المستأجر vs المالك.. لمن يمتد عقد الإيجار القديم حال تعدد الورثة؟

حالة من الترقب ينتظره الملاك والمستأجرين بشأن مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وكذا مشروع قانون الإيجارات القديمة، فالجميع ينتظر كلمة البرلمان وتشريعاته الجديدة الذي يراعي حالة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر بشأن القانون خلال الفترة المقبلة.
«حقل ألغام» هكذا يصفونه المراقبون كونه يتناول ليس الآلالف بل ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، خاصة في إشكالية امتداد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر.

نلقي الضوء في التقرير التالي الضوء على إشكالية امتداد عقد الإيجار المرتبط بعدد من الورثة لمن يحق له هذا الامتداد أم أن جميع الورثة يستفيدون من عملية الامتداد، وذلك من خلال الإجابة على السؤال التالي:

"يمتلك والدى رحمه الله عقارا به مقهى مؤجر؛ توفى المستأجر من فترة طويلة، وترك خمسة أبناء يعمل ثلاثة منهم بالمقهى، فأى منهم ممتد له عقد الإيجار؟، وبالتالي هل على المالك الانتظار حتى يموت الثلاثة أشقاء جميعهم لأنه إذا مات الأول سيقولون ممتد للثانى وإذا مات الثانى سيقولون ممتد للثالث وهكذا؟، فماذا أفعل لتحديد شخص محدد ليمتد له عقد الإيجار من بينهم؟" – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض إسماعيل بركة.

في البداية – يجب أن نعلم أن المادة 1 من القانون 6 لسنة 97 لإيجار الأماكن غير السكنية تنص على الآتى: "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي؛ فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبالغين، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة".

وعليه فإن الامتداد يكون للورثة جميعا ممن عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الامتداد أى وقت وقوع الامتداد وأن كان لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفي لحرفي والمهني لمهني والتجاري لتجارى شريطة عدم الإضرار بسلامة المبنى، وذلك وفقا للطعن المُقيد برقم 1679، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001، وعليه فإنه يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:

1-ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض مُنافية للآداب وهى الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

2-أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.


3-ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.



رأى محكمة النقض


هذا، ومن المُقرر فى قضاء النقض أن: "المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته، وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإيجار لصالحهم بقوة القانون، ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.

ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه، وذلك طبقا للنقض المدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999.



إشكالية أخرى


وبالتحديد بالنسبة لمن له الحق في الامتداد القانوني لعقد الايجار لمحل تجارى بعد وفاة المستأجر الأصلي وتولى ابنه من بعده إدارة المحل ثم توفى هذا الابن وظهور ورثة آخرين؟

ولما كانت المادة الأولى والثانية من القانون 6/97 قد جاءت على هذا النحو :



المادة الأولى


كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهني أو حرفى؛ فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشره هذا القانون المعدل، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة .



المادة الثانية


استثناء من أحكام الفقرة الأولى السابقة، يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية، متى كانت يده علي العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلي حقه السابق في البقاء في العين، وكان يستعملها في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها.

فإنه يتضح أن عقد الإيجار يستمر لصالح جميع ورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية من الذين يستعملون العين في ذات نشاطه المدون في العقد أو الذي اتفق عليه كتابة بين المؤجر والمورث فيما بعد تحرير عقد الإيجار، ولا يكون الاستمرار إلا لمرة واحدة، فإن مات واحد من المستفيدين يظل العقد لصالح باقي الورثة الخاصين للمستأجر الأصلي بذات الشروط والأوضاع أما إذا كان الذي يستعمل العين شخص واحد من الورثة، ويتأكد ذلك عن طريق السجل التجاري أو الرخصة فاذا تعذر ذلك الامر فالحل هو إقامة الدعوى وفيها سيقدم الخصم مستنداته وساعتها تستطيع أن تقرر إما السير في الدعوى ام التوقف عنها ومن الممكن أن تقوم الاتصال المباشر بهذا الاخ لتوضيح موقفه قبل أن تتخذ إجراءات قانونيا أن يراجع الملف الضريبي للمحل فمن خلاله سيعرف ما اذا كان باقي الورثة قد تنازلوا لشقيقهم من عدمه حيث سيكون الممول هنا إما الشقيق الوارث أم جميع ورثة المستأجر الأصلي.

وهنا يكون هذا الموقف "انفراد الشقيق بالتمويل الضريبي" لا تدع ظروف الحال فيه شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه وهو تنازل باقي الورثة عن حقهم في الامتداد لشقيقهم وفي هذا قضت محكمة النقض بأن إسقاط الحق بوصفه تعبيرا عن إرادة صاحبه في التخلي عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه .