبل اكتمالها، من المحتمل أن يؤدي ضعف مبيعات المنازل الجديدة إلى مشاكل تدفق نقدي كبيرة للمطورين.
قال تشان لشبكة سي إن بي سي: "نعتقد أن الوضع يزداد سوءًا على الأرجح بسبب حادثة كونتري جاردن". وأضاف أنه لم ير أي تحسن في مبيعات المنازل الجديدة حتى الآن.
في الوقت الذي تشير فيه مجموعة كبيرة من البيانات إلى تباطؤ سريع في الاقتصاد، فإن هذا الافتقار إلى التحسن، جنبًا إلى جنب مع التخلف عن السداد الذي يلوح في الأفق لكونتري جاردن، يجعل من الصعب على مطوري العقارات جمع الأموال.
وفي وقت متأخر من يوم الخميس الماضي بالولايات المتحدة، تقدمت شركة التطوير العقاري الصينية الأكثر مديونية في العالم "إيفرجراند Evergrande" بطلب للحماية من الإفلاس، مما أدى إلى زعزعة ثقة المستثمرين.
ويزيد تفاقم أزمة الثقة من الضغط على ثاني أكبر اقتصاد في العالم، وفقا للشبكة.
وتشير التقديرات إلى أن قطاع العقارات في الصين يمثل بشكل مباشر وغير مباشر ما يصل إلى ربع النشاط الاقتصادي في البر الرئيسي. رفع بنك جي بي مورجان توقعاته بشأن التخلف عن السداد في الأسواق الناشئة العالمية يوم الثلاثاء، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى مخاوف العدوى المتزايدة في قطاع العقارات في الصين من تداعيات محتملة لشركة "كونتري جاردن".
وشركة كانتري جاردن، أكبر مطور غير مملوك للدولة في الصين من حيث المبيعات، لديها أقل من 30 يومًا لتسديد مدفوعات القسيمة التي استحقت في 7 أغسطس، على قسيمتي سندات بالدولار بقيمة 22.5 مليون دولار.
وفي الأسبوع الماضي، أوقفت الشركة العقارية التداول في 11 سندات محلية وحذرت من أنها تتوقع تكبد خسائر سنوية نصف سنوية تصل إلى 55 مليار يوان (7.5 مليار دولار).
كان قطاع العقارات الصيني يترنح منذ عام 2020، عندما اتخذت بكين إجراءات صارمة بشأن مستويات ديون مطوري العقارات في البلاد.
وأدت سنوات من النمو الهائل إلى بناء مدن أشباح حيث فاق العرض الطلب حيث كان المطورون يتطلعون إلى الاستفادة من الرغبة في ملكية المنازل والاستثمار في العقارات.
وتشير هذه الإجراءات، المعروفة باسم سياسة "الخطوط الحمراء الثلاثة" للصين، إلى ثلاثة شروط محددة للميزانية العمومية يجب على المطورين الوفاء بها إذا كانوا يريدون تحمل المزيد من الديون.
تتطلب القواعد من المطورين الحد من ديونهم فيما يتعلق بالتدفق النقدي للشركة والأصول ومستويات رأس المال، وذلك مع أول تخلف في السداد في أواخر 2021 من المطور المثقل بالديون "إيفرجراند".
تداعيات أزمة كانتري جاردن
قال جيه بي مورجان، في مذكرة، إن التخلف عن السداد من قبل كانتري جاردن قد يضيف 9.9 مليار دولار إلى حصيلة التخلف عن السداد في الأسواق الناشئة العالمية حتى تاريخه، مما يرفع إجمالي الحجم الافتراضي لقطاع العقارات الصيني إلى 17 مليار دولار حتى الآن في عام 2023.
ويتوقع بنك الاستثمار الأمريكي أن تمثل العقارات الصينية ما يقرب من 40% من جميع أحجام التخلف عن السداد في الأسواق الناشئة في عام 2023.
تتعلق الكثير من مشاكل كونتري جاردن بتعرضها الضخم لأجزاء أقل تطوراً في الصين والمعروفة باسم مدن الطبقة الدنيا. حوالي 61% من المشاريع، وفقًا لتقرير الشركة السنوي لعام 2022، تقع في هذه المدن ذات المستويات الدنيا، حيث يفوق المعروض من المساكن الطلب، وفقا لسي إن بي سي.
