مصر بلا عشوائيات.. ولا مساس بالأراضي الزراعية.. تعديلات قانون «التصالح في مخالفات المباني» تمنح التصاريح وفق اشتراطات جديدة.. و6 ملايين مواطن ينتظرون تقنين أوضاع عقاراتهم المخالفة

تولى الرئيس عبدالفتاح السيسى مقاليد الحكم فى البلاد والعشوائيات قد رسمت خريطة جديدة لمصر، خريطة مشوهة وغامضة طالت جميع محافظاتها، بدأت تلك المبانى رسوماتها العشوائية منذ مطلع التسعينيات من القرن الماضى فى عهد حكم الرئيس السابق محمد حسنى مبارك لتتفاقم تلك الأزمة عقب ثورة يناير مع غياب الدور الرقابي.
قضت الأبنية العشوائية على الأخضر واليابس فلم تشوه الأحياء العمرانية على الخريطة فقط، بل امتدت واستشرت حتى قضت على الأراضى الزراعية وقتلت الخرسانات ثمار البرتقال والنعناع فى الريف التاريخى المبارك، ليس هذا فقط، بل قضت على كل مبارك فى أرضنا بما فى ذلك مياه النيل التى قدسها المصري، فأخذ عرض المجرى يتقلص فى بعض المحافظات بسبب الزحف العمرانى داخل المياه، وقد صاحب هذا الزحف القميء ضغط على البنية التحتية لمرافق تلك التجمعات من كهرباء وصرف ومياه لتعانى الدولة المصرية يوميًا مرارة اللحاق على ترميم تلك البنية التحتية لعدم حرمان قاطنى تلك المناطق من هذه الخدمات.
كل هذا دفع الدولة، منذ سنوات قليلة، لاتخاذ قرار بوقف جميع أنواع البناء والبدء فى تقنين التصالح على البنايات المخالفة وفق خطط واضحة تتفق والخطة العمرانية الجديدة التى تطبق ضمن تنسيق مع جميع أجهزة الدولة المعنية لكى يساهم فى تحسين الخدمات والمرافق للمواطنين فى ظل معاناة قد استمرت لسنوات طويلة حتى تكون هناك رؤية شاملة لوضع المرافق الأساسية لتلك الوحدات وفق خطة مدروسة لا تتعارض مع آليات البناء وفق الشروط والتى وضعها هذا القانون.
تعديلات القانون تعالج 4 حالات جديدة
ومؤخرًا، قال الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس مجلس الوزراء، إن الحكومة عقدت، على مدار الفترة الماضية، مجموعة من الاجتماعات لمناقشة ومتابعة إجراءات التصالح على مخالفات البناء.
وأضاف «مدبولي»، خلال اجتماع لمتابعة خطوات إنهاء إجراءات التصالح على مخالفات البناء، أن الحكومة تعمل، خلال الفترة الحالية، على مشروع تعديل لقانون التصالح فى مخالفات البناء، وننتهز فرصة الإجازة البرلمانية حتى يمكن الانتهاء منه، وتقديمه للبرلمان فور عودة أعمال دورته الجديدة.
وكان الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان، قال فى تصريحات سابقة إن القانون الجديد سيعالج موقف التصالح ل4 حالات، هي: «من تقدم للتصالح ولم تطبق عليه الشروط وقام بالمخالفة بعد قانون التصالح، ومن لم يلتزم بالتصالح ولم يتقدم بأوراقه للتصالح، ومن لم يرتكب مخالفات ويريد مساواته بمن ارتكب مخالفة خاصة فيما يتعلق بالدور الزيادة، ومن سيرتكب مخالفة بعد ذلك». وأكد أن هناك حالة واحدة تمنح رخصة بناء، وهى التى يتم تنفيذها فى الوقت الحالي، والتى استوفت شروط البناء من حيث الأكواد وأماكن انتظار السيارات.
وأضاف «الجزار»: «من حصل على رخصة بناء استوفت جميع الاشتراطات التى نص عليها يتم تنفيذها فورًا، وهو ما تم الاتفاق عليه مع المحافظين، وتابع من يحمل رخصة بناء ولم تستوف شروط تراخيص البناء، فلن يتم السماح لأصحابها بالبناء، وستتم معاقبة من قام باستخراجها من موظفى المحليات».
ويعود مجلس النواب للانعقاد فى دور الانعقاد الثالث من الفصل التشريعى الثانى للمجلس، فى بداية شهر أكتوبر المقبل 2022.
حالات يحظر القانون التصالح فيها
ويحظر التصالح على أى من المخالفات الآتية: «أولًا لا يتم بأى حال من الأحوال التصالح على الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، ولا يجوز التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة، وحقوق الإرتفاق المقررة قانونًا ما لم يكن قد تم الاتفاق بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الإرتفاق على النحو الذى تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، إلى جانب يمنع التصالح المخالفات الخاصة بالمبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز، بالاضافة الى عدم التصالح على تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوز متطلبات شئون الدفاع عن الدولة».
ومن ضمن موانع التصالح يمنع التصالح على البناء على الأراضى المملوكة للدولة ما لم يكن صاحب الشأن قد تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون، ومنع التصالح على البناء على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، ويمنع التصالح على تغيير الاستخدام للمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية ما لم توافق الجهة الإدارية.
ويمنع التصالح على البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، ويستثنى من ذلك الحالات الواردة فى المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، والمشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام.
بالإضافة للكتل السكنية القريبة من الأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن على النحو الذى تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويقصد بتلك الكتل المبانى المكتملة والمتمتعة بالمرافق والمأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات.
طلبات التصالح
وبحسب تصريحات لوزير التنمية المحلية السابق، اللواء محمود شعرواي، فى مايو الماضي، فإنه فيما يتعلق بموقف التصالح، فقد وصل عدد الطلبات المقدمة من المواطنين إلى 2.8 مليون طلب، منها 1.6 مليون طلب فى الريف، مضيفًا أنه عقب انتهاء مدة سريان العمل بقانون التصالح فى مخالفات البناء، التى امتدت حتى 31-3-2021، بدأت أعمال فحص الطلبات واستكمال المستندات، والمكلف بها لجنة فنية من خارج الجهاز الإدارى، وفقا للقانون، مشكلة برئاسة مهندس استشارى، وعضوية 2 مهندسين «هندسة معمارية وهندسة إنشائية»، ترشحهم نقابة المهندسين، بالإضافة إلى ضابط حماية مدنية للتأكد من السلامة ضد أخطار الحريق، وتوافر اشتراطات الأمن والسلامة.
وأكد وزير التنمية المحلية وقتها، أنه جار الانتهاء من إعداد تعديلات تشريعية مقترحة على قانون التصالح فى مخالفات البناء، بالتعاون والتنسيق مع وزارتى الإسكان والعدل، فى هذا الشأن، بحيث ستتضمن معالجة للمشكلات التى واجهت تطبيق القانون الحالى، وذلك بما يسهم فى اتمام أعمال تقنين أوضاع للمبانى المخالفة، ويضمن عدم تكرار هذه المخالفات، وأكد رئيس الوزراء فى هذا الصدد أهمية سرعة الانتهاء من تلك التعديلات، لاتخاذ الإجراءات الخاصة باقرارها، بحيث ستشمل الحالات التى لم تتمكن من التقدم للتصالح حتى الموعد الذى كان محددا بالقانون، هذا إلى جانب الحالات التى لم يشملها القانون الحالى.
مكاسب التعديلات الجديدة
وفى هذا السياق يقول الدكتور عمرو يوسف، خبير اقتصاديات التشريعات المالية والضريبية، إن هناك فوائد مقررة للمواطنين بموجب التعديلات الجديدة للقانون وأولهم هو وقف إجراءات التقاضى فى جميع الدعاوى الخاصة بمخالفة البناء إضافة إلى توصيل المرافق لعقارات بسبب مخالفتها ووقف تنفيذ قرارات الإزالة الصادرة وبمثابة ترخيص للمنشآت التجارية بالبناء المخالف كما يعد التصالح بمثابة رخصة للعقار المخالف كما يمكن للمخالفين بشروط البناء بعد التصالح على المخالفة إصدار قرارات التراخيص الخاصة بالتعليات أو التشطيبات أو غيرها من الأعمال الأخرى.
وأضاف «يوسف» فى تصريحات خاصة ل«البوابة نيوز»: «لا تمنح وفقًا للقانون أية رخصة بناء إلا فى حالة واحدة فقط وهى التى استوفت شروط البناء من حيث الأكواد وأماكن انتظار السيارات ليتم تنفيذها فورًا عقب تحقيقها لجميع الاشتراطات، وتعكف الحكومة حاليًا على إضافة بنود جديدة لقانون التصالح نظرًا لوجود حالات خاصة لم يتعرض لها القانون بوضعه الحالي، حيث ستكون المعالجة على أربعة محاور جديدة على النحو التالي: المحور الأول، حالة من تقدموا للتصالح ولم تنطبق عليهم الشروط وقام بالمخالفة بعد قانون التصالح، والمحور الثاني: من لم يلتزم بالتصالح ولم يتقدم بأوراقه للتصالح، والمحور الثالث: من لم يرتكب مخالفات ويريد مساواته بمن ارتكب مخالفة خاصة فيما يتعلق بالدور الزيادة، والمحور الرابع: من سيرتكب مخالفة بناء بعد ذلك».
وتابع «يوسف»، أن تلك التعديلات تضمن معالجة سلبيات القانون الحالى حيث إن حالات التصالح التى تم الانتهاء منها قليلة للغاية، ولا تمثل إلا نسبة قليلة من الذين تقدموا لطلب التصالح، وهناك كثيرون ينتظرون قبول طلباتهم المرفوضه ضمنيا، والتى إن لم تتم معالجتها وفق آليات جديدة تعتبر ضياعا وهدرًا للموارد، سواء على الدولة أو المواطنين المخالفين.
وأشار «يوسف»، إلى أنه من جهة أخرى واجه القانون الجديد بعض حالات التعدى والتى لم تتغير فلسفة الدولة فى مواجهتها ومنعها بشتى السبل لما تمثله من خطورة، حيث تتمثل تلك الحالات فى البناء على حقوق المرافق العامة، وخطوط التنظيم المعتمدة والبناء على الأراضى المملوكة للدولة والتى لم يتم تسويتها، والأراضى التى تقع ضمن حدود قانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، والبناء خارج النطاق العمرانى المعتمد، باستثناء المشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، والمخالفات المتعلقة بتجاوز حدود الارتفاع المقررة من قبل سلطة الطيران المدني، والأعمال التى تسبب خلل بالسلامة الإنشائية للبناء، والمخالفات الخاصة بالمبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز.
وأوضح «يوسف»، أنه من أهم التعديلات المطروحة هو السماح بالإعمار على الأراضى الزراعية شرط أن يكون المشروع يعود بالمنفعة المادية كمشروعات خدمة الإنتاج الحيوانى والزراعي، بناء مستشفى أو مدرسة، وأن يشمل المشروع على رخصة بناء بحيث لا يتجاوز القوانين المسموح بها، لتبدأ الدولة من جهة أخرى ووفق الملف العقارى فى مرحلة جديدة عبر تطبيق قانون الشهر العقارى لتسجيل ملكية العقارات والذى يقدم بدوره تيسيرات واسعة وجديدة فى مجال نقل وتسجيل الملكية لينتهى عصر التعقيدات القديمة مما جعل المواطنين يلجآن لإبرام عقود عرفية كبديل عن التسجيل، والتوثيق الرسمي، وضمن أهم حزم التيسير فى سبل التسجيل الحديث مسألة حيازة العقار لمدة 5 سنوات، مع وجود مستند يدل على الإقامة فى العقار، وكذلك حالات الوراثة المصحوبة بأوراق تفيد الحيازة لمدة 15 سنة، والحصول على حكم بصحة ونفاذ عقد البيع والذى سيعتمد فى مجال نقل الملكية، مع وضع حد زمنى لتسجيل الملكية مدته لا تتجاوز 37 يومًا، مما يقضى على سنوات الانتظار والتى كان يستغرقها التسجيل والتوثيق القديم، إضافة إلى اعتماد خمس جهات يمكن للمواطن من خلالها الحصول على الخرائط المساحية، بما يضمن معه السرعة وعدم المغالاة فى التكلفة المخصصة للتسجيل، إضافة إلى عدم تجاوز الرفع المساحى مدة 14 يومًا ضمن ال37 يومًا المحددة للتسجيل، إضافة إلى إتاحة التسجيل الإلكتروني، ووضع نماذج محددة لكل حالة من حالات التسجيل لتدخل مصر بذلك مرحلة معالجة جديدة مكتملة الأركان فى مواجهة البناء وإضفاء الشرعية القانونية عليه بل ونقل ملكيته عبر أليات حديثة لتودع معها البيروقراطية الإدارية القديمة.
تدارك أخطاء المرحلة الأولى
وفى هذا السياق يقول الدكتور حمدى عرفة، خبير التنمية المحلية، قانون التصالح تم العمل به فى شهر سبتمبر عام 2019 وتم انتهاء العمل به فى 31-3 من عام 2021، أى تم العمل به سنة ونصف وبعد ذلك تم ايقافه، مؤكدًا أن إجراء بعض التعديلات على قانون التصالح فى مخالفات البناء خطوة جيدة لتدارك الأخطاء التى وقعنا فيها خلال المرحلة الأولى، خاصة وأن هناك جزءا كبيرا من المواطنين ينتظرون فتح باب التصالح فى المرحلة المقبلة، موضحا أن التعديلات الجديدة ستسهم بشكل كبير فى تحسين الخدمات والمرافق للمواطنين.
وأضاف «عرفة» فى تصريحات خاصة ل«البوابة نيوز» أنه فى فترة التصالح الماضية تقدم 2 مليون و400 ألف مواطن تم جمع من خلالهم 32 مليار جنيه، مؤكدًا أن هناك أكثر من 6 ملايين مواطن لم يتقدموا للتصالح خلال المرحلة الأولى وينتظرون فتح الباب فى المرحلة المقبلة لتقديم أوراقهم، خاصة أن التعديلات الجديدة تتيح الفرصة للتصالح أمام حالات لم تكن بوسعها التصالح خلال فتح الباب فى المرحلة الماضية، إلى جانب أن فتح باب التصالح فى الفترة المقبلة سيشمل حل جميع المشاكل المشكلات التى تم رصدها طوال الفترة الماضية.
وتابع «عرفة»، أن مسألة التعدى على الأراضى الزراعية تحتاج وقفة من قبل المواطنين قبل إجراء أى خطوة من قبل الدولة لأن الوضع أصبح سيئا للغاية، لأنه منذ ثورة 25 يناير حتى الآن يوجد مليون و900 ألف حالة تعد على الأراضى الزراعية أى خلال 11 سنة فقط.
وأشار «عرفة»، إلى أن قانون التصالح إلى حد ما جيد ولكن يحتاج إلى بعض التعديلات، ولكن الأهم من قانون التصالح قانون البناء نفسه؛ لأن ذلك القانون توجد به عيوب كثيرة للغاية، فالحل أن مجلس النواب ممثل فى لجنة الإدارة المحلية للجنة الإسكان يقوم بتعديل ذلك القانون وهو قانون 121 لسنة 2008 وهو قانون البناء الموحد.
