التمويل العقارى بين قانونين

كما هو معلوم فإن الطلب على المسكن هو طلب غير مرنInelasticity Demand ؛ كالطلب على الماء والخبز 000إلخ ؛ فهو قاطرة الإقتصاد بإعتباره على قمة الأولويات ؛ فالحاجة الملحة إلى السكن تتغلب دائما على تأثيرات إرتفاع السعر الناتج عن قلة العرض ؛ ونشير في هذا الصدد إلى أن عدد سكان مصر طبقا لبيانات جهاز التعبئة العامة والإحصاء قد بلغ نحو 94 مليون نسمة حتى تاريخه ؛ بزيادة قدرها 2 مليون نسمة عن التعداد في نفس التوقيت من عام 2013 ؛ أي أن الإحتياج السنوي الحالي من الوحدات السكنية يصل إلى نحو مليون وحدة سكنية ؛ هذا علاوة على ما تمثله فجوة الطلب المتراكمة طوال السنوات السابقة وهى الفرق بين المعروض من الوحدات السكنية سنويا وحجم الطلب الفعلى ؛ والتي تعكسها الزيادة المستمرة في أسعار الوحدات السكنية0
خلاصة القول أننا أمام مشكلة لابد من تضافر جميع الجهود لمواجهتها ؛ من هنا صدرت القوانين المتعاقبة التي تنظم العلاقات بين أطراف منظومة التمويل العقارى ؛ وحقوق وواجبات كل طرف ؛ ويهمنا في هذا السياق قانونى التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 ولائحته التنفيذية ؛ وتعديله بالقانون رقم 55 لسنة 2014 ( لم تصدر لائحته التنفيذية بعد ) ؛ علاوة على مبادرة البنك المركزى بتاريخ 19/02/2014 ؛ وما تلاها من تعليمات وضوابط بهذا الشأن0
(1) القانون 148 لسنة 2001 : صدر القانون بتاريخ 24/06/2001 ؛ واللائحة التنفيذية بتاريخ 09/12/2001 لتسرى أحكامه تحديدا على نشاط التمويل للإستثمار في مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى ؛ وذلك بضمان حق الإمتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون000 ويعفى قيد الضمان وتجديده وشطبه من جميع الرسوم والمصروفات 000 وقد حددت المادة الثالثة من القانون تفصيلا الجهات التي تزاول نشاط التمويل العقارى طبقا للوارد بنص القانون0
(2) القانون 55 لسنة 2014 : صدر القانون بتاريخ 02/07/2014 ؛ ولم تصدر اللائحة التنفيذية بعد ؛ وورد بالمادة الأولى منه " أن المقصود بالعقار الضامن : هو العقار المحمل بحق الإمتياز أو بالرهن الرسمي أو بغير ذلك من الضمانات كما تضمنت المادة الثانية " تسرى أحكام هذا القانون على أنشطة التمويل العقارى وهى تحديدا :
. تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشات الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى0
. الإجارة مع مراعاة أحكام القانون رقم 95 لسنة 1995 في شأن التأجير التمويلى0
. تمويل شراء حق الإنتفاع بالعقارات0
. تمويل شراء العقارات بنظامى المشاركة والمرابحة0
. إعادة التمويل العقارى0
ويكون ذلك التمويل بضمان حق الإمتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون000 ويعفى إثبات تاريخ إتفاق التمويل العقارى وشهره ؛ وكذا قيد الضمان وتجديده وشطبه وحوالته من جميع الرسوم والمصروفات والتكاليف المساحية000
وقد جاء القانون 55 لسنة 2014 أكثر توضيحا وتحديدا للأنشطة التي تسرى عليها أحكام التمويل العقارى ومنها " تمويل شراء العقارات بنظامى المشاركة والمرابحة " وهما من صميم عمل البنوك الإسلامية ؛ ونشير في هذا الصدد إلى أن بنك فيصل الإسلامى المصرى وفقا لقانون إنشائه رقم 48 لسنة 1977 ونظامه الأساسى ؛ وأساليب العمل به ومنها البيع بالمرابحة الذى بمقتضاه يقوم البنك بالشراء من المالك ثم البيع بالمرابحة للمستفيد ؛ وبما يعنى قانونا أن البنك يمتلك الوحدة ثم يبيعها بالمرابحة ؛ الأمر الذى لا يستقيم معه قانونا إجراء رهن عقارى لصالح البنك على وحدة قام البنك بشرائها من مالكها فعلا ؛ كما أكد القانون 55 لسنة 2014 على ما ورد بالقانون 148 لسنة 2001 بشأن العقار الضامن وهو العقار المحمل بحق الإمتياز أو بالرهن الرسمي أو بغير ذلك من الضمانات0
وعلى ما تقدم ؛ يكون من الملائم قانونا في ضوء ما ورد بالقانون 55 لسنة 2014 أن يكون الضمان فيما تجريه البنوك الإسلامية من عمليات بيع بالمرابحة هو إحتفاظ البنك ( البائع بالمرابحة ) بحق إمتياز البائع كضمان لمستحقاته لدى المستفيد بدلا من الرهن العقارى0
محمود حسين إدريس
مدير إدارة التمويل العقارى - بنك فيصل الإسلامي المصرى
القاهرة في : 24/12/1436 ه.
الموافق : 07/10/2015 م.