إصدار ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري

أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية، برئاسة الدكتور محمد فريد، القرار رقم (125) لسنة 2025، بشأن ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، لأول مرة.
يعد التنظيم الجديد الصادر عن الهيئة بمثابة آلية تساعد الأفراد على الاستثمار في حصص ملكية على المشاع في وحدات عقارية من خلال وثائق استثمار تطرحها صناديق استثمار عقارية عبر منصات رقمية حاصلة على رخصة ترويج وتغطية اكتتاب وكذلك تلقي الاكتتابات، وذلك استكمالا للنهج الذي تتبناها الهيئة العامة للرقابة المالية نحو تطوير واتاحة منتجات استثمارية مبتكرة وبتكلفة مقبولة تلبي تطلعات كافة المتعاملين لتعزيز مستويات الشمول المالي والاستثماري والتأميني.
وجاء ذلك في ضوء استهداف الهيئة وضع إطار قانوني شامل ينظم عمل كافة المنصات الرقمية المخصصة للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري لتوفير بيئة استثمارية آمنة وشفافة وفعالة، ما يترتب عليه ضرورة توفيق أوضاع النماذج الموجودة بالفعل من منصات الاستثمار العقاري، وإتاحة الفرصة لمقدمي المشروعات العقارية التعرف على متطلبات عرض هذه المشروعات على المستثمرين عبر المنصات الرقمية المرخصة من الهيئة من خلال صناديق الاستثمار العقاري.
ويعد ذلك نتاجاً لعقد الهيئة سلسلة اجتماعات مع عدد من قيادات قطاع التطوير العقاري وأصحاب المنصات الإلكترونية التي تباشر نشاط بيع حصص عقارية للجمهور، في ضوء نهج الهيئة المستمر بفتح قنوات حوار فاعلة مع كافة الأطراف لإصدار قرارات ولوائح ذات أثر حقيقي وتنموي على القطاعات والأنشطة التي تخضع لإشرافها ورقابتها، وتم خلال هذه الاجتماعات استعراض رؤية الهيئة لتنظيم أنشطتهم بما يتوافق وأحكام القوانين المالية غير المصرفية التي تنفذها الهيئة وتنظم الأنشطة والخدمات المالية غير المصرفية.
ونتج عن ذلك قيام 3 جهات تدير منصات إلكترونية وتقوم نماذج أعمالهم على بيع حصص عقارية من خلال من منصات الكترونية للمواطنين، بالتقدم للهيئة العامة للرقابة المالية بطلبات لتقنين أوضاعها.
ونص القرار على تعريف المنصة الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، بأنها نموذج عمل رقمي قائم على استخدام التكنولوجيا في مزاولة الأنشطة المالية غير المصرفية، معتمد من الهيئة العامة للرقابة المالية، ويسمح بالاكتتاب في وثائق صناديق الاستثمار العقارية، أو استردادها، وعرض البيانات والمعلومات اللازمة لإتمام هذه التعاملات.
ومع توفير كافة الافصاحات اللازمة للمستثمرين لمتابعة استثماراتهم والإعلان عن تسعيرها دورياً وفقاً للقيمة المحتسبة من جهات مرخصة من الهيئة وباتباع معايير التقييم المعتمدة من الهيئة، وجدير بالذكر أن كافة العقود ووثائق الاستثمار يتم حفظها بشكل إلكتروني لدى الجهات المرخصة بذلك من الهيئة.
ووضعت الهيئة بالقرار أول قواعد منظمة لعمل المنصات الرقمية بعد حصولها على الترخيص من الهيئة العامة للرقابة المالية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، إذ ألزمت الضوابط المنصة بتسجيل الراغب في الاستثمار بعد التحقق من توافر شروط التسجيل، وأهمها اجتياز اختبار المعرفة المعد من المنصة والمعتمد من الهيئة بعد اطلاعه على مواد تعريفية وتعليمية عن الأداة الاستثمارية المتاحة والمخاطر ذات الصلة من خلال المنصة.
