المباني المخالفة‏...‏ إشكاليات واقتراحات

بقلم : د‏.‏ محمد ناصر درويش

أثار موضوع إزالة مبان مخالفة بعزبة الهجانة تساؤلات ما بين مؤيد ومعارض ومدي وجوب الإزالة ومدي مراعاة البعد الاجتماعي والثروة العقارية وكيفية التعامل مع الأحوال المماثلة‏,‏ وعليه نستعرض بإيجاز بعض أوضاع المباني المخالفة‏.‏ فعموما يمكن تقسيم مخالفات المباني إلي أعمال ومبان قائمة مخالفة في ظل القانون السابق‏107‏ لسنة‏1976‏ بشأن توجيه أعمال البناء المعدل بالقانون‏101‏ لسنة‏1996‏ أي سابقة علي قانون البناء الحالي الصادر بالقانون‏119‏ لسنة‏2008‏ والساري منذ‏12‏ مايو‏2008‏ ولائحتة التنفيذية بالقرار رقم‏144‏ لسنة‏2009‏ السارية منذ‏9‏ أبريل‏2009‏ وأخري مخالفة أو ستتم بالمخالفة في ظل القانون الحالي‏.‏
ويشترك القانونان السابق والحالي في أن الإزالة بالطريق الإداري وجوبية للأعمال المخالفة لقيود الارتفاع أو لخطوط التنظيم ومناطق الردود أو لتوفير أماكن لإيواء السيارات أو المتعدية علي أراض أثرية‏.‏ وينفرد القانون الحالي في المادة‏60‏ منه إضافة لما سبق بأن الأعمال والمنشآت التي تقام بدون ترخيص أيا كانت واجبة الازالة وكذا تلك التي تقام خارج الحيز العمراني‏...‏ بينما القانون القديم في المادة‏16‏ منه يجيز التجاوز عن إزالة بعض المخالفات بخلاف ما ذكر والتي لا تؤثر علي مقتضيات الصحة العامة أو أمن السكان أو المارة أو الجيران‏,‏ وذلك في حدود معينة‏...‏ وعليه فمن الأهمية تحديد القانون الحادث في ظله واقعة المخالفة‏,‏ والواجب التطبيق‏,‏ فضلا عن نوعية المخالفة خاصة التي تؤثر علي السلامة الانشائية وبالتالي وجوب الإزالة من عدمه‏.‏
والمباني المخالفة والمشغولة تمثل لب المشكلة وقدرا كبيرا من قرارات الإزالة‏,‏ خاصة في ظل القانون السابق‏.‏ وبعضها وإن كان مخالفا إلا أنه قد يكون سليما من الناحية الانشائية‏.‏ حتي وإن كان قد صدر لها قرارات إزالة ولكن لنواح عملية ودواعي الأمن الاجتماعي ظهرت صعوبة تنفيذ بعض هذه القرارات‏.‏ وفي مرحلة سابقة صدرت قرارات بتشكيل لجان استشارية هندسية لبحث مشكلة المباني المخالفة غير الآيلة للسقوط ولكنها لم تبدأ اعمالها بفاعلية في معظم المحافظات نظرا لزعم البعض صعوبة توفير التمويل اللازم للحكم علي السلامة الانشائية بالرغم من وجوب تحميل المستفيدين بذلك‏.‏ وعليه تجمد عمل هذه اللجان بالرغم من أهميتها ومازالت المشكلة كقنبلة موقوتة تنذر بالانفجار‏.‏ ويلزم تفعيلهذه اللجان حرصا علي الأرواح والثروة العقارية كخطوة أولي يليها النظر فيما يتم اتخاذه بعد تحديد السلامة الانشائية‏.‏
وقانون البناء الحالي لايتضمن التعامل صراحة مع مشكلة المباني المخالفة القائمة السابقة عليه‏.‏ لكن المادتين‏69‏ و‏72‏ منه أوجبتا تكوين اتحادات شاغلين للمباني القائمة أو التي ستنشأ إلا أنهما لم تفرقا مابين المباني المرخصة وتلك المخالفة‏,‏ فحتي الأخيرة سينشأ لها اتحاد شاغلين يتعامل مع الحي والجهات الرسمية وإن سبق صدور قرارات إزالة لبعضها‏.‏ وستنشأ أوضاع غريبة‏.‏ بل في أوقات سابقة ولظروف معينة تم توصيل المرافق لعقارات ووحدات مخالفة لها قرارات إزالة‏.‏ كما أن قانون الضريبة العقارية المستجد لم يفرق مابين عقارات مرخصة وأخري مخالفة وسيخضع الجميع للضريبة‏.‏ فهل هذا تقنين وتكريس لتلك الأوضاع ويفاقم إشكالياتها‏.‏
وبالرغم أن هدف القانون الحالي تيسير استخراج تراخيص البناء والحد من تسلط الأحياء فإنه لم يحدث انفراجة حقيقية بعد علي أرض الواقع لاستمرار تعارض مصلحة قلة مع هدف القانون‏,‏ ويؤكد ذلك قلة عدد التراخيص التي صدرت في ظل مقارنة بالمتوقع‏,‏ ومازال استخراج ترخيص كعهده طريقا شاقا محفوفا بالصعاب ينفر الكثيرين ويعوق التنمية وعليه يلزم زيادة تسهيلات استخراجها‏.‏
والخلاصة أن المباني المشغولة المخالفة في ظل القانون القديم تمثل معظم المشكلة ومن أولي خطوات التعامل معها الحكم علي سلامتها الانشائية بتفعيل أعمال اللجان الخاصة بذلك للحد من الإزالات لعقارات غير آيلة للسقوط حفاظا علي الثروة العقارية والبعد الاجتماعي ثم النظر في أمر غرامات أو تسويات وإن استلزم ذلك تدخلا تشريعيا أو إداريا‏.‏ أما المخالفات المستجدة في ظل القانون الحالي فما زالت ناشئة وأعدادها قليلة ويلزم التعامل معها سريعا حتي لاتتراكم نفس دائرة المشاكل‏.‏ علي أن يتواكب ذلك مع التوعية بأحكام القانون الحالي الرادعة وأن جميع الأعمال بدون ترخيص في ظله واجبة الإزالة‏.‏ فضلا عن أنه بحسب المادة‏62‏ منه‏,‏ فبعد إتمام التنفيذ يلزم صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال ومطابقته للتراخيص وبدونها لايجوز تزويد العقار أو أي من وحداته بخدمات المرافق حتي لايوجد مبرر للتعلل بالجهل بالقانون وتتفاقم المخالفات ثم يتكتل المخالفون لفرض الأمر الواقع ويضحي من يطبق القانون في دور المدافع عن ذاته‏.‏والأصل أن نوفر للمواطن سبيلا ميسرا للتحصل علي الترخيص ونعاقب من يعرقل ذلك مع إدراج أية تعديلات لازمة علي القانون ولائحته والاجراءات لتحقيق التسهيلات عمليا وبذلك نيسر المنافذ الشرعية للالتزام‏,‏ وهذا هو اللب الحقيقي للموضوع ثم بعد ذلك نحاسب من يخالف وبحزم‏.‏

كلية الهندسة جامعة الاسكندرية