طفرة تنموية بالسوق المصرية .. «معلومات الوزراء» يستعرض مؤشرات سوق العقارات عالميًا ومحليًا

كشفت مواقع اقتصادية متخصصة عن طفرة كبيرة في سوق العقارات العالمية والمحلية والإقليمية.
وتنبأ موقع Mordor intelligence أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار أمريكى خلال عام 2023 إلى 30.34 مليار دولار بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوى مركب قدره 10.96٪ خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعًا بطلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسية في مصر، خاصة القاهرة، كما تعد المبادرات الحكومية والمشاريع القادمة من المحركات الرئيسية للسوق.
عقارات
وذكر تقرير مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء أنه بناءً على تحليل موقع Mordor intelligence الذي سلط الضوء على سوق العقارات فإن سوق العقارات تعد جزءًا مهمًّا من الاقتصاد العالمى، وتلعب دورًا حيويًّا في تنمية الاقتصاد من خلال توفير العقارات السكنية، والمكاتب، والإنشاءات الصناعية، واللوجستية، كشكل من الاستثمار، وعلى الرغم من أن السوق ليست بعيدة عن الأزمات مثل أزمة الرهن العقارى في الولايات المتحدة الأمريكية بين عامى 2007 و2010، فإن العقارات تعتبر فئة أصول مستقرة.
اجتماع مجلس الوزراء «صورة أرشيفية»
وأفاد التقرير بنمو سوق الإسكان العالمية خلال جائحة فيروس كورونا، مدفوعة بانخفاض معدل الرهن العقارى، بينما استقرت السوق العقارية حين بدأت أسعار الفائدة في البنوك العالمية في الارتفاع استجابةً للتضخم.
وعن مفهوم «تصدير العقارات»، يشير إلى قيام الدولة بإنشاء عقارات من وحدات سكنية ومولات تجارية وغيرها، وبيعها للأفراد الأجانب، المقيمين في الدولة التي تقوم بالتصدير، أو في دول أخرى، حيث يتم تملك العقار مقابل سداد قيمته بالعملة الأجنبية.
وتعتمد فكرة تصدير العقارات على جذب رؤوس الأموال الأجنبية إلى السوق العقارية في شكل استثمارات متنوعة، وضخ العملات الأجنبية داخل الدولة بما يستتبعه ذلك من إنعاش الاقتصاد بوجه عام، والسوق العقارية بوجه خاص.
بينما مفهوم «التسويق العقارى» يشير إلى مجموعة الأنشطة والفعاليات التسويقية الهادفة إلى نقل ملكية العقارات أو تأجيرها ومعرفة رغبات الأفراد الحالية والمستقبلية إليها، والعمل على إشباعها بما يحقق رفاهية المجتمع، وأهداف الشركات العاملة فيها وتقديم الاستشارات العقارية.
أشار التحليل إلى وجود اتجاهات عالمية مؤثرة على سوق العقارات، منها صعود مفهوم العمل عن بعد أن أدت جائحة «كوفيد- 19» إلى زيادة العمل عن بعد، حيث يعمل العديد من الأفراد من المنزل أو يبحثون عن ترتيبات عمل أكثر مرونة. وقد أدى هذا الاتجاه إلى تحول في سوق العقارات، من خلال ارتفاع الطلب على العقارات ذات الميزات، مثل المكاتب المنزلية والاتصال الجيد بالإنترنت.
وقد أثر هذا الاتجاه بشكل كبير على سوق العقارات التجارية، نظرًا لأن الشركات تسمح لموظفيها بالعمل من المنزل، ما أدى إلى انخفاض الطلب على المساحات المكتبية التقليدية.
وذكر التقرير أن الاستدامة أصبحت عاملًا متزايد الأهمية للعديد من مشترى المنازل والمستثمرين، حيث ارتفع الطلب على العقارات الموفرة للطاقة، التي تتميز بانبعاثات كربونية منخفضة وتستخدم مواد مستدامة، بالإضافة إلى تزايد شعبية التجارة الإلكترونية ما أدى إلى ارتفاع الطلب على المنازل الأصغر حجمًا في مناطق العقارات الحضرية، حيث يبحث المزيد من الأفراد عن منازل تسهل صيانتها وقريبة من وسائل الراحة.
كما أدى صعود التجارة الإلكترونية إلى انخفاض الطلب على مساحات البيع بالتجزئة وزيادة الطلب على المساحات الصناعية، خاصة عمليات التخزين والعمليات اللوجستية لدعم التجارة الإلكترونية.
سوق العقارات العالمية
وعن توقعات حجم سوق العقارات عالميًّا، أشار التحليل إلى توقعات موقع Statista، بأن تصل قيمة سوق العقارات إلى 613.60 تريليون دولار أمريكى في عام 2023. وهيمنة العقارات السكنية على السوق بحجم سوق متوقع يبلغ 498.60 تريليون دولار أمريكى في عام 2023، ومن المتوقع أن تظهر القيمة معدل نمو سنوى خلال الفترة (2023- 2028) بنسبة 3.52%، لتسجل قيمة سوق العقارات 729.40 تريليون دولار أمريكى بحلول عام 2028. وستساهم الصين في قيمة سوق العقارات عالميًّا بأكبر حصة، تبلغ 131.20 تريليون دولار أمريكى في عام 2023.