مصلحة الجميع
بينما يقول النائب عمرو درويش، أمين سر لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب عن تنسيقية شباب الأحزاب والسياسيين، إن التعديلات الجديدة ستصب فى مصلحة الجميع، سواء كان المواطن أو الدولة لأن عوائد الأموال التى تأتى من التصالح سيتم عمل مشاريع اقتصادية بها وتطوير فى البنية التحتية وغيرهما من التحديث المستمر، موضحًا أن التعديلات التشريعية على قانون التصالح فى مخالفات البناء له أهمية كبرى لأن التصالح على البناء يجع الكل مستفيد سواء كان المواطن أو الدولة، إلى جانب المصاريف والغرامات والمصاريف التى يدفعها المواطن فى التصالح ترجع له فى هيئة مشاريع وبنية تحتية.
وأضاف «درويش» فى تصريحاته ل«البوابة نيوز»، أن التعديلات التى تتم على التصالح فى البناء خلال المرحلة الحالية خير دليل على أن هناك مرونة من الحكومة لمعالجة أى أخطاء فى التصالح بمخالفات البناء خلال المرحلة المقبلة، وأكد درويش أن خروج قانون التصالح الجديد للنور سيعمل بشكل كبير على انتهاء أزمة البناء العشوائى الذى تم خلال الفترة الماضية خاصة وأن هناك أزمات عديدة سببها ذلك الملف فى الفترة السابقة.
وطالب «درويش»، وزارتى الإسكان والتنمية المحلية بسرعة البت فى ملفى التصالح لأن تأجيل ذلك الملف أكثر من ذلك يفتح أبواب الفساد التى زادت بصورة مبالغ فيها بعد ثورة 25 يناير خاصة فى المحليات فيما يخص الرشوة فى المخالفات، وتابع «درويش»: «نأمل أن تكون التعديلات الجديدة تصلح ما تم إفساده القانون السابق، ونتمنى أن حل جميع المشاكل التى تمت من خلال أزمات التصالح فى مخالفات البناء فى الفترة السابقة».
التيسير على المواطنين أبرز إيجابيات التعديلات
وفى نفس السياق يقول أيمن محفوظ، المحامى والخبير القانوني، إن اجراء تعديلات على قانون التصالح فى مخالفات البناء أمر ضرورى للغاية لأن هناك شروطا وأوامر فى القانون تعجيزية صعب على بعض الأشخاص تنفيذها لذلك فإن تعديلها والتيسير على المواطنين أمر ضرورى لأن هناك أشخاصا لم يستطيعوا التقديم فى المرحلة الأولى وبتلك التسهيلات سيجعلهم يقدمون فى المرحلة الجديدة، بعد تخفيض الاشتراطات.
وأضاف «محفوظ»، فى تصريحات خاصة ل«البوابة نيوز»، أن تقنين الإجراءات فى التصالح فى البناء يخدم جميع الأطراف، سواء كان الدولة او المواطن؛ لأن ذلك سيعمل بشكل كبير على البناء بإجراءات سليمة وضع الأراضى يلزم مالك العقار بالتسجيل دون إقحاف لعملية البيع التى تمت بين اتحاد الملاك ومالك العقار، وتحميل خطئه للسكان، مشيرًا إلى ضرورة تشريع نص ومادة قانونية تلزم المالك قبل البيع بتسجيل الأرض.
وتابع «محفوظ»، أن أهم خطوة يجب القضاء عليها، خلال السنوات المقبلة، هى المحافظة على الرقعة الزراعية وتطويرها وزيادتها وتشديد الرقابة على أى شخص تسول له نفسه البناء على الأراضى الزراعية إلى جانب عدم الاكتفاء بالغرامة المالية وتغليظ العقوبة لكى تصل إلى الحبس للقضاء على تلك الظاهرة الخطيرة، مؤكدًا أن المساس بالأراضى الزراعية يعد قضية أمن قومي.