سعر المتر يحدد قيمة التصالح.. الإسكان ترد على استفسارات مخالفات البناء

أعلنت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، إصدار كتابٍ للرد على الاستفسارات بشأن قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، ويتضمن الكتاب الأسئلة الشائعة وإجاباتها بشأن قانون التصالح، وكيفية احتساب قيمة مقابل التصالح ‏وتقنين الأوضاع.
ويأتي ذلك في إطار حرص وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية على متابعة تفعيل أحكام ‏القانون رقم 17 لسنه 2019 ولائحته ‏التنفيذية، بما يسهم في توضيح أحكامه وكيفية العمل به.
وأوضحت المهندسة نفيسة هاشم وكيل أول الوزارة رئيس قطاع الإسكان والمرافق، أنّه قد تم إتاحة نسخة إلكترونية من الكتاب على الصفحة الرسمية للجنة المشكلة للرد على الاستفسارات والأسئلة على فيس بوك، عبر الرابط الإلكتروني
وبشأن أهم الاستفسارات التي شملها الكتاب، أشارت المهندسة نفيسة هاشم إلى أنّ منها: ما هي المدة المحددة لتقديم طلبات التصالح؟ وما هي الجهة التي يتم تقديم طلب التصالح إليها؟.
تقدم طلبات التصالح في مدة لا تجاوز 6 أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية للقانون
وأفاد الكتاب بأنّه يتم تقديم طلبات التصالح في مدة لا تجاوز 6 أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية للقانون، وبدأت تلك الفترة اعتبارا من 9/7/2019: 8/1/2020، طبقا للمادة الثالثة من القانون رقم 17 لسنة 2019، وكذا تُقدم طلبات التصالح إلى الجهة الإدارية المختصة بحسب الأحوال (الوحدات المحلية - جهاز المدينة "بالنسبة للمجتمعات العمرانية الجديدة" - الهيئة العامة للتنمية السياحية - الهيئة العامة للتنمية الصناعية).
وأضافت المهندسة نفيسة هاشم أنّه من ضمن التساؤلات المتكررة التي شملها الكتاب، هل يقتصر تقديم طلب التصالح على مالك العقار فقط مع تقديمه سند الملكية؟، وما هي المستندات المطلوب إرفاقها بطلب التصالح؟، حيث لم ينص القانون ولائحته التنفيذية على أن يتقدم مالك العقار بنفسه، أو تقديم سند ملكية مع طلب التصالح، ويمكن لصاحب الشأن (مالك - اتحاد شاغلين)، تقديم طلب التصالح على أن يقدم المستندات الدالة على صفته وفقا للمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية للقانون.
كما يتم إرفاق المستندات التالية بطلب التصالح، وتختلف باختلاف نوع المخالفة وهي: صورة من بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب، المستندات الدالة على صفة مقدم الطلب بالنسبة للأعمال المخالفة بالمبني المطلوب التصالح عليه، المستندات الدالة على أن المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام قانون التصالح، ومن ضمنها على سبيل المثال لا الحصر، "المستندات الدالة على تاريخ الإجراءات القانونية المحررة حيال المخالفة، وتاريخ تركيب مرفق من مرافق العقار "كهرباء -‏ مياه – غاز - تليفون- إنترنت"، ومستخرج رسمي صادر من مصلحة الضرائب العقارية، وعقود البيع المشهرة أو الإيجار المشمولة بإثبات التاريخ بالشهر العقاري، وصورة ملتقطة من القمر الصناعي، وتقرير يثبت تاريخ ارتكاب المخالفة من إحدى كليات الهندسة بالجامعات المصرية أو المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء"، ونسختان من الرسومات المعمارية للمبني المنفذ على الطبيعة معتمدتان من مكتب هندسي، ونسخة من الرسومات المرفقة بترخيص البناء وصورة أورنيك الترخيص إن وجد، وتقرير معتمد من نقابة المهندسين مقدم من مكتب استشاري في الهندسة الإنشائية متخصص في تصميم المنشآت الخرسانية أو المنشآت المعدنية بحسب الأحوال، على أن يثبت بالتقرير أنّ الهيكل الإنشائي للمبني وأساساته يحقق السلامة الإنشائية، ولا يشكل خطرًا على الأرواح أو الممتلكات وصالح للإشغال، ويحتوي على معاينة وفحص المبني وفقا للنموذج المرفق باللائحة التنفيذية للقانون، والإيصال الدال على سداد رسم فحص الطلب.
