سوق العقارات تعبر الشهور العجاف وتتحرك نحو الصعود

اتفق خبراء فى مجال الاستثمار والسوق العقارية على أن ثمة تحركاً ملحوظاً فى الطلب وحجم المبيعات خلال الأشهر الماضية من هذا العام مقارنة بالعام السابق، وهو ما تعززه أرقام وأحجام مبيعات الشركات الكبرى المسجلة بالبورصة، واختلف الخبراء حول تحرك أسعار العقارات، فهناك من يرى أن الأسعار تتزايد بعد حالة الجمود النسبى منذ أواخر العام 2008 فيما يرى عدد من المستثمرين العقاريين أن الأسعار لم تتحرك رغم تزايد الطلب، ويتوقع أن تنمو وترتفع بعد أن تصل الزيادة فى الطلب إلى معدلاتها المرتفعة ما بين 40٪ و60٪ خلال نحو 18 شهراً.
يقول المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن حركة البيع والطلب بدأت تنشط بمعدلات مرتفعة، ويؤكد أن وحدات المشروعات تباع قبل بدء التنفيذ على أرض الواقع بنظام «Plan» أى بمجرد تجهيز ماكيت المشروع على الورق والإعلان عنه من خلال مراحل، حيث يتم الانتهاء من بيع المرحلة الأولى قبل بدء التنفيذ وهكذا، ويدلل على ذلك بأن السوق بدأت تنتعش والطلب يتزايد ليعود إلى معدلاته قبل الأزمة العالمية سواء على الوحدات الفاخرة أو المتوسطة وفوق المتوسطة، وكذلك الوحدات الخاصة لمحدودى الدخل.
ويرى «فتح الله» أن حجم الطلب تزايد بنسبة لا تقل عن 40٪، وهو ما تظهره الأرقام الخاصة بشركات الاستثمار العقارى المتداولة بالبورصة وبدأت السوق العقارية تسترد ما فقدته خلال العام الماضى ونهاية عام 2008، ويتوقع أن تعود إلى ما كانت عليه عام 2007، حيث سجلت أعلى معدلاتها فى الطلب وحجم المبيعات والأسعار. وعما إذا كان هناك ارتفاع فى الأسعار مقرون بزيادة حجم الطلب، «يؤكد فوزى» أن الأسعار لابد أن تتزايد، وهو ما حدث فعلياً خلال الأشهر الماضية، مؤكداً أن جميع مستلزمات البناء تزايدت أسعارها سواء مواد البناء أو العمالة وكذلك أسعار الأراضى، التى تزايد وزنها النسبى بعد ارتفاع أسعارها لتمثل 50٪ من المنتج العقارى بعد أن كانت 15٪ منذ 10 سنوات. ويؤكد أن أسعار العقارات ارتفعت خلال الأشهر الماضية بنسبة 25٪ سواء فى الإسكان الفاخر أو المتوسط، فيما عدا إسكان محدودى الدخل، نظراً لتوفير الدولة الأراضى الخاصة بهذا الإسكان بأسعار مخفضة. ورفض فوزى القول بأن العرض فى الإسكان الفاخر لا يقابله طلب حالياً، مؤكداً أن جميع المعروض يباع قبل الإنشاء، وتصل نسبة الطلب على هذه النوعية من الإسكان إلى 5٪ أى نحو 10 آلاف وحدة لافتاً إلى أن الطلب فى الإسكان المتوسط لا يقابله عرض، ويبرر ذلك بزيادة حقيقية فى الطلب على الإسكان المتوسط، ولكن بعد ارتفاع الأسعار فإن القوة الشرائية لدى عدد من هذه الشريحة أصبحت ضعيفة، وبالتالى فإن الطلب فى نمو مستمر والعرض يتزايد، ولكن ليس بنفس المعدل.
ويقدر حجم الطلب الفعلى بالسوق العقارية المصرية بنحو 500 ألف وحدة سنوياً، بسبب حالات الزواج التى تصل إلى 600 ألف منها 300 ألف فى الحضر إلى جانب نسبة من الطلب المؤجل تصل إلى 150 ألف وحدة، وهو ما يجعل السوق العقارية بمصر جاذبة للاستثمار نظراً للعائد المجزى والطلب المتنامى. وعلى الرغم من اتفاق المهندس علاء بسيونى، رئيس لجنة الاستثمار العقارى بجمعية رجال أعمال الإسكندرية، على أن هناك بوادر انتعاش فى سوق العقارات، فإنه يرى أن هذه الحركة نسبية وليست مطلقة، وترتبط ببعض المشروعات وبعض الشركات التى تحظى بثقة بسبب خبراتها السابقة فى السوق ومشروعاتها الناجحة كما ترتبط ببعض المناطق خاصة المدن الجديدة بالقاهرة، إلى جانب مناطق محددة فى الساحل الشمالى، وهى منطقة سيدى عبدالرحمن حالياً إضافة إلى العين السخنة.
وأضاف، أن السوق شهدت حالة ترقب طويلة على مدى العام الماضى وبداية هذا العام، انتظاراً لاتجاه الشركات إلى تخفيض أسعار العقارات كما حدث فى فترة الركود خلال أعوام 2000 وحتى 2004، حيث اتجهت الشركات إلى تخفيض الأسعار بنسب وصلت إلى 40٪ مع منح تسهيلات كبيرة، بسبب هامش الربح الكبير وقتها، وارتباط معظم الشركات بالتزامات مع البنوك، وأسفر هذا عن بعض حالات التعثر.
ويستدرك: لكن الوضع يختلف هذه المرة، ولم تلجأ الشركات إلى تحقيق الأسعار، بسبب استفادتها من التجربة الماضية، إلى جانب أن هامش الربح قليل بعد ارتفاع أسعار الأراضى، وكذلك مواد البناء والعمالة، لذلك لم تتراجع الأسعار إلا بقيم تتراوح بين 10 و15٪ حسب كل شركة ومنطقة.
ويرى بسيونى أن الوضع مختلف بالنسبة للسوق العقارية فى مدينة الثغر، حيث إن ندرة الأراضى تخفض الاستثمار العقارى، بعد أن وصل سعر متر الأرض على الكورنيش إلى 70 ألفاً ونحو 25 ألف جنيه فى منطقة سموحة، مشيراً إلى أن سعر متر المبانى السكنى يصل إلى 10 آلاف جنيه فى بعض المناطق بحى سموحة.
من جانبه أكد المهندس حسن درة، رئيس شعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف، أن هناك نمواً فى حجم المبيعات، وأن حركة البناء والاستثمار العقارى من جانب الشركات لم تتوقف رغم التباطؤ الذى شهدته السوق خلال الفترة الماضية.
وأضاف أن الطلب مستمر ويتزايد حالياً خاصة على الإسكان المتوسط وفوق المتوسط، كما أن هناك طلباً من بعض الدول العربية خاصة بعد سرعة تعامل الحكومة بتوجيهات الرئيس مبارك لمعالجة قضية «مدينتى»، التى ساهمت فى تعزيز استقرار سوق العقارات، وضاعفت من الثقة فيها لدى المستثمرين والعرب.