مصر: مخاوف من فقاعة عقارية !

تطورات لافتة شهدها سوق العقار المصري الاسبوع الماضي سواء على صعيد التشريعات المنظمة او ضخ استثمارات جديدة بالسوق في الوقت الذي تواصل فيه الاسعار اتجاهها الصعودي في القاهرة والمدن الجديدة في ظل تجدد المخاوف بين المستثمرين من حدوث 'فقاعة عقارية'.
واصدر وزير الاستثمار محمود محيي الدين قرارا بتعديل بعض احكام اللائحة التنفيذي لقانون سوق المال رقم 95 لسنة 1992 الخاص بصناديق الاستثمار سواء المنشأة وفقا لاحكام قانون سوق رأس المال، او التي تزاول نشاطها داخل سوق المال المصري وفقا للضوابط والشروط التي تصدر عن الهيئة.
ويأتي القرار الذي خص في احد جوانبه سوق العقارات في اطار الجهود التي تبذلها وزارة الاستثمار والهيئة العامة لسوق المال لتنشيط سوق الاوراق المالية في مصر لمواكبة معدلات الاداء العالمية في هذا المجال.
وتضمنت التعديلات ان يكون غالبية اعضاء مجلس ادارة الصندوق من الاعضاء المستقلين الذين لا تربط بينهم وبين شركة الصندوق او مدير الاستثمار او امين الحفظ او ايا من الاطراف ذوي العلاقة اي رابطة عمل او علاقة تعاقدية، ولا يشغل اي منهم عضوية مجلس ادارات ايا منها وذلك حفاظا على مصالح حملة وثائق الصندوق. زيادة الحد الاقصى لاصدار وثائق الاستثمار في الصندوق، بما يتيح التوسع في نشاط صناديق الاستثمار.
ملكية خاصة
كما تقضي التعديلات وضع ضوابط للفئات المختلفة من الصناديق مثل صناديق اسواق النقد وصناديق الملكية الخاصة، مع توضيح ان هناك نوعين فقط للصناديق.. 'صناديق مفتوحة وهي صناديق استثمار ذات رأسمال متغير يتم طرح وثائقه من خلال الاكتتاب العام ويجوز زيادة رأسمال الصندوق المفتوح باصدار وثائق جديدة او تخفيضه باسترداد بعض وثائقه'.. و'صناديق مغلقة: وهي صناديق استثمار يتم تأسيسها من خلال احدى شركات صناديق الاستثمار تكون ذات رأس مال ثابت يتم طرح وثائقه من خلال الاكتتاب العام، او من خلال طرح صناديق، ويتم قيدها ببورصة الاوراق المالية ويجري التداول على وثائقها من خلال البورصة.
وشملت التعديلات تنظيم فئتين جديدتين من الصناديق: صناديق الاستثمار العقارية التي تعتبر وعاء استثماريا مشتركا يهدف الى اتاحة الفرصة للمستثمرين فيه بالمشاركة جماعيا في الاستثمار في المجالات العقارية المختلفة وكذلك الصناديق القابضة وهي التي يستثمر الصندوق منها جميع امواله في شراء وثائق صادرة عن صناديق استثمار اخرى.
وقال وسطاء في السوق ان التعديلات الجديدة لصناديق العقارات تسهم في زيادة تنشيط السوق وضخ استثمارات جديدة خاصة تلك المتعلقة بجواز الاقتراض لصناديق العقارات بما لا يتجاوز نصف اصوله.
توريق عقاري
وعلى صعيد آخر، اعلن البنك العقاري المصري العربي عن دعوة للاكتتاب العام في سندات توريق (الاصدار الثاني) بقيمة 750 مليون جنيه اخر استحقاق في 2017 لمحفظة من القروض المستحقة على الهيئة العامة لتعاونيات البناء والاسكان والمضمونة من وزارة المالية (اصدار توريق ثان).