وأشارت وكيل أول الوزارة إلى أنّه بشأن الاستفسار الوارد بالكتاب عن، هل يلزم تقديم المستندات المنصوص عليها بالمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية للقانون التي تثبت أنّ تاريخ المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام قانون التصالح؟، فأكدت أنّه لا يلزم تقديم جميع المستندات الدالة على أنّ المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام القانون، ووردت تلك المستندات على سبيل المثال لا الحصر ويكتفي بتقديم أحدها فقط.
مادة "تغيير الاستخدام" في القانون تعني تغيير الغرض المرخص له الوحدة
وأضافت أنّ الاستفسار بشأن المقصود بتغيير الاستخدام الوارد بالمادة الأولى من قانون التصالح؟، فإنّ المقصود به تغيير استخدام أحد المباني أو أي من وحداتها لغير الغرض المرخص به قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة، ولا يجوز التصالح في حالات تغيير الاستخدام في المناطق التي يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، ولا يُعد تغيير النشاط وفقا للقوانين المنظمة تغييراً للاستخدام، كما أنّ الكتاب أجاب على تساؤل بشأن، هل يجوز التصالح علي مخالفة تجاوز قيود الارتفاع المقررة بالاشتراطات البنائية؟، حيث يجوز التصالح على مخالفة قيود الارتفاع الصادرة بالاشتراطات المؤقتة، أو المخططات المعتمدة، شريطة ألا يتم تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني بالدولة، أو متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة.
وتابعت وكيل أول الوزارة أنّه من ضمن الاستفسارات الواردة بالكتاب، هل يجوز التصالح على المباني المقامة على الأراضي المملوكة للدولة؟، فإنه يجوز تقديم طلب التصالح على المباني المقامة على الأراضي المملوكة للدولة في حالة قيام صاحب الشأن بتقديم طلب لتوفيق أوضاعه وفقا للقانون المنظم لهذا الشأن، وطبقا للمادة الأولى من قانون التصالح في بعض مخالفات البناء، على ألا يصدر قرار قبول التصالح على مخالفات البناء إلا بعد تقديم ما يفيد توفيق الأوضاع على الأراضي المملوكة للدولة طبقا للقوانين المنظمة لذلك، وذلك تطبيقا للمادة (89) من اللائحة التنفيذية للقانون.
لا يجوز التصالح على مخالفات البناء على الأراضي خارج الحيز العمراني طبقا للمادة الأولى من القانون
وأشارت وكيل أول الوزارة إلى أنّ الكتاب أجاب على تساؤلات عن، هل يتم التصالح على مخالفات البناء على الأراضي خارج الحيز العمراني؟، حيث لا يجوز التصالح على مخالفات البناء على الأراضي خارج الحيز العمراني طبقا للمادة الأولى من القانون، إلا في الحالات الآتية: الأراضي التي تقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني في إطار الخُطة التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بالزراعة، والأراضي الزراعية الواقعة خارج أحوزة القرى والمدن التي يقام عليها مسكن خاص أو مبنى خدمي، والمشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، والكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن، ويقصد بها المباني المكتملة والمتمتعة بالمرافق والمأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة، وطبقا للتصوير الجوي بتاريخ 22/7/2017،والتي يصدر بتحديدها قرار من لجنة الأحوزة العمرانية، المشكلة بقرار من وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وهل يجوز التصالح على مخالفات تغيير استخدام أماكن إيواء السيارات؟، فإنه يجوز التصالح على جميع مخالفات قانون البناء عدا الحالات الواردة بالمادة الأولى من قانون التصالح وطبقا للضوابط الواردة بالقانون.
