«إسكان» البرلمان تفتح ملف »الإيجارات القديمة«

زيادة القيمة الإيجارية تدريجيا.. والجديدة بالاتفاق بين المالك والمستأجر

الاستمرار بالوحدات السكنية 10 سنوات.. وإنهاء عقود المحال التجارية بالوفاة
لجان لتقدير القيمة الإيجارية الجديدة خلال الفترة الإنتقالية
صندوق لسداد الأجرة إذا زادت عن 400 جنيه شهريا لغير القادرين
تبدأ لجنة الإسكان بمجلس النواب بداية فبراير المقبل عقد جلسات استماع حول قانون إيجارات المباني القديمة (قبل عام 1996) بحضور خبراء في مجال الإسكان وعدد من ملاك ومستأجري الوحدات السكنية والأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن بهدف الوصول إلي اتفاق يمكن من خلاله الانتهاء من القانون والذي ظل مطروحا للمناقشة منذ التسعينات وحتي الآن ولم يصدر بسبب الخلافات التي حدثت في كل مرة كان يطرح فيها للحوار المجتمعي داخل البرلمان.
وأكد علاء والي رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب أن اللجنة ستطرح القانون للحوار المجتمعي وستخصص العديد من الجلسات لدراسة عدة مشروعات قوانين لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر مشددا علي أن اللجنة لن تتعجل في الانتهاء من القانون حتي يخرج بشكل منصف لكل من الملاك والمستأجرين ووفقا لوالي فمن المقرر أن يطرح علي اللجنة 3 مشروعات بقوانين فيها اقتراحين مختلفين.. الاقتراح الأول تقدم به النائب عبد المنعم العليمي وتقوم فلسفته علي إلغاء نظام الإيجار القديم تدريجيا بعد 3 سنوات من صدور القانون علي ان تتم زيادة القيمة الإيجارية للعقارات المستأجرة خلال تلك المدة وبعدها يتم تحرير العقود طبقا لما سيتفق عليه المالك والمستأجر.. وحدد مشروع القانون الزيادة السنوية في القيمة الإيجارية طبقا لتاريخ إنشاء العقار.. بحيث تكون الزيادة السنوية بنسبة 60% للعقارات التي تم انشاؤها قبل عام 1944 و 40% للعقارات التي تم انشاؤها بداية من عام 1944 وحتي 5 نوفمبر 1961 و 20 % بالنسبة للعقارات التي تم انشاؤها منذ هذا التاريخ وحتي 6 أكتوبر 1973 و 10% للمباني التي التي قد انشئت منذ هذا التاريخ وحتي 9 سبتمبر 1977 و 5% للمباني المنشأة منذ هذا التاريخ وحتي عام 1996 وهو العام الذي صدر فيه قانون الإيجار الجديد.
لجان حصر
أما مشروع القانون الثاني والذي تقدم به النائبان معتز محمد محمود ود. إسماعيل نصر الدين نص بداية علي إنشاء لجان بكل محافظة تقدر القيمة الإيجارية السوقية سواء للأماكن المؤجرة للسكن أو لغير اغراض السكن أو للأجهزة الحكومية بنظام الإيجار القديم علي أن تضم تلك اللجان ممثلين عن الملاك والمستأجرين والضرائب العقارية وتنتهي من الحصر وتحديد القيمة خلال عام من تشكيلها.. كما تضمن مشروع القانون حالات انتهاء عقود الإيجار المحررة بين المالك والجهات الحكومية ..أما بالنسبة للوحدات التي لا تزال الدولة في حاجة لها للمصلحة العامة فتلتزم الدولة بزيادة الإيجار بعد عام من صدور القانون علي أن ترد الوحدات لملاكها في مده لا تتجاوز 5 سنوات وتكون للدولة الأولويه في الشراء بعد انتهاء المدة في حالة طرح المالك بيعها.. كما نص مشروع القانون علي انتهاء عقود الإيجار القديم للأماكن المخصصة لمزاولة انشطة تجارية أو صناعية أو مهنية او حرفية بوفاة المستأجر ولا تمتد إلا مرة واحدة لمدة 5 سنوات.