كما تلتزم المنصة بتوفير قنوات دفع وتحصيل رقمية مؤمنة وحاصلة على الموافقات اللازمة، وفتح الحسابات اللازمة وفقاَ لآلية العمل المحددة لدى شركة الإيداع والقيد المركزي، وتسجيل صندوق الاستثمار العقاري على المنصة بعد ترخيصه من الهيئة، ويتم الاكتتاب والاسترداد وفقاً لمذكرة معلومات مختصرة معتمدة من الهيئة تنشر على المنصة، تتضمن الحد الأدنى المقبول لنجاح الاكتتاب في كل إصدار على حدة، فضلاً عن الإعلان عن ملخص دراسة الجدوى للمشروعات المقدمة من كل صندوق.
ولإتاحة سبل التواصل بين المستثمرين ومقدمي المشروعات المستثمر فيها، ألزم القرار المنصة بإتاحة قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري والمسجلين على المنصة للرد على كافة استفساراتهم ومتابعتهم، مع الالتزام بسرعة الرد على أي استفسارات ترد من المسجلين على المنصة فور تلقي الاستفسار وإمساك سجل بالشكاوى الواردة للمنصة ونتائج دراستها، وموافاة الهيئة بتقرير ربع سنوي عن هذه الشكاوى ونتائج دراستها، مع اعتماد كافة البرامج والأنظمة الإلكترونية والبنية التحتية للتطبيقات وقواعد البيانات المستخدمة في المنصة من الهيئة.
أوجب القرار على المنصة الإفصاح عن المعلومات الهامة للمستثمرين التي يجب الاطلاع عليها قبل التسجيل والاستثمار، مثل شروط التسجيل على المنصة، وبيانات مدير المنصة، وآلية التعامل مع الشكاوى، وتسوية المنازعات، ومخاطر التشغيل، وآلية استرداد الأموال حال التراجع عن الاستثمار قبل غلق باب الاكتتاب أو عدم تغطية الحد الأدنى، بالإضافة إلى توفير افصاحات للمستثمرين لمتابعة استثماراتهم مثل الإفصاح عن معلومات خاصة بإصدارات الصندوق، ومنها مذكرة المعلومات المختصرة المعتمدة من الهيئة، والقوائم المالية السنوية والدورية للصندوق ومواعيد وقيمة الأقساط إن وجدت.
بالإضافة إلى محاضر جماعة حملة الوثائق بعد التصديق عليها من الهيئة والزيادات المتتالية المقررة لحجم الإصدار، وعن حجم الإصدار الحالي، وعدد الوثائق القائمة وشروط التنفيذ على الوثيقة في حالة الإخلال، بجانب تقرير نصف سنوي عن صافي قيمة وثيقة الاستثمار، وفقاً للتقييم الصادر عن شركة خدمات الإدارة بالاستعانة بأحد خبراء التقييم المسجلين لدى الهيئة بشأن تقييم الأصول، على أن يتضمن التقييم إفصاح مقارن عن صافي قيمة وثيقة الاستثمار عن فترتين ماليتين وأسباب أي تغيير بالزيادة أو النقصان.
وكذلك الإفصاح عن ملخص دراسة الجدوى الاقتصادية المعدة من مدير الاستثمار عن كل مشروع مستهدف، على أن تتضمن القيمة العادلة للأصول وفقاً لتقرير تقييم صادر من أحد خبراء التقييم العقاري المسجلين لدى الهيئة، وبيان القيمة الشرائية والمبررات في حالة زيادة القيمة الشرائية عن القيمة العادلة، والأصول العقارية التي تم بيعها وقيمتها السوقية وفقاً لتقرير التقييم وقيمة البيع وبيان المبررات في حالة انخفاض القيمة البيعية عن القيمة السوقية.
وبالإضافة إلى توزيعات الأرباح وتواريخ استحقاقها وبيان وثائق التأمين على العقارات محل الاستثمار وأي أحكام قضائية، أو أحكام تحكيم، أو مشهرات، أو قرارات نزع ملكية، أو أي سندات تنفيذية أخرى، تؤثر على الوضع القانوني للعقارات المستثمر فيها، أو على القرار الاستثماري للمستثمرين، بجانب أي مخالفة للسياسة الاستثمارية لم يتم حلها خلال أسبوع من تاريخ حدوثها وتحديث موقفها أسبوعياً.
