ما الذى يجب على الإنسان فعله إذا وجد نفسه فى مواجهة شخص لا يعرفه، أو مجموعة أشخاص اشتروا جميعاً نفس الشقة، ما الإجراء السليم فى هذه الحالة، ولمن تثبت ملكية الشقة؟ السؤال يجيب عنه فؤاد إبراهيم فؤاد، المحامى بالنقض، بقوله: «هذه الحالة تسمى قانوناً تزاحم المشترين أى وجود أكثر من شخص اشترى ذات العقار من نفس البائع (المالك الحقيقى)، وجميع العقود ترد على عقار واحد، وجميعها صحيحة ومكتملة الأركان، وطبقا لنص المادة 9 من القانون 114 لسنة 1946، التى تشترط التسجيل لنقل الملكية، فإن الأولوية تكون لمن يسبق من المشترين المتزاحمين ويسجل عقده، حتى لو كان متأخراً فى التاريخ الفعلى، أو كان سيئ النية بتواطئه مع البائع، وقد تواترت الأحكام القضائية على أن الأولوية تكون بالتسجيل، ولم يكن أمام باقى المشترين سوى الرجوع على البائع الذى غالبا ما يكون قد هرب، ويتم الرجوع عليه جنائياً بجنحة نصب، أو مدنياً بالطعن على العقد الذى تم تسجيله بدعوى عدم صحته ونفاذه فى مواجهتهم، فى محاولة لرد المبيع لملكية البائع ثم محاولة أى منهم القيام بتسجيل عقده عن طريق الحصول على حكم بصحته ونفاذه وإشهاره إذا توافرت الشروط». وأضاف فؤاد: «محكمة النقض أقرت مبدأ مهماً واستقرت عليه بشأن تطبيق المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981، الخاص بإيجار الأماكن، مفاده أن البيع الثانى يكون باطلا بطلانا مطلقا لتعلقه بالنظام العام، ولو كان مسجلا وبصرف النظر عن كون العقد الأول عرفيا أم لا، وقد أيدت المحكمة الدستورية هذا المبدأ فى الطعن رقم 22 لسنة 12 قضائية دستورية، مؤكدة أن المادة 23 استهدفت رعاية حق المشترى الأول تحقيقا للثقة فى المعاملات، وأن العقد الثانى باطل ومنعدم الأثر ولا يصحح بالتسجيل، ويشترط لإعمال المادة 23 أن يكون عقد البيع الأول صحيحا، وأن يكون محل التزاحم مسكناً، حيث إن المادة لا تنطبق فى حالة التزاحم على أرض فضاء، أو أرض زراعية، لعدم اعتبارهما مكانا طبقا لقانون إيجار الأماكن، ويقع على المشترى الأول عبء إثبات أولويته وأسبقية عقده وسوء نية البائع بجميع طرق الإثبات بما فيها البينة وشهادة الشهود باعتباره من الغير بالنسبة لعقد المشترى الثانى أو التاليين له إعمالاً لقاعدة أن الغش يبطل التصرفات وعدم مكافأة صاحبه، ولقاضى الموضوع استخلاص عناصر الغش من ظروف وملابسات الدعوى».
