أموال الغد تحاور دكتور أبو زيد راجح الخبير في قضايا الإسكان حول قضية أراضي الدولة :

يجب أن يكون هناك مخطط قومي شامل يحدد استخدامات أراضي مصر
الأمم المتحدة أكدت في دراسة لها أن بقاء الأرض ملكاً للدولة لا يتعارض مع سياسة الاقتصاد الحر
الأرض يجب أن تكون ملكاً لكل الأجيال لا سلعة تباع وتشترى ..ومنح الأرض بحق الانتفاع سيجذب المستثمر الجاد
أموال العرب كلها لا تستطيع شراء شبر واحد في إسرائيل في الوقت الذي اشترت فيها شركات إسرائيلية أراضي في مصر
الأرض المقام عليها مبنى الأمم المتحدة لا يزال ملكاً لمدينة نيويورك ولم تتنازل عنه حتى الآن
التصرف في أراضي الدولة، أصبحت قضية الساعة ، خاصة بعد ظهور الكثير من القضايا المتعلقة بتخصيص أراضي الدولة ، وهو ما جعل إصدار قانون يحدد الطريقة المثلى لتخصيص الأرض بحق الانتفاع أمراً ضرورياً.
الأرض ملك للشعب
د. أبو زيد راجح، الرئيس السابق لمركز بحوث الإسكان، وعضو المجالس القومية المتخصصة، شدد في حواره مع "أموال الغد" على ضرورة أن تكون الأرض ملكاً للشعب وعدم جعلها سلعة تباع وتشترى ووسيلة لتكسب البعض للمليارات، وقال د. راجح أنه في الوقت الذي لا تستطيع أموال العرب كلها شراء شبر واحد في إسرائيل فإن شركات أجنبية من بينها إسرائيلية اشترت أراض في مصر مما يهدد الأمن القومي.
أكثر من هيئة ومن وزارة ومن جهة تتولى التصرف في أراضي الدولة كما تعلم، وهو ما يسبب العديد من المشكلات، هل ترى ضرورة لوجود هيئة واحدة للتصرف في أراضي الدولة؟
النظر إلى التنظيم الإداري أو الهيكل الإداري اللازم لإدارة أراضي الدولة ليس الحل، لأنه يلزم أن يكون هناك ما يسمى بالتخطيط القومي الشامل، بمعنى أن يكون هناك تخطيط لمصر كلها كوحدة تنموية واحدة، مصر لها خصوصية وهي أن 98% من السكان يعيشون على شريط ضيق جداً يمثل 4% من مساحة الأرض، وال 96% الباقية التي تمثل صحراوات مصر وإقليم سيناء فهي شبه خاوية، هذا الشريط الضيق استنفذ أغراضه وأصبح مزدحم بالسكان، لأنه يستوعب حالياً 80 مليون، وتجاوز النقطة التي تحدد القدرة الاستيعابية له، وبالتالي أخذ الحيز الحالي في التآكل، نتيجة الامتداد العمراني للقرى والمدن، ونتيجة بناء أحياء جديدة على الأراضي الزراعية لكي تستوعب الزيادة السكانية المستمرة.
اختفاء الأرض الخضراء
نحن في ثورة سكانية منذ 150 سنة، وتزداد حدة بمضي الوقت، فمثلاً من المتوقع أن يكون هناك زيادة سكانية قدرها 60 مليون خلال عام 2050، لو بقينا كما نحن عليه هذه الزيادة ستقيم أحياء على الأراضي الزراعية المحيطة حتى أن بعض الخبراء يتوقعون اختفاء المساحة الخضراء تماماً ما بين عامي 2070 و 2100، وتصير مصر كتلة أسمنتية ما لم نجد وسيلة لإيواء السكان بعيداً عن الوادي والدلتا.
وكيف تواجه الدولة هذا الانتشار السكاني، من وجهة نظرك؟
الانتشار السكاني يستلزم البحث عن محاور تنموية جديدة وإقامة مستقرات جديدة، بأنشطة حياتية ملائمة في هذه البيئة الصحراوية أو الساحلية وهذا يستلزم إعداد تخطيط علمي لمصر في المستقبل تتحدد فيه محاور التنمية واستخدامات الأراضي والأنشطة الحياتية التي ستقام في كل منطقة، سياحية صناعية رعوية زراعية وغير ذلك. إقامة مستقرات بشرية في صحراوات مصر وسواحلها أمر حيوي ولابد منه وليس لنا بديل آخر، وإلا ستختفي مصر من الوجود، الانتشار السكاني أمر مصيري ليست رفاهية.