مع الإفصاح عن كافة الأحداث الجوهرية المرتبطة باستثمارات الصندوق وأي التزامات مستجدة أو غير متوقعة على الإصدار ومن بينها قيام الصندوق بالاقتراض، وأي معلومات جوهرية تخص العقارات محل الاستثمار، وأي بيانات أو معلومات أو مستندات أخرى تقررها الهيئة.
نص القرار على ضرورة توفير المنصة لنموذج طلب اكتتاب رقمي يتضمن إقراراً صريحاً من المستثمر بقبوله للمخاطر المرتبطة بالاستثمار في وثائق الصندوق، وفتح حساب بنكي مخصص لتلقي الاكتتاب لكل إصدار، وإصدار إشعار إلكتروني تفصيلي للمكتتب بنجاح عملية التحويل، وذلك بهدف إتمام عملية الاكتتاب عن بعد بطريقة آمنة واثبات الملكيات بآلية الكترونية ومركزية.
مع إلزام المنصة برد الأموال فوراً إلى المستثمرين في حالة تراجع المستثمر عن الاكتتاب في الفترة المحددة لذلك أو عدم تغطية الاكتتاب للحد الأدنى المطلوب لنجاح الطرح، مع وجود مؤشر إلكتروني لنتائج تغطية الاكتتاب بشكل مستمر وشفاف للمستثمرين، وإرسال إشعار إلكتروني إلى كل مكتتب فور إتمام عملية الاكتتاب بنجاح، ويجب على المنصة إخطار شركة الإيداع والقيد المركزي ببيانات حملة الوثائق المكتتبين فيها، لتسجيل ملكيتهم للوثائق، وإتاحة إصدار وثيقة استثمار رقمية لكل مكتتب فور صدورها.
وفي جميع الأحوال يلتزم كل طرف من أطراف المنصة بعدم الإفصاح عن أي بيانات أو معلومات لا تتفق وحقيقة الواقع، وتحري الدقة فيما يُعلن من أخبار، ويقع على عاتقه مسئولية تعويض المتضررين من النشر.
وأطراف المنصة هم كل من مدير المنصة، وصندوق الاستثمار العقاري، ومدير الاستثمار، وشركة خدمات الإدارة، والمكتتب أو طالب الاسترداد، وشركة الإيداع والقيد المركزي، وغيرها من الأطراف التي توافق عليها الهيئة.
وبغرض إتاحة امكانية تخارج لحملة الوثائق من الاستثمار قبل نهاية مدة الصندوق، نظم القرار ضوابط استرداد الوثائق عن طريق صندوق الاستثمار العقاري فيكون وفقاً للضوابط والشروط الواردة بمذكرة المعلومات المعتمدة من الهيئة، ويجوز لشركة الصندوق تمويله من السيولة المتاحة، أو تلقي طلبات شراء جديدة في صورة اكتتابات أو قروض.
كما نظم القرار تمكين شركة الصندوق من الاستجابة لطلبات الاسترداد في حدود الحد الأقصى المسموح به قانوناً وهو 20% من إجمالي الوثائق المصدرة، مع إلزام شركة الصندوق بعدم الاحتفاظ بالوثائق التي تحصل عليها نتيجة الاسترداد لأكثر من سنة ميلادية واحدة، ويجب على الشركة التصرف في هذه الوثائق للغير وفقاً للنماذج الإلكترونية المعتمدة من الهيئة، أو أن يتم تخفيض حجم الصندوق أو الإصدار خلال هذه السنة بإعدام هذه الوثائق.
ولا يكون لهذه الوثائق أي حقوق في التصويت أو الأرباح، خلال فترة احتفاظ شركة الصندوق بالوثائق المستردة، وتُستنزل من النصاب اللازم للتصويت في جماعة حملة الوثائق، تجنباً لتعارض المصالح.
كما تلتزم المنصة بتوفير النماذج الإلكترونية المعتمدة من الهيئة واللازمة لعملية استرداد الوثائق، ويجب أن تتضمن هذه النماذج بيانات حامل الوثيقة الراغب في الاسترداد، وعدد الوثائق المطلوب استردادها، ومواعيد وقيمة الأقساط المستحقة إن وجدت، وصافي قيمة الوثيقة وفقاً لآخر قيمة محتسبة من شركة خدمات الإدارة.