فترة انتقالية
وحدد مشروع القانون قيمة إيجار هذه الأماكن خلال ال 5 سنوات بحيث تكون في السنة الأولي وفقا للإيجار القديم وفي العام الثاني تكون قيمة الإيجار 20% من القيمة الايجارية السوقية التي ستقدرها لجان الحصر و40% في العام الثالث و 60% في العام الرابع و80% في السنة الخامسة علي أن تحرر العلاقة الإيجارية بعد انتهاء الخمس سنوات وتحسب قيمة الإيجار وفقا للقيمة السوقية.. وأجاز مشروع القانون إلغاء عقد الإيجار قبل انتهاء ال 5 سنوات في حالة اتفاق الطرفين وحصول المستأجر علي مقابل من المالك للتنازل عن المدة المتبقية.. أما بالنسبة لعقود الوحدات المؤجرة بغرض السكن بنظام الإيجار القديم فقد حدد مشروع القانون انتهاء تلك العقود بعد مرور 10 سنوات من صدور القانون.. ولا يتم فسخ تلك العقود بوفاة المالك أو المستأجر خلال هذه المدة وأن تمتد عقود الإيجار للورثة طالما لم تنته فترة ال 10 سنوات.. ولا يجوز للمستأجر خلال هذه الفترة التنازل عن الإيجار للغير أو تأجير الوحدة السكنية من الباطن إلا بعد الحصول علي موافقة كتابية من المالك وإلا اعتبر العقد مفسوخا تلقائيا دون الحاجة إلي إنذار أو حكم قضائي.. وحدد مشروع القانون كيفية حساب القيمة الإيجارية للوحدات السكنية خلال فترة ال 10 سنوات بحيث تكون في العام الأول بنفس قيمة الإيجار القديم علي أن تكون قيمة الإيجار في العام الثاني 20% من القيمة الايجارية السوقية التي تحددها لجان الحصر.. وأن تستمر الزيادة كل عام بنسبة 10% لتصل إلي 100% من القيمة السوقية في العام العاشر.. ونص مشروع القانون أن يلتزم المالك عند نهاية الفترة الانتقالية في حالة رغبته في تأجير الوحدة السكنية أن تكون الأولوية للمستأجر القديم بعد الاتفاق علي قيمة الإيجار وفقا لقانون الإيجارات الجديدة.. كما أجاز القانون إمكانية تنازل المستاجر عن الوحدة قبل انتهاء الفترة الانتقالية بسداد المالك مبلغ مقابل التنازل لا تزيد قيمته عن 25% من سعر الوحدة السوقي.. كما منح القانون المالك حق فسخ العقد في حالة إغلاق المستأجر للوحدة لمدة تزيد عن 3 سنوات وإثبات وجود سكن بديل للمستأجر دون الحاجة إلي إنذار او حكم قضائي.