ولكن، هل ترى أن تتولى الوزارات المختلفة إقامة هذه المستقرات منفردة؟
لا، هذا الأمر لا يجب أن يترك للوزارات المختلفة، لابد أن يكون هناك تخطيط إقليمي وقومي شامل تشترك فيه كافة وزارات الدولة حتى نستقر على استخدامات أراضي مصر ولا تكون هناك منازعات بين الجهات المختلفة، لابد من إعداد تخطيط قومي شامل.
حالياً قانون البناء الموحد الجديد يعهد لهيئة التخطيط العمراني بإعداد هذا التخطيط القومي الشامل، ويوجد حالياً المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية برئاسة رئيس الوزراء، وهذا المجلس هو الذي يشرف ويدير التخطيط العمراني واستخدامات الأراضي وتحديدها، استخدامات الأرضي يجب أن تتحدد على أساس علمي وليس على أساس خطط لوزارات مختلفة تتعارض في بعض الأحيان.
تخطيط قومي شامل لمصر سيحدد استخدامات أراضي الدولة، ولكن الأرض نفسها، هل هناك خطورة في تحويلها سلعة تباع وتشترى؟
هناك مستثمرين وطنيين ويهدفون لتنمية مصر ولكن ليس كل المستثمرين بهذه الصورة، هناك من يأتي بغرض الربح السريع، فتخصص له أراضي، ثم يغير نشاطها ويضع الدولة أمام الأمر الواقع، كي نمنع ذلك ونرحب بالمستثمر الجاد وتبقى الأرض ملكاً لكل الأجيال ونحيدها كي لا تكون سلعة تباع وتشترى، ولا تكون عامل من عوامل ارتفاع سعر السوق العقاري، يجب أن تبقى ملك المجتمع وتكون مدة ورسوم الانتفاع متوقفة على طبيعة النشاط التي تقوم عليه، فإذا كان مصانع فهناك رسوم أو مدة معينة هي دورة المشروع، إذا كان خدمي فلها رسوم مختلفة، إذا كان إسكان شعبي أو اجتماعي يكون برسوم رمزية.
إذن نحن أمامنا فرصة ذهبية الانتشار السكاني في الصحراوات والسواحل يكون ملازم لهذا التوجه التاريخي وأن تتاح الأرض بحق الانتفاع، فنبعدها أن تكون وسيلة للتربح والمضاربة والتكسب غير العقلاني ويتسم بالجشع والطمع إلى آخره، إنجلترا وفنلندا والسويد والسودان، وإسرائيل يطبقن هذه السياسة، وأيضاً إسرائيل، حتى أن مال العرب كله لا يستطيع أن يشتري شبر واحد في إسرائيل، في الوقت الذي فيه شركات أجنبية من بينها إسرائيلية تشتري أراضي في أماكن حساسة في مصر.
البعض يردد أن منح الأرض بحق الانتفاع سيقلل من إقبال المستثمرين؟
المستثمر الجاد هو الذي سيقبل على الأرض.
وهل هناك مستثمر جاد وآخر غير جاد؟
طبعاً، رأينا كل ذلك، رأينا أراضي ضخمة أتيحت بثمن بخس وعندما عرضت الوحدات عرضت بثمن غالي جداً، رأينا ممارسات نشتكي منها جميعاً، نحن ما يهمنا هو المستثمر الجاد، خاصة أن ما يجري على الأرض بالملكية هو نفس ما يجري عليها بحق الانتفاع، يستطيع أن يبيع هذا الحق، يستطيع أن يأخذ قرض من البنك بهذا الحق، ثم أن أي مشروع استثماري له دورة، ينتهي فيها، فالأرض ستتاح للمستثمر بحسب دورة المشروع، يكون كسب أضعاف أضعاف ثمنها، واسترد رأس ماله.
