طارق كامل الرئيس التنفيذى ل«O West» ل«عقارات المصرى اليوم»: السوق العقارية «صلبة» تستطيع الصمود أمام التحديات (حوار)

أكد طارق كامل، الرئيس التنفيذى لمدينة «O West»، أن ثقة العميل فى مشروعات شركة أوراسكوم للتنمية العامل الرئيسى فى الطفرة التى لحقت بمبيعات المدينة خلال النصف الأول من العام الجارى، بعدما حققت ارتفاعا بلغ 73.6% عن نفس الفترة من العام الماضى.
وكشف الرئيس التنفيذى ل«O West»- إحدى مدن مجموعة أوراسكوم للتنمية فى غرب القاهرة- فى حواره مع «عقارات المصرى اليوم» عن تطور الأعمال فى المشروع والخطط الإنشائية خلال الفترة المقبلة بعد الحصول على قرض من البنك التجارى الدولى لتسريع وتيرة الأعمال، فضلا عن الالتزام ببدء تسليم المرحلة الأولى فى مارس العام المقبل، وأشار كامل إلى عزم الشركة البدء فى المكون الإدارى بمدينة O West خلال الربع الأخير من العام.
وتناول الحوار تحليلا للعديد من القضايا التى تخص السوق العقارية، ومنها تقييم تأثيرات الأزمة الاقتصادية على السوق بعد مرور 3 أشهر، والمقترحات المطلوبة للنهوض بتصدير العقار، لاسيما بعد تراجع العملة المحلية ما يعطى ميزة أكبر للمشترين من الخارج.. وإلى نص الحوار:
■ بعد مرور أكثر من ثلاثة أشهر على الأزمة الاقتصادية العالمية.. ما تقييمك، لتأثيراتها على السوق العقارية المحلية، لاسيما أن نتائج أعمال أغلب الشركات فى البورصة خلال تلك الفترة إيجابية؟
- السوق العقارية المصرية قوية وصلبة، ونجحت فى تخطى العديد من الأزمات خلال ال15 عامًا الأخيرة، بداية من أحداث 2011 وصولا للحرب الروسية الأوكرانية، أزمات سياسية واقتصادية وصحية، منها المحلية والعالمية، لكنه استطاع الصمود أمام كل التحديات بما لديه من مرونة وخبرة متراكمة تجعله قادرا على إعادة إنتاج نفسه والوصول إلى نقطة التوازن، الشركات تحاول دائما مواكبة احتياجات العميل سواء بترشيد مساحة الوحدات المطروحة، مع زيادة كفاءة الاستخدام، أو مد آجال السداد حتى وصلت إلى 10 سنوات، وغيرها من الإجراءات التى تسعى للحفاظ على استقرار السوق ومواجهة الصدمات.
لقد تأكد يقينا للجميع وبما لا يدع مجالا للشك، مدى ثقة العميل المصرى فى العقار، باعتباره الملاذ الآمن للمدخرات، والأكثر قدرة على توليد أرباح خلال الاضطرابات، وهذا ما يبرر بشكل كبير الطفرة فى مبيعات الشركات خلال النصف الأول من العام، يوجد علاقة طردية بين إقبال المصريين على شراء العقار والأزمات، فكلما ارتفعت حدة الأزمات الاقتصادية زاد الطلب على العقار.
■ إلى أى مدى ساهمت زيادة الأسعار الأخيرة فى رفع قيم المبيعات لدى الشركات؟
- بالتأكيد الشركات لجأت إلى رفع أسعارها بنسب متفاوتة لامتصاص زيادات التكلفة، وقد ساهم ذلك بقدر ما فى تحسن أرقام المبيعات، لكن فى الوقت نفسه توجد زيادة كبيرة فى عدد الوحدات المباعة، فى «O West» على سبيل المثال ارتفع عدد الوحدات المباعة خلال النصف الأول من العام بنحو 36.7%.
■ هل من المتوقع أن تواصل السوق الأداء الإيجابى خلال النصف الثانى من العام؟
- أتصور أن تواصل مبيعات الشركات الأداء الإيجابى خلال النصف الثانى من العام، كما قلت سابقا وقت الأزمة يندفع العميل المصرى لشراء العقار، ولكن توجد أسباب أخرى من بينها زيادة ثقة العميل فى السوق العقارية عقب الضوابط الأخيرة التى أقرها مجلس الوزراء والتى تضمن الملاءة المالية للمطور وقدرته على استكمال المشروع فى التوقيتات الزمنية المتفق عليها، هذا لا يمنع التحسب لحدوث أى اضطرابات جديدة سواء ما يتعلق بتطورات الأزمة العالمية وسلاسل الإمداد وتحركات أسعار الصرف والفائدة وتأثيراتها فى السوق.