حماية غير القادرين
ومن جانبه أكد معتز محمد محمود عضو لجنة الإسكان وأحد مقدمي مشروع القانون أن نظام الإيجار القديم يعد نظاما ظالما لقطاع كبير من الملاك مشددا علي أن مشروع القانون الذي تقدم به قد راعي البعد الاجتماعي للمستأجرين من محدودي الدخل حيث نص علي إنشاء صندوق لدعم غير القادرين من المستأجرين يتم تمويله من حصيلة ضريبة العوائد العقارية والتي تبلغ نسبتها 10 % من إيجار الوحدات السكنية شهريا وهو ما سيوفر حوالي 13 مليار جنيه سنويا ..وأكد أن المستأجرين غير القادرين في حالة إذا تخطي الإيجار 400 جنيه بعد الزيادة المقررة في مشروع القانون سيلتزم الصندوق بسداد ما يزيد عن هذا المبلغ حتي انتهاء الفترة الانتقالية والمحددة ب 10 سنوات.. علي ان يتم استمرار دعم الصندوق لغير القادرين بعد انتهاء تلك المدة في سداد جزء من إيجار سكن جديد لهم إذا استطاعوا توفيره بسعر مناسب.. وأشار عضو لجنة الإسكان أن مشروع القانون ألزم الدولة أيضا بإنشاء وحدات سكنية للمستأجرين غير القادرين بنظام الإيجار طويل المدد او الإيجار التمويلي علي أن يساهم صندوق دعم المستأجرين في تمويل إنشاء تلك الوحدات.. موضحا أن هناك حصرا أجراه الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء لعدد الأسر غير القادرة والمستأجرة بنظام الإيجار القديم سيساهم في دعمهم من خلال الصندوق حيث أكد الجهاز أن عددهم حوالي مليون أسرة.
تخوفات المستأجرين
ورغم تأكيدات مقدمي مشروعات القوانين علي أن هناك ضمانات لحماية غير القادرين من المستأجرين إلا أن تلك القوانين تواجه انتقادات وخلافات كثيرة فمن جانبه أكد المستشار مجدي شرف المحامي العام الأول الأسبق للجيزة أن أصحاب العقارات يطمحون لزيادة الإيجار بصورة تتناسب مع الأوضاع الاقتصادية الحالية وفي المقابل فإن مستأجري الوحدات السكنية لديهم تخوف من أن تنال المواد التي سيتضمنها القانون المستحدث من أوضاعهم المستقرة آو تقر زيادة في الإيجار لن يستطيعوا تحملها وقال أن المستأجرون لديهم قناعة بأن هذه الوحدات مستأجرة منذ عقود كانت الايجارات فيها تتناسب مع الظروف الاقتصادية وأن الملاك تقاضوا مايسمي ب »خلو الرجل»‬ وبزيادة علي المبالغ التي كانت تحددها لجان متخصصة بالمخالفة للقانون.. وأوضح شرف أن عديدا من المستأجرين يرون أن السن تقدما بهم وأحيلوا للمعاش وأصبح دخلهم لايتحمل أية مطالبات إضافية لذلك فإن زيادة الإيجارمهما كانت ضئيلة لن يستطيعوا تحملها وأكدوا أنهم ايضا يتحملون الصيانة والنظافة ومقابل تشغيل المصاعد ورواتب حراسة العقارات واستهلاك الكهرباء.. في حين يؤكد أصحاب العقارات ذات الإيجارالقديم أن غالبية الوحدات لايشغلها مستأجروها الأصليون لسفرهم مع عائلاتهم للخارج وكثير جدا منهم يؤجرها من الباطن بمبالغ تصل إلي مائة ضعف الإيجار الأصلي.
وأكد محمد عبد العال المستشار القانوني للمركز المصري للحق في السكن أن الإدعاء بوجود خمسة ملايين وحدة مؤجرة من سنوات سابقة في العقارات القديمة بإيجارات زهيدة منها فقط 3 ملايين وحدة مشغولة والباقي خال من السكان غير صحيح حيث أن العدد الحقيقي 7 ملايين وحدة الخالي منها عدد بسيط.. ويري أن الوضع الحالي يحافظ علي الاستقرار المجتمعي وحقوق كلا الطرفين وتم من خلاله تحديد القيمة الإيجارية وأن يمتد عقد الإيجار لمرة واحدة للزوجة أو الأولاد إذا كانوا يقيمون مع المستأجر عند وفاته.