ولكن هناك حتى من البسطاء من لا يتخيل أن يعيش في مسكن ليس ملكه وعليه أن يسلمه للدولة بعد فترة معينة
حق انتفاع مثلاً لمدة 60 سنة أو 100 سنة سيكون البيت استنفذ أغراضه، وأحفادك هم من سيلمونها، سيكون كل شيء مختلف، ستضمن استقرارك الأسري، إذا كان العمر الافتراضي للمبنى 80 سنة ستأخذه لمدة 80 سنة لأن بعد ذلك قيمة المبنى ستكون صفر، كذلك إذا كان عمر المصنع 60 سنة فبعد هذه المدة ستكون قيمته صفر، وهذا يمكن الدولة من تغيير الاستعمال، يعني قد تغير الدولة استعمال أرض من نشاط لنشاط بعد مدة الانتفاع به، من صالحي أن لا تكون الأمور مستقرة للأبد.
و إذا لجأت الدولة للبيع في بعض الأحيان هل هناك شروط ترى أنه من الضروري وضعها؟
أنا أرفض البيع حتى ولو بشروط، عندما أبيع الأرض فقد أصبحت ملك من اشتراها وله الحق الدستوري في أن يفعل بها ما يشاء، لأن أي شروط بعد ذلك غير قانونية، هذه الشروط ستكون معيبة وقاصرة وليس لها تأثير.
أليس غريباً على الدولة التي تهرول في بيع أصولها وفي بيع القطاع العام، أن تكون نفسها الدولة التي تبدي استعداداً لوقف بيع الأراضي؟
ليس غريباً على الإطلاق، هيئة الأمم نفسها في دراسة لها قالت أنه لا تعارض بين نظام السوق الحر وبقاء الأرض ملك الدولة، بدليل أن الدول الرأسمالية والتي تنادي العالم الثالث أن يأخذ بأسباب السوق الحر والانضمام للعولمة تقوم بعمل ذلك في أراضيها وتحتفظ بها ملك الدولة، جزء كبير من مدينة نيويورك تابع للمدينة مثل مركز روكفلر، كما أن مبنى هيئة الأمم المتحدة مقام على أرض ملك مدينة نيويورك، لم تتنازل عنها للأمم المتحدة، إذن ليس هناك تعارض، هم من يصوروها على هذا الأساس.
من يصورها على هذا الأساس؟
الجماعة المعارضين للفكرة، الذين يقولون هذه ضد التوجه العام للدورة وعائد لسيطرة الدولة.
هل هم في الحكم أم رجال أعمال؟
لا أعرف الحقيقة، ولكن هناك تقرير لهيئة الأمم يوصي بإبقاء الأرض ملك المجتمع، حتى لا تكون وسيلة للتباعد الاجتماعي، لأنه إذا جعلنا الأرض سلعة ووسيلة للتربح فإنه كما نرى الآن، لا يوجد تقارب اجتماعي وإنما تباعد اجتماعي، بمعنى أن هناك ناس تكسب مكاسب ضخمة جداً وبقية الناس لا تكسب شيء، بمعنى أن أسعار الوحدات السكنية ارتفعت ارتفاع كبير جداً.
تعني أن بيع أراضي الدولة أثر على الخريطة الاجتماعية لمصر؟
طبعاً بلا شك، الأرض عندما تكون للبيع وللمباني نجد أن معدل ارتفاع سعر المباني من سنة لسنة يسير بمعدل معين، ارتفاع سعر الأراضي أكثر بحوالي 20 مرة في بعض الأحيان عن ارتفاع سعر المباني، الأراضي ترتفع أسعارها بمعدلات عالية جداً، فتكون النتيجة أن الإسكان وكافة المنشآت عندما يضاف لها سعر الأرض تكون أغلى مما يجب، عندما أجعل الأرض وسيلة للتربح بهذا الشكل، أخلق طبقة من الأثرياء، صحيح هي قلة، ولكنها ثرية ثراء فاحش، أما بقية المجتمع فهو محدود الدخل وتزداد الحياة صعوبة أمامه، المفترض أن تقوم الدولة بتقريب هذا التفاوت بقدر الإمكان، في هذا المجتمع الآن من يسعى إلى لقمة العيش، في الوقت الذي نجد فيه بليونيرات بسبب الأراضي، رغم عدم قيامهم بأي مشروع استثماري، فقط بيع أراضي والمكاسب الضخمة من ورائها.
