الحكومة تضبط «فوضى» سوق العقارات

البيع بقرار وزارى

إلزام جهة الولاية بإدراج الضوابط الجديدة ضمن مستندات الطرح وكملاحق فى العقود المبرمة
أخيراً.. وضعت الحكومة خطوطًا واضحة ومحددة لبيع الوحدات العقارية مرتبطة بالتنفيذ على أرض الواقع لضمان حقوق المشترين حيث ألزمت جهة الولاية بإدراج «الضوابط» الجديدة الخاصة ببيع وحدات مشروعات التطوير العقارى ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.
وألزم القرار الجديد المطور العقارى بفتح حساب بنكى مستقل للمشروع أو أى من مراحله المطروحة يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص الإيرادات والمصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا.
ويلتزم المطور العقارى فى حالة حصوله على قرض بفتح حساب مدين على أن يكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات، أو أى حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزى المصرى.
ووفقًا للقرار فإنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.
إيداع المطور مبلغاً مالياً فى حساب بنكى خاص يتناسب مع مساحة المشروع.
ويلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع أو أى من مراحله تتناسب قيمته مع المساحة المطلوب طرحها للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ فى صورة نقدية أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو عبر التسهيلات الائتمانية الخاصة، أو خطاب ضمان بنكى، ويتحدد ذلك محسوبًا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا للمساحة بنسبة تنفيذ 20% و15% و10% و5% و3% للمشاريع المحدودة والصغيرة والمتوسطة والكبيرة والقصوى «على التوالى».
وتضمنت القواعد أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد، ويكون على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالى نصف سنوى إلى جهة الولاية، يكون معتمدًا من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف
الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.
ويلتزم المطور العقارى بالاحتفاظ باحتياطى 5% أو خطاب بنكى من إجمالى التحصيلات بالحساب البنكى لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطى، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطى بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطى طبقا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة، ويتم الإفراج عن المتبقى من هذا الاحتياطى بعد إتمام تسليم المرحلة.
ووفقا للقواعد، يجب أن يكون مراقب حسابات المطور العقارى من المقيدين بسجل مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى، أو الهيئة العامة للرقابة المالية، ونصت المادة (4) من القرار على أنه يجب أن يلتزم المطور العقارى بوجود المبلغ المالى بالحساب البنكى كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائى، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالى بالحساب البنكى تنازليا مع معدلات الإنجاز وصولا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى (30%) من التنفيذ.
ونصت المادة (5) على أنه مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقارى والعميل، فى حالة تأخر المطور العقارى فى تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه فى العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشرط التعاقد واستخراج التراخيص طبقا للقوانين المنظمة، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقارى والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها طبقًا للعقد مع المطور العقارى، يتم منح المطور اثنى عشر شهرًا للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير عن اثنى عشر شهرًا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.
وفى حال تجاوز مدة التأخير عن (24) شهرًا يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده فى خلال مدة 3 أشهر من الطلب.
ويسرى حكم هذه المادة على كل المشروعات، بما فى ذلك المشروعات الجارى تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط، وفى حال النص فى العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الوارد بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجارى تنفيذها فى حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال اثنى عشر شهرًا من تاريخ صدور هذه الضوابط، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمشروع.
وبالنسبة للمشروعات الجارى تنفيذها، نصت المادة (6) على أن يلتزم المطور العقارى بفتح حساب بنكى للمراحل اللاحقة، التى سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى المصرى أو الهيئة العامة للرقابة المالية مع الالتزام بإيداع المتحصلات التى سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة فى الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة، مع تقديم تقرير فنى لنسب التنفيذ على الواقع، وفى حالة مخالفة البرنامج الزمنى المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقارى وجهة الولاية، بحسب الأحوال، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.
ووفقا للمادة (7) المتعلقة بالإخلال بالشروط والضوابط؛ ففى حال الإخلال بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله مدة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور بإصلاح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة ثم الإعلان فى وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط، وتوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية.
وخصصت المادة (8) لمبالغ الصيانة، وهى المبالغ المحصلة من المشترين، ووفقا لهذه المادة يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيلها وطبقًا للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع.
وقف الأقساط المستحقة على العميل متى تأخر المطور عن تنفيذ الأعمال المجدولة ب12 شهراً.
للعميل حق الاختيار بين وقف الأقساط أو استرداد ما دفعه خلال3 أشهر متى تجاوز تأخر المطور 24 شهراً.
ونصت المادة (9) على التزام المطورين العقاريين بإدارة المشروعات التى يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة فى قانون 119 لسنة 2009 للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وذلك بالصرف من عوائد وديعة الصيانة التى تم تحصيلها ويتحمل المشترى أى تكاليف تزيد على هذه العوائد.