واستعرض التحليل أبرز النماذج الدولية لتعزيز تصدير العقارات، منها دولة الإمارات العربية المتحدة، فقد اتخذت إجراءات لدعم وتشجيع سياسة تصدير العقارات إلى الأجانب، ولعل من أبرز تلك الإجراءات منح تصريح إقامة للأجانب في الإمارات بشرط شراء عقار بقيمة لا تقل عن مليون درهم إماراتى، وتسديد 50% من قيمة العقار على الحد الأدنى، وتقديم ما يثبت أن دخل المالك الشهرى لا يقل عن 10 آلاف درهم، أو ما يعادله من العملات الأجنبية، كما يسمح للأجانب بتملك عقارات في إمارة «أبوظبى» على أساس التملك الحر في مناطق استثمارية محددة، في إطار جذب مزيد من المستثمرين إلى القطاع العقارى، حيث إن الوحدات السكنية في المناطق سيتم تسجيلها وفق قانون التملك الحر في أبوظبى، وسيتم إصدار عقود تملك عقارى للمستثمرين. فضلًا عن توافر مناطق محددة للاستثمار العقارى للأجانب.
وأشار التحليل إلى الوضع الراهن لسوق العقارات في مصر، لافتًا إلى أن السوق العقارية المصرية شهدت طفرة تنموية كبيرة خلال السنوات الماضية في إطار دعم الدولة المصرية للتنمية العمرانية، حيث حرصت على تنفيذ مشروعات في مختلف محافظات الجمهورية والتوسع في إنشاء المدن الذكية، والاهتمام بإدخال التكنولوجيا، لما لها من دور مهم في صناعة العقار، من حيث رقمنة العقار وتوفير المعلومات الخاصة بالقطاع العقارى، ما يساعد بشكل كبير في نمو أعمال شركات السوق العقارية المصرية، ويؤدى بدوره إلى ارتفاع الناتج العقارى ودعم الاقتصاد المصرى.
وذكر مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار أن السوق العقارية المصرية شهدت نموًا ملحوظًا بين القطاعات الاقتصادية المختلفة، وانقسم إلى قطاعين، هما: قطاع التشييد والبناء الذي يختص بإنشاء المبانى والعقارات المختلفة، وقطاع الأنشطة العقارية الذي يشمل الملكية العقارية وخدمات الأعمال، ووفقًا لبيانات وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية، ساهم قطاع البناء والتشييد في معدل النمو السنوى من إجمالى القيمة المضافة بتكلفة عوامل الإنتاج بالأسعار الثابتة، بنسبة 6.99% خلال عام 2021/ 2022، وبلغت النسبة في قطاع الأنشطة العقارية 3.24% خلال العام نفسه.
واستهدف مفهوم تصدير العقارات المصرية إلى الأسواق الخارجية المصريين بالخارج والمستثمرين الأجانب، ولهذه الاستراتيجية تأثيرات على سوق العقارات المصرية، وأهمها رفع معايير التطوير العقارى من قبل المطورين؛ لتلبية متطلبات الأسواق الخارجية، ما يؤدى إلى تحسين جودة التطوير بشكل فعال، بالإضافة إلى زيادة القدرة التنافسية في السوق وتغيير نوع التطوير بناءً على الطلب الدولى الأكبر.
واشار التقرير إلى أن هناك عوامل جذب للمستثمرين في السوق العقارية المصرية، تتمثل في الطفرة العقارية التي تشهدها السوق المصرية، ووجود مناطق معينة في مصر تمثل عناصر جذب للاستثمار العربى، والانخفاض النسبى في تكلفة إقامة المشروعات العقارية السكنية أو السياحية (تكلفة رأس المال أو العمالة)، مقارنة بإقامة تلك المشروعات في دول الخليج، والجهود المبذولة من جانب الدولة لتشجيع وجذب مزيد من المشروعات العربية، وتذليل الصعاب وتقديم كافة التسهيلات لأصحاب المشروعات.
توقعات سوق العقارات في مصر
وعن أهم التوقعات لسوق العقارات في مصر، ذكر مركز المعلومات أنه وفقًا لموقع Mordor intelligence، من المتوقع أن ينمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار أمريكى عام 2023 إلى 30.34 مليار دولار أمريكى بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوى مركب قدره 10.96٪ خلال الفترة المتوقعة (2023- 2028)، مدفوعًا بطلب متزايد على الوحدات السكنية في المدن الرئيسية، خاصة القاهرة، كما تعد المبادرات الحكومية والمشاريع القادمة من المحركات الرئيسية للسوق.
ووفقًا لوكالة فيتش سوليوشنز، تمنح صناديق الاستثمار العقارى (REITs) إمكانية للمستثمرين بأن يستثمروا في العقارات بطرق متنوعة، ما يساعد على تقليل مخاطر السوق، الذي بدوره يدعم سوق العقارات المصرية.