منع بيع الأراضي أيضاً مهم جداً للحفاظ على الأمن القومي، مثلاً توشكى، عندما أتيح عشرات الآلاف من الأفدنة للوليد بن طلال فاستصلح جزء فقط وترك الباقي، لا الدولة قادرة على إجباره على استصلاح الأرض، ولا قادرة على سحبها منه، أما لو كانت الدولة منحت له هذه الأرض بحق الانتفاع، فنشترط عليه أن الجزء الذي لن يستثمره في فترة زمنية محددة سيتم سحبها منه، لأننا نعطي له الأرض لينميها.
معنى ذلك أن بيع الأراضي كان بيع لمجرد البيع وليس للتنمية؟
لا أستطيع أن أقول أن الدولة لم يكن غرضها تنمية، أكيد من وقعوا عقد الأرض مع الوليد بن طلال كان غرضهم التنمية، ولكن لو كانوا على بينة أنه سيستصلح جزء فقط، ويترك الباقي أكيد كانوا سيترددون في إتاحة هذه الأرض له.
إذن ما هي القواعد التي على أساسها تمنح الدولة الأرض؟
عندما درست الدول المختلفة وجدت أن كل دولة تضع نظاماً يتناسب معها، أي أن مصر يجب أن تضع الشروط المناسبة لها هي، مثل تحديد مدة حق الامتياز على حسب طبيعة المشروع، لأن كل طبيعة مشروع تحدد شيئين، مدة حق الانتفاع، والرسوم السنوية لهذا النشاط، وتحديد المدة حسب طبيعة كل مشروع، هناك بعض الدول تقول بعد انتهاء المدة المشروع يؤول للدولة، هناك دول أخرى تعوض المستثمر، هناك دول تأخذ الرسوم مرة واحدة، وهناك دول أخرى تأخذ مقدم وتأخذ رسوم سنوية لتضمن تدفق على خزينة الدولة.
وما هي الصلاحيات التي يجب منحها للهيئة التي ستشرف على أراضي الدولة؟
هي تتصرف حسب التخطيط القومي الشامل، هي الجهة التي ستكون نائبة للدولة في ذلك، هي أرض مخصصة لنشاط سياحي مثلاً لا تستطيع أن تخصصها لشيء آخر، هناك محددات يجب أن تتصرف في إطارها، ولا تتصرف بصفة مطلقة، بالنسبة للرسوم والمدد تكون مقررة من المجلس الأعلى للتخطيط، هذه جهة تنفيذية بحتة ولا تقرر شيء، حتى عندما تخصص للوزارات تبقى الملكية للدولة، يعني لا ننقل الملكية للوزارات،
و كيف نحمي هذا الجهاز لنضمن شفافية أكثر في التعامل مع أراضي الدولة؟
الجهاز تنفيذي بحت، ليس مناح مناع، توضع له سياسات وهو ينفذها فقط، ويتبع رئاسة الوزراء لأنه ليس مسئولية رئاسية، وأياً كان هذا النظام المقترح، فأنا أرى أن النظام الإداري ممكن التفكير فيه ووضعه ونرى ما هو الأنسب، أما النقطة الهامة الآن هي إدارة الأراضي، أن نحدد أن الأرض ملك الدولة.
و ما هو النظام الأمثل الذي تراه؟
جهاز استخدامات الأراضي بالتعاون مع الوزارات المختلفة، لابد أن الوزارات المختصة يكون لها رأي، يعني تتشاور الهيئة مع كل وزارة على حدة ولكنها تملك قرار التخصيص، عندما يكون للوزارات المعنية وجود ودور مؤثر وليس وجود شرفي، وأن يكون دور هذا الجهاز تنسيقي، فهذا الاقتراح أو غيره، أنا لا أستطيع الآن أن أجزم أن الوزارة المعنية هي المسئولة أو جهاز التخصيص، فلتكن وزارة الاستثمار هي المسئولة، أو وزارة التنمية الاقتصادية، لن نعجز عن إيجاد وسيلة فعالة.
المهم أن قرار منح الأرض بحق الانتفاع قرار محوري وتاريخي، أنا أتحدث عن أراضي السواحل والصحاري، هذه الأراضي هي رأس مال الدولة، الوزارات المعنية تكون هي المسئولة، أما القناة التي تجلب المستثمر هي وزارة الاستثمار.