حوار مجتمعي
فيما أكد سيد الرجب أحد الخبراء العقاريين أن الحكومات السابقة تجنبت فتح هذا الملف الشائك خاصة وأنه يحتاج لحوار مجتمعي عاقل وقدرة تشريعية من وزارة العدل وفهم لفلسفته من جانب أعضاء مجلس النواب وشجاعة سياسية من جانب مجلس الوزراء لتتضافر جميع هذه العوامل للوصول الي قانون منصف تحميه حكومة تؤمن به وتكون قادرة علي تنفيذه لصالح الاستقرارالمجتمعي والدفع بالاقتصاد للأمام حيث أن القانون الذي يعرف بقانون الايجارات الجديد أحدث انتعاشة بسيطة في السوق العقاري وشجع أصحاب الوحدات السكنية المغلقة التي تقدر بحوالي مليون وحدة سكنية تقريبا علي فتحها وتأجيرها.
ومن جانبه أكد سيف أبو النجا أحد ملاك العقارات المؤجرة بالنظام القديم أن مئات الآلاف من ملاك العقارات القديمة علي مستوي المحافظات قاموا بعمل توكيلات لعدد من القانونيين والمحاسبين والمهندسين تهدف للدفاع عن حقوق الملاك والسعي لاقتراح التشريعات التي يستردون بها حقوقهم والسعي لدي الحكومة ومجلس النواب لإصدارها موضحا أن الحلول ممكنة وأساسها الرجوع بالعلاقة الإيجارية إلي الخضوع لمبدأ العرض والطلب وفتح الوحدات المغلقة مع زيادة الايجارات باستخدام معادلة بسيطة عواملها سنة إيجار الوحدة والمبلغ المدفوع فيها وخلال فترة انتقالية لمدة سنة.
بينما يري عمرو عبد الوهاب أحد وكلاء الملاك أنه لايجوز التحجج بأن الملاك جمعوا تكاليف بناء عقاراتهم من الإيجارات المدفوعة لهم طوال السنوات الماضية لأن المنطق العادل يقول أنهم مستثمرون استثمروا أموالهم لضمان مستقبلهم ومستقبل ورثتهم لا أن يتبرعوا بها للغير.. مؤكداً ان مجلس النواب يمكنه تعديل القانون بشكل لايضر بالمالك أو المستأجر .
وشدد سمير مسعود مالك عقارات مؤجرة بالنظام القديم علي ضرورة تعديل الإيجارات بقيم تناسب معدلات التضخم والظروف الاقتصادية الحالية وتكون الزيادات متدرجة لتصل حدها الأقصي خلال خمس إلي عشر سنوات ويلتزم بها الساكن المتعاقد أو وريثه الأول الذي كان يقيم معه وبعد ذلك يعطي للمالك حريته في ملكه من ناحية تعديل القيمة بما يتناسب مع مستوي الوحدة
قانون جديد
وطالب محمد عبد الرؤوف عضو مجلس إدارة الاتحاد المصري لمقاولي التشييد بتعديل التشريعات وإقرار قانون جديد شامل يقضي علي الخلل في العلاقة بين المالك والمستأجر ويقيم التوازن المفترض بين الطرفين لصالح اقتصاد الدولة والسلم الاجتماعي وأن ذلك مسئولية وزارة العدل في وضع التشريع ومجلس النواب في الموافقة عليه وإقراره موضحا أن إصدار هذا القانون سيؤدي إلي فتح أكثر من 200 ألف وحدة مغلقة يمتلكها مواطنون وبذلك ستحدث انفراجة في الإسكان تحل مشاكل اجتماعية
ومع استمرار الخلاف بين الملاك والمستأجرين حول إصدار قانون من شأنه إلغاء نظام الإيجارات القديم تدريجيا إلا أن قيادات من ائتلاف دعم مصر والذي يمثل الأغلبية بالبرلمان أكدت أن المواءمة السياسية والتوقيت الحالي لا يتناسب لإقرارمثل هذا القانون حاليا لذا فإن الإتجاه لتأجيله رغم وجود قناعة داخل الائتلاف بأهمية صدورهذا القانون لأن نظام الإيجارات القديم لا يتناسب مع الاوضاع الحالية ويتضمن العديد من الثغرات.