وقال تشان من ستاندرد آند بورز جلوبال: "كان أداء مبيعات كانتري جاردن كارثيًا نوعًا ما"، مشيرًا إلى أن المبيعات في يونيو ويوليو تراجعت بنحو 50% على أساس سنوي.
وأضاف تشان أن المدن ذات المستوى الأدنى بدأت تشهد ضعف المبيعات في مايو، بينما بدأت المدن ذات المستوى الأعلى تشهد تدهور المبيعات في الأشهر اللاحقة.
ونتيجة لمشاكل كانتري جاردن، قال تشان إنه "أصبح أكثر وأكثر صعوبة" لمبيعات العقارات الإجمالية في الصين أن تصل إلى توقعات ستاندرد آند بورز الأساسية والتي تتراوح من 12 تريليون يوان إلى 13 تريليون يوان هذا العام.
وقال: "بدلاً من شكل حرف L، يمكن أن يكون سلمًا هابطًا".
في اجتماع المراجعة الاقتصادية لمنتصف العام في يوليو، تعهد كبار قادة الصين "بتعديل السياسات وتحسينها في الوقت المناسب" لقطاع العقارات المحاصر.
حتى الآن، لم يثبتوا بوضوح خطتهم للتكيف مع "التغييرات الرئيسية" في ديناميكيات العرض والطلب في سوق العقارات، بحسب سي إن بي سي.
وكتبت لويز لو، كبيرة الاقتصاديين في أكسفورد إيكونوميكس، في مذكرة بتاريخ 11 أغسطس: "تتغذى مشاكل الديون في كانتري جاردن وعدم اليقين بشأن الدعم الحكومي على نطاق أوسع من القلق في سوق الإسكان الصيني".
وضع أفضل للمطوربن المملوكبن للدولة
مع توطيد قطاع العقارات في الصين وسط أزمة الديون والائتمان، أصبح المطورون المملوكون للدولة في وضع أفضل للنمو من المطورين غير الحكوميين، وفقا لسي إن بي سي.
وشهد المطورون المملوكون للدولة نمو المبيعات التعاقدية بنسبة 48% في الأشهر السبعة الأولى من هذا العام مقارنة بالعام الماضي، بينما شهد المطورون غير المملوكين للدولة انخفاض المبيعات بنسبة 19%، وفقًا لبيانات من شركة Natixis Corporate and Investment Banking.
ويعمل هذا على تعزيز قدرة المطورين المملوكين للدولة على شراء الأراضي من الحكومات المحلية نظرًا لأن مبيعات المنازل القوية تعزز التدفق النقدي.
وقال جاري نج ، كبير الاقتصاديين في Natixis، لسي إن بي سي: "في الوقت الحاضر، 87% من مشتريات الأراضي تتم بواسطة (شركات مملوكة للدولة)، فكيف تتوقع أن تنمو (الشركات المملوكة للقطاع الخاص) أكثر؟".
وأظهرت بيانات Natixis أن 87% من مشتريات الأراضي من حيث القيمة لهذا العام حتى يوليو كانت من قبل مطورين مملوكين للدولة، على غرار العام الماضي. وأظهرت البيانات أن هذا يمثل ارتفاعًا حادًا عن 59% في عام 2021.
ويتوقع "نج" أن يكون للمطورين المملوكين للدولة ملكية أكبر في سوق العقارات الصيني في المستقبل. لكنه قال إنه في حين أن المطورين غير المملوكين للدولة واجهوا مشاكل نفوذ في الماضي، فإن وجود الكثير من المطورين المملوكين للدولة في الصناعة قد يجعل من الصعب التنبؤ بالطلب الفعلي.
ومع ذلك، لا يزال الطلب الأساسي على الإسكان في مدن الدرجة الأولى مرنًا إلى حد ما وغير مستغل، وقد يتم إطلاقه بمجرد أن يكون هناك وضوح أكبر في السياسة العامة.
وقال إدوارد تشان: "السياسة في الوقت المناسب لتحقيق الاستقرار في الطلب والمبيعات في المدن ذات المستوى الأعلى ستكون مهمة للغاية".
وتابع: "إذا أمكن تحقيق ذلك بمرور الوقت، يمكن أن يمتد الاستقرار إلى مدن الطبقة الدنيا. لكن هذا سيستغرق وقتًا أطول".