تشير بعض التقارير أن 20% من سكان مصر يملكون 80% من الدخل القومي، و80% من السكان يملكون 20% من الدخل، وأنت تقول أن سكان مصر يعيشون على 4% من مساحة مصر، هل الاستمرار في التصرف في الأراضي بنفس الطريقة التي يتم التصرف بها الآن ستجعل 20% من السكان يملكون 96% من أراضي مصر، في حين يملك 80% مساحة ال 4% المتمثلة في الوادي والدلتا؟
هذا سؤال وجيه جداً، هل سننقل العيوب الموجودة حالياً من الحيز القديم إلى الحيز الجديد بما فيها التفرقة الطبقية، إجابتي هي لا، حتى لو أردنا ذلك، لأن الحيز الموجود فيه ونمط الاستقرار البشري سواء قرى أو مدن، والعلاقات الاجتماعية والنظام الإداري المركزي، كل حياة مصر قامت على طبيعة زراعية وري نهري، جغرافية مصر وطبيعتها هي التي خلقت الحياة المصرية بكل نواحيها، عندما أنتقل إلى حياة مختلفة، هذه مبنية على تنمية الأرض، تطلبت قرى للإنتاج الزراعي، ومدن بدرجات مختلفة، مدن ريفية تشرف على عملية الإنتاج الريفي، ثم مدن إدارية إقليمية، ثم مدن إدارية مركزية حيث السلطة العليا للدولة دينية أو مدنية، نتيجة عوامل معددة جغرافية هي التي شكلت هذا النمط العمراني، عندما ننتقل للخارج ستكون حياة وطبيعة وحضارة مختلفة
الحضارة الزراعية التي نعيش فيها تغلق أبوابها حالياً، استنفذت أغراضها، أتت بحياة جديدة وحضارة جديدة، وبتفكير جديد مختلفة تماماً عن ما جرى في الوادي، ومن أخطر الأمور أن ننقل حياة الوادي إلى الحياة الجديدة.
كيف نتحكم في هذا الأمر إذن؟
أولاً نحدد الشريحة الاجتماعية التي ستخرج إلى هذه المدن الجديدة، وهذه الشريحة هي الأسر المكونة حديثاً، لأنها هي القادرة على الانتقال، ليست لها جذور في مكان معين، تتطلع إلى حياة جديدة، وهذه الأسر من كل طبقات المجتمع، وهي القادرة أن تخلق حياة جديدة، الأسر الموجودة حالياً أثبتت التجارب العملية استحالة نقلها، بدليل عندما تم بناء مباني الوزارات في مدينة السادات رفض العاملون بهذه الوزارات الانتقال إليها لأن فيها استحالة إنسانية، الأسر المكونة حديثاً هي الشريحة التي يجب أن أستهدفها.
ولكن هذه الأسر في أغلبها فقيرة، و الشقق المتاحة غالية جداً
كي تكون كل سياستي متجهة نحو هذا الاتجاه، يجب أن تكون سياستي العمرانية وسياسة الأراضي وكل أنواع السياسات متجهة إلى تمكين هؤلاء من الانتقال من حيز إلى حيز، ويجب على القطاع الخاص أن يعمل في هذا الاتجاه، وعلى الدولة أن تجبر رجال الأعمال على مراعاة البعد الاجتماعي، هذه قوانين اللعبة، ولا يجب أن يلعب أحد بقوانين مختلفة.
يجب أيضاً الاستفادة من رجال العلم والبحث العلمي، لتحديد أماكن الأنشطة الزراعية والصناعية، في إسرائيل النقب كانت مناطق صحراوية وظفوا العلم في الزراعة والري وإيجاد نوعية متميزة من الحياة، أنا عندي 80 مليون متدنيين حضارياً، بطالة عالية، والكثيرون يعيشون في إسكان عشوائي ومقابر، أنا مهمتي مضاعفة، كيف أرتقي بالحاضر وكيف أوجد مكان ملائم للزيادة السكانية المتدفقة، وكي أتمكن من هذا الأمر يجب أن تبقى الأرض ملك المجتمع كي نحقق ذلك.