«بلتون» ترصد مستقبل الشركات العقارية بالبورصة

حددت القيمة العادلة لسهم مصر الجديدة عند 70.10 جنيه

كتب- صلاح الدين عبدالله:
‎رصدت إدارة الأبحاث بشركة بلتون المالية حركة أسهم الشركات العقارية التى تمتلك محافظ أراض ضخمة، وتتداول أسهمها أقل من قيمها العادلة.
قالت المذكرة البحثية التى أعدتها بلتون إنه منذ وصول مؤشر البورصة الرئيسي لأعلى مستوياته عند نهاية أبريل 2018، يشهد السوق عمليات جنى أرباح قوية، مما أدى لانخفاض المؤشر بنسبة 17%.
وأضافت المذكرة أنه حال قيام الحكومة بتثبيت أسعار قطع الأراضى الجديدة التى سوف تُطرح خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، فقد تم افتراض للتوصل للحد الأدنى لتقييم محافظ الأراضى، وتحديداً محافظ أراضى شركات مصر الجديدة للإسكان والتعمير ومدينة نصر للإسكان والتعمير، حيث إن 75-90% من تقييمنا لهذه الشركات مدعوم بتقييم محفظة الأراضى مقارنة بتقييمات المساحات المطورة فى الشركات النظيرة. وفى هذا الافتراض، لم تقم إدارة الإبحاث فقط بتثبيت أسعار البيع فى الثلاثة أعوام المقبلة، ولكن تم تخفيض سعر بيع المتر المربع ليتماشى مع سعر البيع الأخير لقطع الأراضى المطروحة فى المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية.
وأشارت المذكرة البحثية إلى أنه للتوصل إلى الحد الأدنى لتقييم مصر الجديدة للإسكان والتعمير، الذى لا يزال يظهر ارتفاع محتمل، مشيرين إلى
نقطة جاذبة لشراء السهم عند المستويات الحالية. كان أول عامل قمنا بتطبيقه هو خفض سعر بيع للمتر المربع فى نموذج التقييم خلال عام 2018 متوقع من 4500 جنيه للمتر إلى 3500 جنيه للمتر.
ويتبين أن سعر 3500 جنيه هو أقل سعر فى ضوء سعر البيع الأخير للمتر المربع فى المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية الجديدة، بالإضافة أن أسعار الاراضى فى المرحلة الثانية فى العاصمة الادارية الجديدة مقرر أن تتراوح بين 3800 و 4500 جنيه للمتر المربع، من هنا، تم ثثبيت أسعار الأراضى خلال الأعوام الثلاثة المقبلة مع الحفاظ على تصاعد التكلفة، ومن ثم انكماش هوامش الأرباح فى الثلاثة أعوام الأولى. نتج الافتراض الذى طبقناه عن قيمة عادلة 35.00 جنيه للسهم، متضمناً ارتفاع محتمل بنسبة 20% عن سعر السوق الحالى، وصافى قيمة حالية للمتر المربع عند 625 جنيه، وتستقر القيمة العادلة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير عند 70.10 جنيه للسهم مع التوصية بالشراء.
وقالت المذكرة إنه بالنسبة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، فقد تم التوصل إلى الحد الأدنى لتقييم الشركة. بنفس العوامل السابقة مع اختلاف سعر بيع المتر المربع المستخدم عند 4000 آلاف جنيه للمتر المربع خلال 2018 متوقع فى تاج سيتى، مقارنة ب5000 جنيه للمتر المربع فى نموذج التقييم الحالى، و3500 جنيه للمتر المربع بمشروع سرايا مقارنة ب 3800 للمتر المربع التقييم الحالى، كما يتبين أن استخدام سعر بيع المتر المربع فى العاصمة الإدارية الجديدة كعامل فى نموذج تقييم شركة مدينة نصر متحفظاً لأنه مع الاتجاه نحو العاصمة الإدارية الجديدة، من المفترض أن تنخفض أسعار الأراضى نسبة إلى القاهرة الجديدة. أدى ذلك إلى وصول أقل تقييم لشركة مدينة نصر إلى 11.40 جنيه للسهم، مما يعنى ارتفاع محتمل بنسبة 10% عن سعر السوق الحالى. كما أن صافى القيمة الحالية الضمنى للمتر المربع فى تقييم شركة مدينة نصر يبلغ 1600 جنيه للمتر المربع. وتستقر القيمة العادلة الحالية لشركة مدينة نصر عند 19.60 جنيه للسهم مع التوصية بالشراء.
وأوضحت إدارة الابحاث أن السبب الرئيسى وراء الفارق الكبير بين صافى القيمة الحالية لكل من شركتى مصر الجديدة 625 جنيهاً للمتر المربع وشركة مدينة نصر 1640 جنيهاً للمتر المربع بسبب أن شركة مدينة نصر تتبنى استراتيجية ناجحة لتطوير الأراضى وتحويلها إلى مشاريع عقارية ذات قيمة إضافية فى كافة مشروعاتها مقابل استراتيجية شركة مصر الجديدة البطيئة لتطوير أراضيها.