وتتوقع وكالة فيتش أن الجهود الحكومية في زيادة الاستثمار الأجنبى وتعزيز نشاط القطاع الخاص في الاقتصاد ستكون إيجابية بالنسبة لسوق العقارات التجارية.
كما تتوقع وكالة فيتش زيادة الاستثمارات في السوق العقارية المصرية على المدى الطويل، مدفوعة بقوة القطاع العقارى التجارى في مصر، نتيجة جهود الدولة المستمرة في إنشاء المدن الجديدة، ما يعزز الاستثمار العقارى في مصر، حيث توفر المدن الجديدة للمستثمرين المحتملين فرصًا جذابة وواسعة النطاق للمشروعات العقارية، بما في ذلك العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة العلمين الجديدة ومدينة المنصورة الجديدة، على سبيل المثال.
وأشار التحليل إلى أن الدولة المصرية أولت اهتمامًا خاصًا بتصدير العقارات للأجانب والمصريين في الخارج، حيث بدأت بمشروع بيت الوطن الذي استهدف المصريين بالخارج، وقدمت الدولة حوافز لزيادة الطلب على هذا المشروع.
ففى ديسمبر 2019 قدمت الدولة تيسيرات ومحفزات للأجانب للاستثمار في العقارات، منها الحصول على الجنسية والإقامة، وفقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 3099 لسنة 2019، والمعنى بتنظيم حالات منح الجنسية المصرية للأجانب، حيث تنص المادة الأولى من القرار على منح الجنسية المصرية لطالب التجنس وفقًا لعدد من الشروط، منها شراء عقار بمبلغ لا يقل عن 500 ألف دولار أمريكى. وقد تم خفض هذا المبلغ ليصبح 300 ألف دولار أمريكى في التعديلات التي تم إدخالها على القرار في سبتمبر 2023.
وفى يناير 2023، تم تشكيل لجنة بهدف إعداد برنامج متكامل للنهوض بنشاط التمويل العقارى، بالإضافة إلى وضع تصورات بشأن نشاط تصدير العقار للخارج بما يسهم في توفير النقد الأجنبى.
وفى مايو 2023، تم التوافق على إتاحة تيسيرات لقطاع المطورين العقاريين، منها منح المطورين العقاريين والمشروعات الاستثمارية، فائدة أقساط 10% فقط بدلًا من الفائدة السارية المعلنة من البنك المركزى، لمدة عامين، بالإضافة إلى مد المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات العقارية بواقع 20% من إجمالى المدة الزمنية الأصلية لتنفيذ المشروعات، وخفض النسبة المئوية لاعتبار المشروع قد اكتمل تنفيذه، لتكون 85% بدلًا من 90%.
وحرصت الدولة المصرية على تنظيم مؤتمرات وملتقيات للتشجيع على الاستثمار العقارى، واستعراض الفرص الاستثمارية المتاحة والتعريف بها، ومنها مؤتمر مستقبل المدن الجديدة في مصر، الذي أُطلق عام 2019 لإلقاء الضوء على تطورات إنشاء «المدن الجديدة» في مصر، ومؤتمر «القاهرة دبى العقارى» الذي استهدف تعزيز التعاون بين مصر والإمارات في المجال العقارى، ومعرض ومؤتمر «ذا ريل جيت» للعقارات الذي انطلق للمرة الأولى في مصر خلال عام 2021 بهدف إعداد المستثمرين والباحثين عن المنازل والمطورين العقاريين للمستقبل من خلال تقديم تجربة فريدة من نوعها تربط مالكى المشروع المصريين بعملائهم في جميع أنحاء العالم، وتغطى جميع حدود قطاع العقارات.
واستعرض التحليل توصيات لتعزيز تصدير العقارات، وهى التوسع في إقامة معارض عقارية خارج مصر على المستوى الدولى بهدف جذب الأجانب للاستثمار في مصر، على غرار المعارض السياحية التي تقام في الخارج، وتوفير رقابة قانونية واقتصادية على تفعيل استراتيجية تصدير العقارات، والتأكد من الالتزام بالقوانين والضوابط المقررة، ووضع استراتيجية متكاملة لتسويق العقار المصرى بالخارج، وتحديد الأسواق المستهدفة والمنتجات القابلة للتصدير، والعميل المستهدف، وعقد بروتوكول بين صناديق التمويل العقارى المصرية والأجنبية، نظرًا لأنه في الخارج يتم شراء العقارات من خلال تلك الصناديق.
وأكد التحليل أن نشاط تصدير العقارات تبنته العديد من الدول على مستوى العالم، بهدف تحسين مناخ الاستثمار بصفة عامة، والقطاع العقارى بصفة خاصة، كما أنه يعتبر مصدرًا مهمًا للنقد الأجنبى، إلا أن نشاط تصدير العقارات كان مشروطًا بعدة شروط وضعتها الدول؛ ولذا يجب التحرك بخطوات سريعة ومدروسة من كافة الجوانب في ملف تصدير العقارات لتعظيم المنافع الاقتصادية منها.