يجوز التصالح على مخالفات غرف السطح
وقالت: أجاب الكتاب على استفسارات حول، كيف يتم التصالح على مخالفة زيادة مسطحات غرف السطح واستخدامها كوحدة سكنية؟، بأنّه يجوز التصالح على مخالفات غرف السطح على النحو التالي: في حالة زيادة مسطح غرف السطح يتم التصالح على المساحة المضافة، وفي حالة استخدام المسطح كوحدة سكنية فيتم التصالح على كامل المسطح، وذلك وفقا لما ورد بالحالات الاسترشادية المرفقة بالكتاب، وهل تسقط الدعاوى والأحكام الصادرة بمجرد تقديم طلب التصالح علي مخالفات البناء؟، بأنّه يجب على الجهة الإدارية المختصة إعطاء مقدم الطلب شهادة تفيد تقدمه بالطلب مثبتا بها رقمه وتاريخ قيده والمستندات المرفقة به، ويترتب على تقديم هذه الشهادة إلى المحكمة أو الجهات المختصة، بحسب الأحوال وقف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة في شان الأعمال المخالفة محل هذا الطلب إلى حين البت فيه، وفقاً للمادة الثالثة من القانون.
وعن الاستفسار عمن يتولى البت في طلب التصالح؟، قالت: تتولى اللجنة الفنية المشكلة بالجهة الإدارية المختصة البت في طلبات التصالح وتقنين الأوضاع، طبقا للمادتين الثانية والرابعة من القانون، وما هي المدة المقررة للبت في طلب التصالح؟، يتم البت في طلب التصالح ورفع تقرير لمحافظ الإقليم أو رئيس الهيئة المختص بحسب الأحوال، بالقبول أو الرفض خلال مدة لا تتجاوز 4 أشهر من تاريخ تقديم الطلب مستوفيا المستندات المطلوبة، طبقا للمادة الرابعة من القانون.
وبشأن التساؤل عن كيفية تحديد سعر المتر المسطح مقابل التصالح وتقنين الأوضاع؟، أشارت وكيل أول الوزارة إلى أنّه يتعين أن تقوم اللجنة المشكلة، بتقسيم المحافظة أو نطاق ولاية الهيئة المختصة، بحسب الأحوال، إلى عدة مناطق بحسب المستوى العمراني والحضاري وحالة توافر الخدمات، وتقدير قيمة المتر المسطح مقابل التصالح وتقنين الأوضاع لكل استخدام "سكني ‏ تجاري، إداري، صناعي، وغيرها"، بما لا يقل عن 50 جنيها ولا يزيد على 2000 جنيه للمتر المسطح، طبقا للمادة الخامسة من القانون، ويصدر بتحديد قيمة المتر المسطح مقابل التصالح وتقنين الأوضاع قرار من المحافظ بناءً على عرض اللجنة وينشر بالوقائع المصرية.
ويحدد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، من خلال اللجنة الفنية المشكلة بالمعاينة وتحديد قيمة إجمالي مقابل التصالح وتقنين الأوضاع المطلوب سدادها بناءً على سعر المتر المحدد بالمنطقة الواقع بها العقار الصادر بقرار من المحافظ، وإجمالي مسطح المخالفة طبقا للمادة الثانية من القانون، على أن تراعى النسب الواردة التي يتم سدادها مقابل التصالح وتقنين الأوضاع بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية للقانون بحسب نوعية المخالفة وبيانها على النحو الآتي: مخالفة البناء دون ترخيص وتجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية 100% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة تغيير الاستخدام في المناطق التي ليس لها مخططات تفصيلية 100% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة البناء دون ترخيص ومطابق للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية 50% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة الرسومات المعمارية والإنشائية للترخيص الصادر، وعدد الأدوار المرخص بها 25% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة الرسومات الإنشائية للترخيص الصادر ومطابقة للرسومات المعمارية وبذات المسطح وعدد الأدوار المرخص بها20% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة الرسومات المعمارية للترخيص الصادر، مع مطابقة الرسومات الإنشائية، وعدد الأدوار المرخص بها 5% من قيمة المتر المسطح لمقابل التصالح وتقنين الأوضاع، على ألا تقل قيمة المتر المسطح لمقابل التصالح وتقنين الأوضاع في أي حال من الأحوال المتقدمة عن 50 جنيها ولا تزيد عن 2000 جنيه، وذلك وفقا لما ورد بالحالات الاسترشادية المرفق بالكتاب.