أما فيما يتعلق بالأسعار، فحتما ستواصل الزيادة، اتجهت الشركات لرفع السعر بنسب ما بين 20 و30% خلال النصف الأول من العام، ومتوقع أن تستمر فى الارتفاع ما بين 15و20% خلال ما تبقى من العام الجارى، فى O West مثلا رفعنا متوسط سعر بيع المتر المربع بنسبة 28.8% مع زيادة الطلب على الوحدات العقارية فى المدينة.
■ مدينة «O West» حققت نتائج مبهرة خلال النصف الأول من العام من الأسباب الرئيسية لذلك؟
- بالفعل حققت مدينة O West صافى مبيعات عقارية بقيمة 2.4 مليار جنيه مقابل 1.4 مليار جنيه مصرى خلال النصف الأول من 2021، بنسبة زيادة تصل إلى 73.6٪، كما ساهمت بنحو 51.4% من إجمالى مبيعات شركة أوراسكوم للتنمية مصر فى النصف الأول من 2022، أعتقد أن السبب الرئيسى يعود إلى ثقة العملاء فى مشروعات أوراسكوم للتنمية مصر بتاريخها الطويل الممتد لأكثر من 33 عاما فى بناء مدن متكاملة الخدمات، فضلا عن نجاح استراتيجية الشركة فى التسريع من وتيرة عمليات البناء والتشييد، وتقديم وحدات متنوعة تناسب الاحتياجات المختلفة للعملاء، كذلك الأنشطة والفعاليات التى تقام على أرض المدينة والتى تعكس شكل الحياة المستقبلى فيها وتشغيل المدارس حيث تم تشغيل مدرستين العام الدراسى الماضى وسيتم افتتاح مدرستين أخريين مع العام الدراسى الجديد، كما أن أنظمة السداد المرنة التى تقدمها الشركة ساهمت فى اجتذاب شريحة كبيرة من العملاء.
■ ماذا عن تقدم أعمال الإنشاءات فى المشروع؟
- أعمال الإنشاءات تسير وفقا للمخططات الزمنية المحددة، ولم تتأثر كثيرا بمجريات الأحداث الأخيرة وتذبذب أسعار مواد البناء، لقد انتهينا بالفعل من تنفيذ الوحدات السكنية فى أولى المراحل التى تم طرحها عام 2019، وهى: «Tulwa»، و«Whyt» ما بين عمارات وفيلات، وحاليا فى مرحلة التشطيبات تمهيدا لبدء أول تسليم فى المدينة فى مارس 2023.
والأسبوع الماضى حصلت الشركة على تمويل بقيمة 1.5 مليار جنيه من البنك التجارى الدولى، بهدف تسريع وتيرة الإنشاءات للمرحلة الجديدة التى تم طرحها فى 2021 وهما «Club Residences» و«Hillside» والتى ستبدأ الأعمال الإنشائية فيهما بحلول الربع الرابع من العام، فضلا عن استكمال التشطيبات فى المرحلة المعتزم تسليمها مارس المقبل.
■ هل تتفاوض الشركة على قروض جديدة؟
- القرض السابق هو الأول الذى تحصل عليه مدينة O West رغم مرور أربعة أعوام على إطلاقها، ونظرًا لطبيعة المشروعات ذات المساحات الكبرى، والالتزامات الخاصة بسداد أقساط الأراضى وتكلفة التوفيق وإرساء البنية التحتية للمدينة، بالتأكيد مستمرون فى التفاوض للحصول على تمويلات جديدة.
■ هل سيتم طرح مرحلة جديدة من المشروع خلال هذا العام؟
- نخطط حاليا لطرح مرحلة جديدة من العمارات والفيلات خلال الربع الرابع من العام الجارى، لاسيما أنه من المتوقع الانتهاء من بيع كامل الوحدات فى مشروعى «Club Residences» و«Hillside» الشهرين المقبلين على أقصى تقدير.
■ كم يقدر حجم المبيعات فى المدينة منذ الإطلاق حتى الآن؟
- مجمل المبيعات بلغ حاليا 14 مليار جنيه.
■ ما هى خططكم للمكونات غير السكنية؟
- مدينة O West مدينة متكاملة الخدمات على مساحة 1000 فدان، تم تخصيص نحو 120 فدانا للأنشطة غير السكنية مثل المدارس والنادى الرياضى المقام على مساحة 40 فدانا ليكون الأكبر فى منطقة غرب القاهرة، ومن المقرر أن يتم افتتاح المرحلة الأولى منه خلال النصف الثانى من العام المقبل 2023، ويضم مجموعة متنوعة من الملاعب المصممة وفقا للاشتراطات العالمية والقادرة على استضافة البطولات الكبرى، وسيتم عقد شراكة بين المدارس والنادى بهدف توفير أنظمة تعليمية رياضية متقدمة تسهم فى توفير بيئة مناسبة لإنتاج أبطال عالميين فى مختلف الرياضات.
