تراخيص البناء عقبة أمام المطورين الكبار..العضو المنتدب لمجموعة «الفطيم» العقارية د. محمد مكاوى:

رصد الدكتور محمد مكاوى العضو المنتدب لمجموعة الفطيم العقارية ابرز المشكلات التى تواجه مستثمرى القطاع العقارى في السوق المحلية وعلي رأسها اعتماد التراخيص العامة والاجراءات البيروقراطية التي تعطل عجلة تنفيذ المشروعات مشيرا الي ان حجم استثمارت المجوعة بلغ 7.5 مليار جنيه ضمن المرحلة الاولي لمشروعها
_ بداية كيف ترى مستقبل الاستثمار العقارى فى مصر فى ظل الاحداث الاقتصادية؟
مصر تحتاج لمنتجات الاسكان بكل أشكالها، فلدينا نقص فى الإسكان بمختلف أنواعه سواء اجتماعى أو فاخر، كذلك يوجد لدى الدولة اتجاه لنقل المكاتب الإدارية من خارج دائرة الكتلة السكنية ليكون هناك مكان مخصص للمكاتب الإدارية، وهو ما يعتبر احتياجا جديدا لنوع مختلف فى العقارات بمصر، هذه الطلبات المتزايدة على المنتجات العقارية، تضمن استمرارية السوق، خاصة أن سوق العقارات يتمتع بجاذبية خاصة من المستثمرين لزيادة الطلب من جهة ولتعدد منتجات العمل به من جهة أخرى.
_ ما محفزات القطاع العقارى فى الوقت الحالى؟
وضع الجنيه أمام الدولار وانخفاض قيمته وتراجع مؤشرات البورصة والوضع الاقتصادى بصفة عامة تجعل العقار ملاذا استثماريا، فضلا عن أن المصريين لهم ثقافة خاصة بهم فيما يخص العقارات حيث يعتقد الكثيرون أن العقارات استثمار لا يموت ولا يخضع لقواعد الاقتصاد لذلك فإن هذا القطاع فى نشاط مستمر رغم كل الظروف ورغم زيادة أسعار الوحدات السكنية.
_ ما تأثير سعر الصرف على صناعة العقارات؟
اكبر تأثير هو زيادة سعر مدخلات الصناعة وهذا بالطبع يؤثر على ثمن الوحدات السكنية بالارتفاع، وتتم مواجهة هذه المشكلة بتعديل شروط السداد وفقا للقوة الشرائية للعميل، لأن القوة الشرائية عنصر هام فى استمرار السوق العقارى وبالفعل قام الكثير من المطورين بزيادة فترة السداد للتغلب على ارتفاع ثمن الوحدات.
_ هل سبق أن غيرت المجموعة سعر الوحدة بعد الاتفاق مع العميل ؟
لا. لأن المجموعة تأخذ فى حسبانها كل المتغيرات الخاصة بالسوق ويتم تعديل الأسعار قبل الاتفاق وتعديل شروط السداد لضمان وجود أدوات متنوعة للعملاء، ويتحدد السعر وفقا لعقودنا مع المقاولين التى تكشف الزيادات السعرية الخاصة بخامات البناء .
_ ما المشاكل التى تواجه مستثمرى القطاع العقارى فى مصر؟
توجد مشاكل مشتركة يعانى منها كل مستثمرى القطاع وخاصة الكبار منهم ومن أهم هذه المشاكل اعتماد الترخيص العام واستصدار تراخيص البناء التى تأخذ وقتا طويلا خاصة أن الجهات المسئولة عن هذه التراخيص لا تتلاءم مع حجم الاستثمار، فالمشروعات الكبرى بحاجة إلى تعامل خاص فهى ليست مشروعات فردية من أشخاص يطلبون ترخيصا لبناء بيت أو مشروع خاص، بل تحتاج لفكر جديد وإدارة مختلفة، والجهاز الإدارى الحالى لا يستطيع التعامل مع المطورين الكبار.
_ ما حجم استثمارات مجموعة الفطيم العقارية فى مصر؟
فى المرحلة الأولى من المشروع الحالى ضخت الشركة 7.5 مليار جنيه وفى المرحلة الثانية نضح 21 مليار جنيه.
_ تمويل المشروع هل تم بالتعاون مع البنوك أم هو تمويل ذاتى ؟
الجزء الأكبر من التمويل كان من الشركة وهناك بعض القروض من البنوك المصرية، وقد أسفر التعامل مع البنوك عن تعاون تام، فهناك اتجاه عام من البنوك لتمويل المشروعات الكبرى ومساعدة المستثمرين بل فى بعض الأحيان تتصل بنا البنوك لعرض تمويلها للمشروعات.
_ ما تأثير ضريبة القيمة المضافة على سوق العقارات ؟
الضريبة على القيمة المضافة سوف تؤثر فى أسعار الحديد وهو ما يرتد على أسعار الوحدات ويتم حساب التكلفة ومحاولة استيعابها من الشركة وتحميل العميل بجزء من الارتفاع وفقا لما سبق أن ذكرناه وهو القوة الشرائية التى تتحكم فى السعر وحتى لا نفقد عملاء متوقعين.
_ هناك حديث دائم عن وجود أزمة فى الاستثمار الأجنبى تعانى منها مصر فما تأثير ذلك على السوق العقارى؟
بالنسبة للسوق العقارى لا توجد أزمة فى الاستثمار فجميع المستثمرين العرب واللاعبين الأساسين فى السوق لا يزالون موجودين بالسوق ويقومون بالتوسع وعلى سبيل المثال نجد أن أهم هولاء اللاعبين: ماجد الفطيم يبنى «مول» باستثمارات تتجاوز ال 4 مليارات جنيه، اعمار تتوسع باستثمارات ضخمة، الحكير يبنى استثمارات ومازال مستمرا، شركة كبيتال بدأت فى مشروعها رغم كل الظروف شركة الديار القطرية تزيد حجم استثمارتها، هذا فضلا عن المستثمرين الكبار من المصريين الذين يضخون استثمارات ضخمة فى السوق، بالنسبة لسوق العقارات لا توجد مشاكل تجعل المستثمر يتوقف لان حجم الطلب فى تزايد كبير والسوق يتسع لمزيد من المشروعات.
_ توقعاتك للاقتصاد المصرى في الفترة القادمة؟
توجد حاليا استثمارات ضخمة جدا فى البنية التحتية من طرق ونقل وموانى وهذا مفتاح جيد لأى مستثمر، وينقص الاقتصاد المصرى عودة السياحة وثبات سعر الصرف وهذه الأمور سوف تحدث مع الوقت ومع حدوثها سوف ينتظر الاقتصاد انطلاقة كبيرة خاصة أن السوق واسع ويستطيع جذب المزيد من الاستثمارات فى جميع القطاعات.