كما أجاب الكتاب على تساؤلات بشأن موعد تحصيل مقابل التصالح وتقنين الأوضاع؟، بأنه يتم تحصيل مقابل التصالح بعد موافقة اللجنة الفنية على التصالح واحتساب قيمة إجمالي مقابل التصالح، وتقنين الأوضاع وإخطار ذوي الشأن بالسداد، وهل يمكن تقسيط المبلغ المطلوب للتصالح على المخالفات؟، بأنّه يتم سداد مقدم التقسيط بمبلغ 25% على الأقل من القيمة الإجمالية لمقابل التصالح خلال 60 يوما من تاريخ موافقة اللجنة علي الطلب، وحال تأخير سداد أي قسط من الأقساط عن مدة السنوات الثلاث يتم رفض طلب التصالح، وفي جميع الأحوال لا يجوز إصدار قرار قبول التصالح إلا بعد سداد كافة الأقساط، طبقاً للمادة الخامسة من القانون.
وعن الإجراءات المطلوبة من ذوي الشأن بعد موافقة اللجنة الفنية علي طلب التصالح، أفاد الكتاب بأنّه يجب على ذوي الشأن بعد موافقة اللجنة الفنية على طلب التصالح: سداد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع أو التقدم بطلب تقسيط مقابل التصالح مرفقا به السند الدال على سداد مقدم التقسيط خلال 60 يوما من تاريخ موافقة اللجنة الفنية، وطلاء كامل الواجهات القائمة وغير المشطبة للمبنى محل المخالفة على أن يراعى وضع القرى وتوابعها، ويعتبر صدور القرار بقبول التصالح على الأعمال بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره بالنسبة للأعمال المخالفة محل الطلب، ولا يترتب على قبول التصالح على المخالفة في جميع الأحوال أي إخلال بحقوق الملكية لذوي الشأن.
وعن الاستفسار عن الإجراءات التي تتخذها الجهة الإدارية حال عدم سداد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع خلال المدة المحددة للسداد؟، أفاد الكتاب بأنّه في حال عدم سداد قيمة مقابل تقنين الأوضاع خلال 60 يوما من تاريخ موافقة اللجنة الفنية، يصدر المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة بحسب الأحوال، قرارا بالرفض أو باستكمال الإجراءات التنفيذية اللازمة، أو بتصحيح الأعمال المخالفة وفق أحكام قانون البناء، ويتم استئناف نظر الدعاوى والتحقيقات الموقوفة وتنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة في شأن الأعمال المخالفة طبقا للمادة التاسعة من القانون.
كما أفاد الكتاب بأنّه يحق لمقدم طلب التصالح في حال رفض الطلب التظلم من قرار الرفض خلال 30 يوما من تاريخ إخطاره به أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر المحافظة أو الجهة الإدارية المختصة طبقا للمادة العاشرة من القانون.
وبشأن الحالات التي لا يجوز التصالح على مخالفات البناء بها وتقنين أوضاعها؟، قالت المهندسة نفيسة هاشم: يحظر التصالح في الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، والمخالفات الخاصة بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوزات متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة، والبناء على الأراضي المملوكة للدولة ما لم يكن صاحب الشأن تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقا للقانون، والبناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، وكذا تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، والبناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، ويستثنى من ذلك، الحالات الواردة في المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء طبقا للضوابط التي يصدر بها قرار من وزير الزراعة، والمشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، والكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن، ويقصد بها المباني المكتملة والمتمتعة بالمرافق والمأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة، وطبقا للتصوير الجوي في 22/7/2017، والتي يصدر تحديدها قرار من لجنة الأحوزة العمرانية المشكلة بقرار من وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
وأشارت وكيل أول الوزارة إلى أنّه مرفق بالكتاب نماذج استرشادية لأنواع المخالفات، وكيفية التعامل معها، كما أنّ الكتاب مشتمل على نصوص مواد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 17 لسنة 2019، وبه نماذج من طلبات التصالح وتقرير السلامة الإنشائية للمبنى محل المخالفة، والمستندات والإجراءات التي يمكن أن يسترشد بها المواطن صاحب المخالفة عند قيامه بتقديم طلب التصالح على المخالفة.