أما ما يتعلق بالجزء الإدارى فإن الشركة تشرع فى الإنشاءات فى مشروع «O-Business District» خلال الربع الأخير من العام، ويضم عددا من المكاتب الإدارية بمساحات متنوعة، فضلا عن مبان متكاملة منفصلة تصلح كمقار للشركات الكبرى، وقد تم تسويق جزء من المشروع بالبيع، والجزء الباقى تحتفظ به الشركة ضمن سياساتها لتعظيم الإيرادات المتكررة.
■ كيف تنظر إلى نشاط الاستحواذات العربية فى القطاع العقارى مؤخرا؟
- الاستحواذات العربية على بعض الشركات المحلية يعد «تصويتا بالثقة» على قدرة وصلابة وجاذبية القطاع الاقتصادى المصرى ككل والقطاع العقارى بشكل خاص، هذه الاستحواذات مهمة حيث يقوم المستثمر بضخ أموال من الخارج فى شرايين الاقتصاد، كما تعمل تلك الشركات أيضا على نقل خبراتها الجديدة للسوق والإسراع بمعدلات تنمية محافظ الأراضى، وفى المقابل يجب أن تركز أيضا على تصدير العقار لتحقيق الاستفادة القصوى للاقتصاد المصرى.
■ لماذا لم تتحسن أرقام تصدير العقار رغم صدور قانون التملك مقابل الإقامة والجنسية، وانتعاشة هذه السوق فى دول مجاورة مثل تركيا ودبى عقب الحرب الروسية الأوكرانية؟
- كثير من المطورين العقاريين لم يدرسوا ما تقتضيه الأمور لتنشيط مبيعاتها للأجانب من خلال دراسة احتياجاتهم الفعلية ومتطلباتهم فى العقار، الأغلب يتعامل مع العميل الأجنبى بنفس طريقة العميل المصرى، الأمر مختلف تماما سواء من حيث شكل العقار أو خطط الدفع.
وفى الوقت نفسه نلمس جميعا مجهودا كبيرا من الدولة المصرية فى إقامة مشروعات متطورة فى المناطق الساحلية مثل البحر الأحمر والساحل الشمالى وتطوير للبنية التحتية والمرافق وحتى هذه اللحظة لم نر حملات ترويجية قام بها مطورون لما يتم من مشروعات فى الساحل الشمالى، وأنه أفضل اختيار للأجانب للاستمتاع بأجواء البحر والمناخ الدافئ فى فصول الشتاء، بمعنى أدق أن المطورين لم يتعرفوا على العميل الأجنبى ولم ينفذوا حملات تسويقية خارجية، وليس لديهم قنوات بيعية للوصول إلى العميل المستهدف.. فكيف يمكنه تصدير عقار؟!.
■ هل عكفت شركة أوراسكوم على تنفيذ ما سبق؟
- نحن فى شركة أوراسكوم للتنمية مصر نفذنا خلال ال3 سنوات الأخيرة مخططا لإنعاش مشتريات الأجانب فى مشروعاتنا، وبدأنا أولى تلك الخطوات بإجراء دراسات دقيقة لاحتياجات العميل فى الأسواق المستهدفة وآليات الوصول إليهم، كما تم فى مارس الماضى افتتاح مكتب مبيعات عالمى للترويج لمشروعاتها فى الواجهات المختلفة، ويقوم على إدارته مجموعة من أكفأ الخبراء فى مجال التسويق من عدة جنسيات متنوعة بهدف تأمين شبكة من المسوقين المحليين فى الدول المستهدفة، لقد لمسنا خلال الفترة الأخيرة تحسنا ملحوظا فى مشتريات الأجانب، ليس فقط فى مشروعاتنا فى البحر الأحمر، لكن فى القاهرة أيضا، ونعتقد أنه بعد تفعيل المكتب الجديد سيشهد التصدير طفرة قوية.
■ لكن بعض المطورين يحملون الدولة عبء تباطؤ التصدير نتيجة للمعوقات الخاصة بتفعيل لائحة التملك مقابل الإقامة والجنسية؟
- الجونة النموذج الأمثل لمشروعات تصدير العقار، على مدار سنوات حققنا أرقاما إيجابية، ويعود الفضل فى ذلك إلى وجود منتج مناسب للعميل الأجنبى، وحملات تسويقية تصل إليه، ورغم كل الصعوبات مستمرون فى إدخال عملاء جدد، لم نقف كثيرا عند العقبات الموجودة وحاولنا تجاوزها، لكن فى حقيقة الأمر لا يوجد مجهود جاد من المطورين فى هذا الملف، الاهتمام الأكبر من أغلبهم ينصب فقط على المصريين العاملين فى الخارج، خاصة الخليج، حتى إن المصريين المهاجرين فى أوروبا وأمريكا لا يستهدفون بحملات مدروسة، مطلوب مجهود أكبر فى الدفع بهذا الملف، لاسيما أن تراجع قيمة العملة المحلية أمام الدولار أعطى ميزة نسبية فى ثمن العقار للعميل الأجنبى، كما أنه البديل الأمثل للشركات لتحسين مبيعاتها حالة زيادة الضغط على المبيعات المحلية.