وقال مسؤول في البنك ان السندات المطروحة هي (سندات اسمية) لمحفظة القروض والممنوحة من البنك العقاري المصري العربي للهيئة العامة لتعاونيات البناء والاسكان، المضمون سدادها من وزارة المالية المصرية والتي يبلغ اجمالي اصل قروضها 893205777 جنيها وهي سندات اسمية غير قابلة للتحويل الى اسهم ذات عائد متغير يصرف كل 3 اشهر وبقيمة اجمالية 750 مليون جنيه باصدار واحد موزعة على 750 الف سند بقيمة اسمية 1000 جنيه للسند الواحد وتبلغ مدة السندات 10 سنوات وقابلة للاستدعاء المعجل بدءا من الربع الاخير للسنة الخامسة (الكوبون رقم 19) ومطروح للاكتتاب العام 100% من اجمالي قيمة سندات التوريق.
ويبلغ الحد الادنى للاكتتاب للافراد 1 سند ومن دون حد اقصى للاكتتاب وبالنسبة للمؤسسات 100 سند ومن دون حد اقصى للاكتتاب وذلك بقيمة اسمية 1000 جنيه للسند الواحد 'مضافا اليها 0.25 جنيه مصاريف اصدار تدفع عند الاكتتاب' يبلغ العائد على السند 1% علاوة على سعر الاقراض والخصم المعلن من البنك المركزي المصري ويصرف العائد كل ثلاثة اشهر، علما بانه سيتم استهلاك السندات على 17 دفعة نصف سنوية.
وقد بدأ الاكتتاب العام في 26 يوليو 2007 ويستمر لمدة شهرين اعتبارا من تاريخ فتح باب الاكتتاب العام، وفي حالة تغطية الاصدار بالكامل يحق للبنك المصدر اغلاق باب الاكتتاب بعد 10 ايام من تاريخ فتح باب الاكتتاب العام على ان يتم تلقي طلبات الاكتتاب عن طريق البنك التجاري الدولي - مصر وفروعه.وسيتم قيد السندات بنظام الحفظ المركزي عقب غلق باب الاكتتاب على ان يتم القيد بالبورصة خلال ثلاثة اشهر من غلق باب الاكتتاب.
كيان جديد
وبالنسبة للاستثمارات الجديدة فقد تلقت ادارة البورصة المصرية بيانا من شركة الاسكندرية للاستثمار العقاري يفيد بانها تلقت عرضا من شركة مجموعة طلعت مصطفى القابضة تبدي فيه رغبتها في الاستحواذ على اسهم شركة الاسكندرية للاستثمار العقاري بطريق المبادلة وعلى اساس قيمة 394 جنيها لسهم الاسكندرية للاستثمار العقاري، وقد تمت دعوة الجمعية العامة غير العادية للنظر في العرض.
وافادت مصادر مسؤولة بان 'الشركة القابضة تقدمت بعروض مماثلة لثلاث شركات اخرى من مجموعة طلعت مصطفى وهي الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمراني التي تمتلك وتدير مشروعي الرحاب ومدينتين في القاهرة الجديدة وشركة الاسكندرية للمشروعات العمرانية التي تمتلك وتدير مشروع الماي فير في الشروق وشركة سان ستيفانو للاستثمار العقاري التي تستملك وتدير مشروع سان ستيفانو جراند بلازا.
ويتوقع ان تؤدي عملية الاستحواذ هذه الى ان تصبح شركة طلعت مصطفى القابضة من كبرى الشركات العملاقة في مجالات عملها مما يتيح لها فرصا عديدة في ظل المنافسة المتوقعة وفتح اسواق جديدة لها في مصر وخارجها.وتعد مجموعة شركات طلعت مصطفى واحدة من كبرى المجموعات الاقتصادية المتكاملة في الشرق الاوسط، حيث تتنوع انشطة ومجالات عمل شركات المجموعة '24 شركة باجمالي رؤوس اموال تزيد على 3 مليارات جنيه'.
وتعتبر شركة الاسكندرية للاستثمار العقاري الشركة الرائدة للمجموعة التي تتولى اعمال الادارة لشركات التطويرالعقاري، كما تعد الذراع التسويقية لهذه الشركات مقابل الحصول على نسبة من مبيعاتها، كما ان لشركة الاسكندرية للاستثمار العقاري حصص ملكية مباشرة في جميع شركاتها الشقيقة في مجال التطوير العقاري والمشروعات السياحية والفندقية.